山東威海乳山銀灘海景房外景

    看似浪漫的海景房，在這輪房產(chǎn)調(diào)控政策下，被迅速凍結(jié)。雖然開(kāi)發(fā)商沒(méi)有明顯的降價(jià)促銷行為，但當(dāng)海景房銷售旺季不旺的現(xiàn)實(shí)持續(xù)下去，開(kāi)發(fā)商不知能否硬挺過(guò)這突如其來(lái)的“冰河”期。

　　海景房銷售在傳統(tǒng)旺季被“速凍”

　　炎炎夏日，濱海旅游進(jìn)入旺季，然而今年的海景房銷售卻讓開(kāi)發(fā)商笑不起來(lái)。因?yàn)�，在空前�?yán)厲的房產(chǎn)政策調(diào)控下，根本沒(méi)人來(lái)海邊買房子。
　　今夏的海景房淡到什么程度呢？一位長(zhǎng)期做海景房代理的業(yè)內(nèi)人士正帶孩子在海邊度假，他告訴記者：“去年這個(gè)時(shí)候，一個(gè)月最少賣十套八套，而今年能賣出一套兩套都費(fèi)勁。我從5月份到現(xiàn)在一套房子沒(méi)賣出去�！�
　　這位海景房代理商對(duì)近期的房產(chǎn)銷售已不抱幻想。他說(shuō)，去年，一般海景房開(kāi)發(fā)商的售樓處，一個(gè)周末能賣出一二百套住房。但現(xiàn)在，開(kāi)發(fā)商的售樓處一天能賣出兩三套都很稀奇，更別說(shuō)小的代售處了�？傮w來(lái)看，海景房銷量較同期銳減80%至90%。
　　海景房因其獨(dú)特的位置，吸引了大量?jī)?nèi)陸人的眼球，成為近年來(lái)炙手可熱的房產(chǎn)熱點(diǎn)。如，煙臺(tái)龍族海景房項(xiàng)目共開(kāi)發(fā)有住房500萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)商宣傳說(shuō)“出門30米就是沙灘、80米就是大�！�。能擁有這樣一套看海的房子，無(wú)論是用作平時(shí)休閑還是晚年養(yǎng)老，對(duì)許多人來(lái)說(shuō)都是一種美好愿景。
　　在這輪調(diào)控政策出臺(tái)之前，山東海景房的價(jià)格逐年攀升。上述海景房代理商告訴記者，2008年，海景房每平方米只有2500元左右，而現(xiàn)在到了4500至5500元左右，平均每年上漲1000元。

　　開(kāi)發(fā)商硬挺海景房?jī)r(jià)格一時(shí)難降

　　據(jù)記者了解，海景房開(kāi)發(fā)商除自己銷售房子外，還多方聯(lián)系代理商代理銷售，以求擴(kuò)大銷售，盡快回籠資金。前幾年，開(kāi)發(fā)商選擇代理商條件較為苛刻，一般要求有幾年代理經(jīng)驗(yàn)，有明顯銷售業(yè)績(jī)等。而現(xiàn)在，開(kāi)發(fā)商選擇代理商已沒(méi)有門檻，哪怕你一年只為開(kāi)發(fā)商銷售出一套房子，也可以代理銷售。
　　一位濟(jì)南的代理商告訴記者，他手頭就代理了幾十個(gè)樓盤的房子，多數(shù)開(kāi)發(fā)商已不再要求簽代理協(xié)議。開(kāi)發(fā)商一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目大概有40棟-80棟樓房，像這樣規(guī)模的小區(qū)，僅在龍口海邊就有30多個(gè)樓盤，開(kāi)發(fā)商會(huì)在全國(guó)各地找分銷商。
　　近三年來(lái)，從開(kāi)發(fā)商給代理商的提成來(lái)看，也可以看得出海景房銷售速度越來(lái)越低。早些時(shí)候，代理商每賣出一套房子可提成5個(gè)點(diǎn)，而后來(lái)便提高到10個(gè)點(diǎn)，今年以來(lái)高的能達(dá)到25個(gè)點(diǎn)。這說(shuō)明，今年海景房銷售明顯受國(guó)家政策打壓，開(kāi)發(fā)商資金回籠放慢。
　　多年從事海景房銷售的濟(jì)南王先生說(shuō)，如此大的讓利空間，說(shuō)明海景房與其他房地產(chǎn)項(xiàng)目一樣，是個(gè)暴利行業(yè)。由于代理銷售沒(méi)有資金占?jí)�，傭金到手快，使得代理商與開(kāi)發(fā)商一樣屬于暴利獲取方。
　　他告訴記者，受這種高利潤(rùn)驅(qū)使，代理商之間便出現(xiàn)一些不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。比如，有代理商多方宣傳從東北帶了一批客戶到蓬萊看海景房，而就有別的代理商派人打入內(nèi)部，中途游說(shuō)并拉走大批看房客，從別人盤子里搶菜吃。
　　盡管海景房銷售情況不佳，但從山東海景房項(xiàng)目來(lái)看，竟然看不出絲毫降價(jià)的表現(xiàn)。海景房開(kāi)發(fā)商依然在硬挺房?jī)r(jià)。業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)，這是因?yàn)槎嗄甑暮＞胺块_(kāi)發(fā)，已使開(kāi)發(fā)商賺足了腰包。短期的滯銷局面，不但沒(méi)有使開(kāi)發(fā)商傷筋動(dòng)骨，甚至沒(méi)有傷及皮毛。論建筑成本，多層建筑成本最多不超過(guò)1200元，高層也不超過(guò)1800元。盡管土地價(jià)格連年飛漲，但先期拿地的開(kāi)發(fā)商依然是暴利在握。
　　王先生認(rèn)為，海景房本身就是一種奢侈品，總有人消費(fèi)得起。對(duì)此，開(kāi)發(fā)商看得很明白，于是干脆就不降價(jià)。在“寒風(fēng)凜冽的冬季”，選擇硬挺，等待“春天的到來(lái)”，對(duì)一些開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)并非下策。

　　海景房購(gòu)房群體悄然發(fā)生變化

　　今天看來(lái)，能買得起海景房顯然要具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力。而在幾年前，這幾乎還不是一些人愿意做出的選擇。多年代理海景房的多位從業(yè)人員告訴記者，從海景房熱銷到現(xiàn)在，其購(gòu)買人群已發(fā)生了一些明顯變化。
　　在全國(guó)，山東的海景房最引人關(guān)注。這是由山東所處的獨(dú)特地理位置所決定的。山東地處南北大陸中段，是華北、西北內(nèi)陸省份的出�？谥�一。除地理優(yōu)勢(shì)外，山東還占據(jù)人文優(yōu)勢(shì)。山東是歷史上人口向外遷移較多的省份，而隨著近年來(lái)山東經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，山東又成為大量外地人口的回流地。
　　濟(jì)南曙光房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司負(fù)責(zé)人說(shuō)，從過(guò)去闖關(guān)東，到今天回山東，大量當(dāng)年的移民后裔回到山東，由于時(shí)代久遠(yuǎn)，老家已難立足，許多人便傾其所有在風(fēng)景優(yōu)美的海邊選擇一處養(yǎng)老地。隨著這種需求的增多，大量海景房也便在山東海邊城市興建起來(lái)。而從去年開(kāi)始，西北地區(qū)的內(nèi)蒙、山西等地前來(lái)購(gòu)買海景房的人群也在增多。人們選擇山東，還看中了山東良好的治安環(huán)境、講求誠(chéng)信的人文環(huán)境。
　　近年來(lái)，隨著國(guó)內(nèi)一些大中城市房?jī)r(jià)飛漲，北京、上海、江浙、廣東一帶前來(lái)山東買海景房的人群越來(lái)越多，而原來(lái)占大頭的東北人群卻明顯減少。這主要是因?yàn)楹＞胺績(jī)r(jià)格上漲太快，已超出普通人的購(gòu)買能力，海景房成為奢侈消費(fèi)品。
　　曙光房地產(chǎn)營(yíng)銷公司的這位負(fù)責(zé)人表示，從落葉歸根，到投資改善生活品質(zhì)，海景房購(gòu)買人群發(fā)生了質(zhì)的變化。從目前到山東購(gòu)買海景房的人群來(lái)看，投資性質(zhì)的購(gòu)房能占到70%，這其中包含養(yǎng)老、改善居住環(huán)境、提高生活質(zhì)量的人群，而真正炒房的只占20%左右。
　　由于多數(shù)購(gòu)買海景房的家庭都有好幾套房子，基本都會(huì)受到這次房產(chǎn)新政的限制。所以，今年的房產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)海景房打擊較大。但業(yè)內(nèi)人士表示，由于海景房畢竟是稀缺資源，從長(zhǎng)期來(lái)看，海景房?jī)r(jià)格難以出現(xiàn)大跌。
　　在此，業(yè)內(nèi)人士提醒海景房購(gòu)房者，購(gòu)買海景房首先要選擇大盤，盡量不看小盤。這是因?yàn)�，小的樓盤雖然區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)不錯(cuò)，但一些樓盤煤暖配套不好，建筑質(zhì)量難以保證，后期物業(yè)管理也往往不是很理想。其次，選擇海景房不必太靠近大海，潮濕的環(huán)境對(duì)人并非健康選擇，距離大海幾千米也不錯(cuò)，也能看到海，價(jià)格還可以更便宜。

    三亞海景房成交量明顯萎縮

    “碧海藍(lán)天盡收眼底”是三亞諸多臨海樓盤的賣點(diǎn)，今年初《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》出臺(tái)后，三亞樓市尤其是海景房一度受到購(gòu)房者的狂熱追捧。本報(bào)記者近日走訪三亞市多個(gè)海景房樓盤發(fā)現(xiàn)，國(guó)家一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后，三亞海景房?jī)r(jià)格雖然依然堅(jiān)挺，但已受到逐漸回歸理性、觀望情緒濃重的購(gòu)房者“冷遇”，成交量明顯萎縮。

    從山東到海南：東北人海景房情結(jié)的變遷

    業(yè)內(nèi)人士提醒，購(gòu)買海景房并不一定都能買到“浪漫”。從居住的角度看，海景房也有一線和二線之分，一線是指建在海岸線上，能夠直接看海的房子。這樣的房子風(fēng)景雖美但氣候潮濕，適宜短期度假，并不適合長(zhǎng)期居住。購(gòu)房養(yǎng)老，更適宜選擇位于市區(qū)的二線海景房。從投資的角度看，目前三亞等主要城市房?jī)r(jià)虛高，海南一些縣級(jí)城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，盡管也打“海景房”牌，但是與山東一些縣市的海景房一樣存在缺陷，距中心城區(qū)較遠(yuǎn)，配套設(shè)施不全，生活不便。盡管價(jià)格存在一定優(yōu)勢(shì)，但是要達(dá)到宜居的目標(biāo)，并取得投資的回報(bào)，可能需要很長(zhǎng)一段時(shí)間。