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| 2010-04-19 作者:記者 王濤/北京報(bào)道 來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) |
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近日，北京推出了一系列備受期待的完善招拍掛制度新舉措，明確今后商品住宅用地出讓將不再只是“價(jià)高者得”。這被視為土地出讓招拍掛制度的重大轉(zhuǎn)變，更有人將之看作新一輪全國(guó)土地市場(chǎng)變革和房地產(chǎn)調(diào)控政策的開(kāi)端。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新舉措的出臺(tái)有利于遏制地價(jià)非理性上漲并最終有利于整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。
4月16日，北京市國(guó)土資源局副局長(zhǎng)曾贊榮宣布，北京市將改進(jìn)目前土地出讓只是“價(jià)高者得”的方式，遵循的思路是，一、擬將投標(biāo)價(jià)款、付款進(jìn)度、開(kāi)發(fā)建設(shè)周期、政策性住房建設(shè)條件、土地節(jié)約集約程度、企業(yè)資質(zhì)、業(yè)績(jī)、財(cái)務(wù)狀況以往出讓合同履約情況、參與建設(shè)的政策性住房規(guī)模、近期拿地情況和對(duì)未來(lái)商品住房銷(xiāo)售價(jià)格的承諾等因素作為評(píng)標(biāo)條件。二、設(shè)定合理價(jià)格區(qū)間，在社會(huì)中介機(jī)構(gòu)對(duì)區(qū)域地價(jià)和房?jī)r(jià)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)專(zhuān)家論證，有關(guān)部門(mén)集體決策確定。三、進(jìn)一步弱化投標(biāo)價(jià)格因素，其所占分值由50分降低到25分，最終按照綜合條件最佳者得的原則確定土地受讓人。
“在具體的操作細(xì)節(jié)上，可能會(huì)因地塊的實(shí)際情況而略有不同。”北京市土地整理儲(chǔ)備中心相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》表示。
昌平區(qū)北七家工業(yè)區(qū)配套住宅項(xiàng)目用地是北京市16日推出的9宗地塊之一，記者在其招標(biāo)文件中看到，評(píng)標(biāo)將分兩個(gè)階段進(jìn)行。第一階段主要評(píng)估和比較投標(biāo)人的財(cái)務(wù)及資信，占30分，得分低于15分不能進(jìn)入第二階段的評(píng)標(biāo)。第二階段中，投標(biāo)價(jià)款總額占25分；項(xiàng)目定位、方案說(shuō)明、經(jīng)營(yíng)理念及開(kāi)發(fā)進(jìn)度、開(kāi)發(fā)周期說(shuō)明占20分；企業(yè)資質(zhì)、開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)或投資業(yè)績(jī)情況，以及通過(guò)北京市土地交易市場(chǎng)取得的商品住宅用地規(guī)模與經(jīng)營(yíng)性用地出讓合同的履約情況占20分；綜合印象占5分。
除此之外，北京市將試點(diǎn)“不設(shè)評(píng)標(biāo)委員會(huì)”的招標(biāo)方式，引導(dǎo)企業(yè)理性參與土地競(jìng)買(mǎi)；試點(diǎn)采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”及“限地價(jià)，競(jìng)政策性住房面積”的方式，抑制地價(jià)和房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)。企業(yè)在競(jìng)買(mǎi)時(shí)承諾的政策性住房配建面積、配建價(jià)格以及對(duì)未來(lái)商品住房的銷(xiāo)售均價(jià)，將在土地成交后寫(xiě)入土地出讓合同，并按約定內(nèi)容嚴(yán)格執(zhí)行。
更早些時(shí)候，上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局發(fā)布的出讓公告顯示，閔行區(qū)莘莊一地塊使用權(quán)招標(biāo)出讓采取公開(kāi)招標(biāo)方式，按照綜合條件最佳者得的原則確定中標(biāo)人，價(jià)格將不再是競(jìng)得地塊的決定性因素。
北京、上海等地的這種“改良”使得延續(xù)多年的“價(jià)高者得”的土地出讓模式發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變。此前，“價(jià)高者得”一直是土地出讓的主流原則。
眾所周知，招標(biāo)出讓是根據(jù)出讓使用權(quán)地塊開(kāi)發(fā)利用的條件和要求，從價(jià)格、規(guī)劃方案、競(jìng)標(biāo)人的資格、社會(huì)效益等多方面綜合考慮來(lái)決定中標(biāo)者。掛牌、拍賣(mài)出讓方式都是采用“價(jià)高者得”的原則，在房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的當(dāng)下，掛牌出讓最終就成了現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，“與拍賣(mài)沒(méi)什么區(qū)別”。加之招標(biāo)出讓比重低，現(xiàn)行招拍掛制度似乎就“只有拍賣(mài)一種形式了”，在供不應(yīng)求的情況下很容易越拍越高。因此，中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，在供不應(yīng)求的情況下，采取招標(biāo)的辦法有利于地價(jià)保持平穩(wěn)。
對(duì)于正在慢慢興起的新一輪完善招拍掛制度的嘗試，國(guó)土資源部土地利用管理司司長(zhǎng)廖永林透露，目前國(guó)土資源部已經(jīng)組織相應(yīng)的專(zhuān)題研究，隨后可能會(huì)對(duì)試點(diǎn)進(jìn)行推廣。
美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任徐楓將其解讀為：對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)更深層次的新一輪調(diào)控已經(jīng)顯現(xiàn)�！斑@是一個(gè)好的方向，我們可以將北京、上海等地的新舉措看作是對(duì)開(kāi)發(fā)商考核體系的一次調(diào)整，這將在很大程度上轉(zhuǎn)變開(kāi)發(fā)商的拿地行為，并最終有利于促進(jìn)整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。尤其是將參與建設(shè)的政策性住房規(guī)模納入評(píng)標(biāo)體系等做法，對(duì)政府未來(lái)推進(jìn)保障性住房建設(shè)有較大積極意義。”她預(yù)測(cè)：“新措施的出臺(tái)一定有助于降低地價(jià)，今后地王的出現(xiàn)頻率將大大降低�！�
也有專(zhuān)家對(duì)相關(guān)操作細(xì)節(jié)提出建議，希望最大程度上堵塞可能的制度漏洞。比如，“如果兩家企業(yè)在其他指標(biāo)上都不相上下的話，那么地價(jià)指標(biāo)還是會(huì)成為最終決定性因素，此時(shí)與價(jià)格因素所占權(quán)重就沒(méi)有決定性作用了。”南京大學(xué)國(guó)土資源與旅游學(xué)系教授黃賢金提醒說(shuō)。此外，專(zhuān)家還建議應(yīng)關(guān)注房?jī)r(jià)由市場(chǎng)決定與地價(jià)由評(píng)估確定之間的矛盾，在招標(biāo)過(guò)程中需杜絕尋租行為、最大程度上保證公平、公正、公開(kāi)。
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