6月12日的英國《金融時(shí)報(bào)》中文網(wǎng)刊登一篇署名文章，介紹韓國政府調(diào)控樓市的經(jīng)驗(yàn)。文章摘要如下：
中國的房價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了一般老百姓的支付能力。上海易居房地產(chǎn)研究院5月20日發(fā)布報(bào)告稱，去年中國房價(jià)收入比已經(jīng)超過了8，北京、上海以及深圳等一線城市的房價(jià)收入比甚至超過了14。這意味著，如果你在上海工作的話，不吃、不喝地把所有薪水存起來，也要14年以后才能買得起一套房子。而放眼全球，房價(jià)收入比很高的紐約和倫敦也只是7左右。
在有關(guān)如何抑制房價(jià)的討論中，政府是否應(yīng)當(dāng)征收房產(chǎn)稅成了最大的焦點(diǎn)之一。在這一點(diǎn)上，韓國也許可以給中國提供一些有價(jià)值的經(jīng)驗(yàn)。
韓國樓市在2001至2004年間上漲得很瘋狂，尤其是在首爾，核心地段上漲幅度每年達(dá)到10%至20%。韓國政府為了打壓高房價(jià)，推出了一系列措施，其中最關(guān)鍵的利器就是“綜合不動(dòng)產(chǎn)稅”。
當(dāng)時(shí)韓國已經(jīng)有財(cái)產(chǎn)稅。比如一套1億韓元(現(xiàn)韓元兌人民幣匯率約183∶1)以上的住房每年要征收0.5%的財(cái)產(chǎn)稅，不過由于征稅的標(biāo)的房價(jià)不到市場價(jià)的50%，所以實(shí)際稅率只有0.2%左右。
綜合不動(dòng)產(chǎn)稅是在財(cái)產(chǎn)稅之上額外征收，主要面對(duì)高端住宅，意在打壓高房價(jià),促進(jìn)財(cái)富的再分配。雖然綜合不動(dòng)產(chǎn)稅是國稅，但韓國政府把稅款分配到各個(gè)地方政府，幫助縮小地域之間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距。
經(jīng)過了激烈的討論后，韓國政府從2005年開始征收綜合不動(dòng)產(chǎn)稅。征稅對(duì)象是6億韓元以上的住房，稅率是1%至3%。但由于征稅的標(biāo)的房價(jià)是市場價(jià)的60%至70%，實(shí)際稅率要低很多。在2007年，綜合不動(dòng)產(chǎn)稅實(shí)際稅率達(dá)到最高峰的0.87%。再加上普通財(cái)產(chǎn)稅，負(fù)擔(dān)確實(shí)不輕。李明博總統(tǒng)上臺(tái)后，從2008年開始實(shí)行減稅政策，調(diào)整了綜合不動(dòng)產(chǎn)稅，把征稅對(duì)象上調(diào)到價(jià)值9億韓元以上的住房，把稅率下調(diào)到0.5%至1%。
目前在中國，反對(duì)開征房產(chǎn)稅的專家認(rèn)為，征稅未必能壓低房價(jià)。在韓國推出綜合不動(dòng)產(chǎn)稅的時(shí)候，討論的焦點(diǎn)也是它究竟能否降低房價(jià)。但我認(rèn)為中國應(yīng)當(dāng)征收房產(chǎn)稅，原因有兩個(gè)。
其一，房產(chǎn)稅會(huì)使得稅收資本化。如果買房者預(yù)計(jì)未來必須繳納房產(chǎn)稅，他們就會(huì)要求以較低的價(jià)格購買房子。當(dāng)然，市場的供求關(guān)系也會(huì)影響稅收資本化效應(yīng)。但在一般情況下，稅收資本化能夠降低資產(chǎn)價(jià)格。
其二，房產(chǎn)稅通過增加房子的持有成本抑制炒房者的投機(jī)行為。舉個(gè)例子。張三有兩套房子，想把房價(jià)為200萬元的一套房子出租。每個(gè)月房租是4000元的話，一年房租是48000元。如果房產(chǎn)稅率是0.8%的話，房主每年繳納16000元房產(chǎn)稅，全年租金純收益就降到了32000元�；貓�(bào)率下降能減少非自住需求，改變供求關(guān)系。
推出一項(xiàng)新稅種并非易事。在2005年，韓國政府面對(duì)強(qiáng)烈的抵制綜合不動(dòng)產(chǎn)稅的呼聲。保守媒體和在野黨的反對(duì)聲非常強(qiáng)烈，韓國輿論分歧也很嚴(yán)重，有些首爾市民甚至集體呼吁“拒絕納稅”。他們的反對(duì)理由跟目前中國反對(duì)開征房產(chǎn)稅的人們的理由相似：解決樓市問題應(yīng)該從增加供給出發(fā)；該稅會(huì)被轉(zhuǎn)嫁反而增加買房者的負(fù)擔(dān)，等等。實(shí)行綜合不動(dòng)產(chǎn)稅以來，韓國內(nèi)部對(duì)該稅的褒貶不一。有些專家認(rèn)為，雖然該稅抑制了樓市投機(jī)，但同時(shí)增加了自住房者的負(fù)擔(dān)。但總的來說，我認(rèn)為綜合不動(dòng)產(chǎn)稅的利大于弊。
實(shí)行綜合不動(dòng)產(chǎn)稅的第一年，韓國樓市的標(biāo)準(zhǔn)房價(jià)出現(xiàn)7年內(nèi)首次下降。全國樓價(jià)平均下降了4.2%，首爾核心地段樓價(jià)甚至下降了9%左右。當(dāng)時(shí)，綜合不動(dòng)產(chǎn)稅使得房主的持有成本上升，導(dǎo)致投資者拋盤，而買房者持幣保持觀望，最終引起房價(jià)下跌。當(dāng)年8月，韓國政府為了徹底打壓樓市投機(jī)行為，還采取了其它一系列措施：擴(kuò)大綜合不動(dòng)產(chǎn)稅的納稅對(duì)象、增加保障性住房的供應(yīng)以及促進(jìn)房產(chǎn)交易流程的透明化以減少陰陽合同。這些舉措，加上外部環(huán)境的變化如美國的次貸危機(jī)，幫助韓國樓市進(jìn)入了緩慢而有控制的調(diào)整期。一位樓市專家稱：“韓國樓市上漲時(shí)，一下子漲得很快，但現(xiàn)在下跌的速度很慢，不像氣泡破裂，而像啤酒泡沫消失�！�
韓國政府在開征綜合不動(dòng)產(chǎn)稅的同時(shí)，把住房交易稅率從4%下調(diào)到2%。如果中國開征房產(chǎn)稅，也必須同時(shí)降低交易環(huán)節(jié)的稅收，否則樓市會(huì)出現(xiàn)供求扭曲、交易減少。目前中國與房地產(chǎn)相關(guān)的稅都發(fā)生在交易環(huán)節(jié)，而二手房轉(zhuǎn)讓過程中，營業(yè)稅、個(gè)人所得稅和印花稅等交易成本過高。在美國、英國和日本等發(fā)達(dá)國家，房產(chǎn)保有稅與交易環(huán)節(jié)的稅比都是約9∶1。
靠開征房產(chǎn)稅這樣的政策工具顯然不能解決中國的樓市問題。中國政府還應(yīng)當(dāng)增加供應(yīng)，尤其是保障性住房。目前中國樓市的供給結(jié)構(gòu)中，商品房占了90%。極少的保障性住房供應(yīng)使得房產(chǎn)商享受幾乎壟斷的地位。當(dāng)前韓國樓市的最熱門話題是“Bogumjari住宅”，大概意思就是“安樂窩”。到2018年，韓國政府?dāng)M在首爾與其周邊建設(shè)150萬套保障性住房�！癇ogumjari住宅”的房價(jià)是一般商品房的70%至80%。雖然很多韓國人不太喜歡李明博政府，但對(duì)這項(xiàng)政策都十分擁護(hù)。
中國樓市里正在形成泡沫，但最好讓它成為啤酒泡沫，而不是氣泡。在這一點(diǎn)上，也許韓國的做法有一定借鑒意義。 |
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