倪金節(jié)：中國房地產(chǎn)泡沫明顯是個(gè)“壞泡沫”，因?yàn)槠鋷�來的只是不斷增長的虛幻GDP規(guī)模、官員的政績和不斷攀升的高房價(jià)，綁架中國宏觀經(jīng)濟(jì)，住房難成為最重要的社會(huì)問題。房地產(chǎn)市場存在著18年一周期的規(guī)律，如此從1998年中國房地產(chǎn)市場化元年推算，恰好是2016年會(huì)迎來新的周期。泡沫一旦破滅，銀行系統(tǒng)不良資產(chǎn)會(huì)大幅度上升，但是并不至于打垮中國的銀行系統(tǒng)。房地產(chǎn)泡沫堆積到現(xiàn)在，不重蹈日本覆轍都難。

　　問：您這本書名為《好泡沫還是壞泡沫？——中國經(jīng)濟(jì)的出路與重生》，在人們的印象中，泡沫在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域更多帶有的是貶義色彩，您為何會(huì)有好泡沫的疑問？

　　倪金節(jié)：的確，泡沫一詞一直被認(rèn)為是個(gè)壞東西。我有個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)副教授朋友，第一次和他說起這個(gè)書名的時(shí)候，他也是極力排斥，我費(fèi)了很多唇舌才勉強(qiáng)讓他覺得可以這么提。在我看來，泡沫是個(gè)中性詞，本身是市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的必然結(jié)果。只要是市場經(jīng)濟(jì)，就必然會(huì)有泡沫，這也是價(jià)值規(guī)律所要求的。泡沫是常態(tài)，沒有泡沫是不正常的。就像哲學(xué)上所講，運(yùn)動(dòng)是絕對(duì)的，靜止是相對(duì)的。泡沫的存在就是一種絕對(duì)。
　　之所以叫“好泡沫”，因?yàn)闅v史上存在了很多的泡沫，雖然好的泡沫不多，但依然存在。比如，上世紀(jì)90年代的互聯(lián)網(wǎng)泡沫，就是典型的“好泡沫”代表。
　　雖然最終是2001年發(fā)生崩盤，但是這場“吹泡泡”的運(yùn)動(dòng)，帶來了人類科技達(dá)到了新的高度，創(chuàng)造了前所未有的新文明，徹底改變了人類生存方式。如果沒有這場泡沫化，微軟、甲骨文、思科、谷歌，以及中國的百度、新浪、網(wǎng)易、搜狐這些優(yōu)秀的公司就不可能誕生。整體來看，這次泡沫最終破滅帶來的經(jīng)濟(jì)損失，要遠(yuǎn)小于其給世界帶來的巨額經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。從這個(gè)角度看，這是個(gè)“好泡沫”。
　　而中國房地產(chǎn)泡沫明顯是個(gè)“壞泡沫”，因?yàn)槠鋷�來的只是不斷增長的虛幻GDP規(guī)模、官員的政績和不斷攀升的高房價(jià)，綁架中國宏觀經(jīng)濟(jì)，住房難成為最重要的社會(huì)問題。而對(duì)社會(huì)的正面效應(yīng)，比如一定程度上也改善了住房條件，但與其負(fù)面效應(yīng)比起來，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不值得一提。這是典型的“壞泡沫”。

　　問：您在書中說“在未來的3-5年內(nèi)，房地產(chǎn)泡沫的繼續(xù)膨脹已經(jīng)難以為繼，且極有可能在2012年或2013年前后破滅，并將在低點(diǎn)維持到2016年”。您是如何來預(yù)測這個(gè)年份的？

　　倪金節(jié)：當(dāng)前，中國的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)過度膨脹，衡量泡沫的很多指標(biāo)，比如房價(jià)收入比、租售比、房地產(chǎn)信貸規(guī)模等都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了中國經(jīng)濟(jì)本身所能承受的程度。房地產(chǎn)“多頭”一直死抱“城市化”、“工業(yè)化”和“剛需”三大法寶不放，認(rèn)為只要這三大因素不消失，房價(jià)唯一的方向就是上漲。
　　但實(shí)際上，高房價(jià)恰恰是阻礙城市化和工業(yè)化進(jìn)程的最大攔路虎。當(dāng)80后和90后這代人到而立之年，依然還在為了房子而工作，生活毫無更高理想而言，理想成為奢侈品，這樣的城市化如何繼續(xù)？當(dāng)房地產(chǎn)成為支柱產(chǎn)業(yè)，房價(jià)泡沫讓企業(yè)家癡迷其中，制造業(yè)生存極其艱難，工業(yè)化又能怎么辦？“剛需”更是扯淡，當(dāng)房價(jià)漲到2萬、3萬以上的時(shí)候，“剛需”想需也沒法需。就像黃孟復(fù)先生所言，進(jìn)入買泡泡階段，和老百姓已經(jīng)沒有關(guān)系。
　　我之所以做出上述時(shí)間點(diǎn)的判斷，主要是基于三點(diǎn)。一是未來幾年全球的貨幣環(huán)境趨緊，金融海嘯之后的撒錢式刺激不可能重現(xiàn)。貨幣流動(dòng)性的緊張，使得投機(jī)者的資金鏈可能出現(xiàn)大問題。二是全球性高通脹將至，利率會(huì)持續(xù)上揚(yáng)，美元基準(zhǔn)利率回到5%的水平，對(duì)應(yīng)的人民幣存貸基準(zhǔn)利率勢必隨之攀升。三是從歷史上來看，根據(jù)英國經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈里森的研究，自從工業(yè)革命以來，房地產(chǎn)市場存在著18年一周期的規(guī)律。如此從1998年中國房地產(chǎn)市場化元年推算，恰好是2016年會(huì)迎來新的周期。當(dāng)然，這也規(guī)律也未必完全符合中國實(shí)際情況，但大致不會(huì)偏離太多。
　　說實(shí)話，我不喜歡進(jìn)行經(jīng)濟(jì)預(yù)測，做出這一判斷也僅僅是出于上述這些條件會(huì)發(fā)生的可能性較大。由于當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫，使得地方政府太大的利益牽涉其中，行政力量的過于強(qiáng)大，也有可能會(huì)延緩泡沫破滅的速度，但是我相信，在經(jīng)濟(jì)規(guī)律面前，中國也不會(huì)例外。

　　問：您認(rèn)為將房地產(chǎn)泡沫刺破的會(huì)是什么因素？泡沫破滅時(shí)，經(jīng)濟(jì)會(huì)有怎樣的表現(xiàn)？這對(duì)國民經(jīng)濟(jì)將造成什么樣的連鎖反應(yīng)？

　　倪金節(jié)：刺破房地產(chǎn)泡沫的因素有很多可能，在第二個(gè)問題已經(jīng)列出了其中的三點(diǎn)。在這里，我引用一下給本書作序的葉檀博士的一段話，“刺破中國房地產(chǎn)泡沫的針尖來自何處，也許是連續(xù)10次加息，也許是鄰國發(fā)生償債危機(jī)引發(fā)全球金融市場的恐慌，也許是美元突然疲軟。用時(shí)髦的話說，當(dāng)資金鏈繃緊到一定程度，當(dāng)杠桿拉長到一定程度，任何一只飛過天際的黑天鵝都可能引爆泡沫”。的確是這樣，泡沫雖然在膨脹的過程中肆無忌憚，但是一旦資金鏈出現(xiàn)問題，其崩塌的速度會(huì)超出所有人的想象。
　　我目前最擔(dān)憂的房價(jià)破滅之后數(shù)以億計(jì)的農(nóng)民工的失業(yè)問題，因?yàn)樗麄兪亲钊鮿莸娜后w。泡沫一旦破滅，銀行系統(tǒng)不良資產(chǎn)會(huì)大幅度上升，但是并不至于打垮中國的銀行系統(tǒng)。但是到時(shí)候會(huì)有大量的房地產(chǎn)企業(yè)，中介公司、開發(fā)商等的破產(chǎn)。當(dāng)然經(jīng)濟(jì)增速短期內(nèi)會(huì)下滑，也會(huì)影響到很多人的就業(yè)和生計(jì)，只要我們能很快找到取代房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)增長引擎，這些問題都不足懼。最讓人擔(dān)心的是，房地產(chǎn)泡沫雖然破滅，但是保障房建設(shè)沒有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，制造業(yè)振興乏力，收入分配和社保體系改革步履蹣跚。這樣的話，經(jīng)濟(jì)蕭條帶來的社會(huì)問題會(huì)十分嚴(yán)重。

　　問：您認(rèn)為在現(xiàn)行樓市調(diào)控政策下，樓市泡沫還是有破滅的可能嗎？有沒有什么條件能讓這個(gè)泡沫不破滅？您說“中日地產(chǎn)泡沫何其相似”，怎樣才能避免中國重蹈日本的覆轍？

　　倪金節(jié)：去年年底和今年4月份的房地產(chǎn)兩次調(diào)控，目前來看效果不是那么的令人滿意。其根源在于是這些政策都過于注重需求面的調(diào)控，而未能從供給面做文章。保障房建設(shè)也未有什么新花樣。再加上土地財(cái)政根深蒂固，地方政府陽奉陰違，對(duì)中央政府頒布的政策執(zhí)行力度不到位。目前市場正處于“量跌價(jià)穩(wěn)”向“量價(jià)齊跌”過度的關(guān)鍵時(shí)刻，如果接下來政策出現(xiàn)松動(dòng)，那么史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控也只能夭折。應(yīng)該說，沒有辦法讓這個(gè)泡沫不破滅，因?yàn)樽鰧?shí)泡沫實(shí)在是太難太難。房地產(chǎn)泡沫堆積到現(xiàn)在，不重蹈日本覆轍都難。

　　問：房地產(chǎn)開發(fā)商既不是土地所有者也不是房屋建筑者，卻是一個(gè)不折不扣的獲利階層，您如何看待開發(fā)商的作用？

　　倪金節(jié)：的確，設(shè)計(jì)由設(shè)計(jì)單位做，住房由建筑企業(yè)建造，開發(fā)商扮演的只是“中間人”或“皮包商”的角色。SOHO中國董事長潘石屹曾經(jīng)指出，中國有1/3的房產(chǎn)商將囤地炒地作為“主營業(yè)務(wù)”，中國特色的房地產(chǎn)業(yè)的投機(jī)性由此可見一斑。美國的大房地產(chǎn)企業(yè)，不僅擁有設(shè)計(jì)、施工單位，甚至還有抵押公司，是實(shí)實(shí)在在做事的企業(yè)。反觀中國的房地產(chǎn)企業(yè)，卻恰恰成了極其輕便的中間商角色。
　　所以，消失一些房地產(chǎn)商絕不是什么不可以的事情，它們的所作所為遠(yuǎn)沒有它們自己所標(biāo)榜的那樣高尚。市場經(jīng)濟(jì)講究的是價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng)，任何行業(yè)、企業(yè)都不可能永遠(yuǎn)賺錢，特別是價(jià)格居然是所謂的“只漲不跌”。倒閉一些房地產(chǎn)公司，才能讓他們從骨子里明白這個(gè)簡單的道理（雖然他們多數(shù)都學(xué)過經(jīng)濟(jì)學(xué)）。同時(shí)，這亦是優(yōu)勝劣汰規(guī)律的必然要求，現(xiàn)在的房地產(chǎn)商參差不齊，不乏渾水摸魚之輩，必須通過經(jīng)濟(jì)規(guī)律的作用，完成房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)域的新陳代謝。否則，這個(gè)行業(yè)面臨的行業(yè)秩序極其混亂的局面就難以有明顯改善。

　   問：您認(rèn)為阻止房價(jià)下跌的原因是什么？這些因素各占多大分量？您說“要想從根本上解決高房價(jià)的難題，終結(jié)土地財(cái)政、推出物業(yè)稅、和堵死瘋狂投機(jī)是最為重要的三大武器”，但是這必然會(huì)引起既得利益集團(tuán)的阻撓，在此考慮下，您認(rèn)為政府會(huì)在什么情況下進(jìn)一步推出這些政策？

　　倪金節(jié)：過去的大多數(shù)房地產(chǎn)調(diào)控，之所以淪為“空調(diào)”，一方面是因?yàn)檎{(diào)控目標(biāo)一直對(duì)準(zhǔn)需求面來打壓價(jià)格，但這遭遇到三個(gè)方面的對(duì)沖，一是貨幣環(huán)境極度寬松，二是地方政府土地財(cái)政依賴嚴(yán)重，三是投資渠道狹窄，股票和房地產(chǎn)幾乎是最主要的渠道。這三大因素的作用，使得力度再大的調(diào)控也不得其力。這三大因素是阻止房價(jià)下跌的最主要因素。
　　當(dāng)然，房地產(chǎn)調(diào)控并不是無解。如果中央政府能夠下大氣力改革土地財(cái)政制度，重新梳理中央和地方的關(guān)系，讓政府不再是經(jīng)濟(jì)組織，同時(shí)配套地推出物業(yè)稅、嚴(yán)控投機(jī)的話，那么房地產(chǎn)調(diào)控將很快出現(xiàn)效果。目前高房價(jià)已經(jīng)讓中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“死胡同”，如果本輪調(diào)控最終再次宣告失敗，那么不排除政府在“忍無可忍”的情況下使出最后的武器。

　　問：您在書里說“最遲到2012年，最早在2010年或2011年，通脹就將成為一個(gè)嚴(yán)重的問題�！� 目前市場上普遍存在著通貨膨脹預(yù)期，您認(rèn)為這是什么原因造成的？如果通脹即將到來，您認(rèn)為它會(huì)是什么性質(zhì)的？會(huì)持續(xù)多長時(shí)間？

　　倪金節(jié)：目前市場上存在的通脹預(yù)期，其主要根源于金融危機(jī)后幾乎所有經(jīng)濟(jì)體的量化寬松貨幣政策。由于不是各國央行紛紛擴(kuò)張資產(chǎn)負(fù)債表，比如美聯(lián)儲(chǔ)的資產(chǎn)規(guī)模將近翻了一番，最高將近2.5萬億美元。全球貨幣寬松，最終必然會(huì)波及到資產(chǎn)價(jià)格，2009年全球大宗商品的上揚(yáng)是流動(dòng)性泛濫的最好明證�，F(xiàn)在由于存在“二次探底”的疑慮，使得更多的資金在做空資產(chǎn)價(jià)格，但只要形勢稍稍明朗，中國的輸入性通脹壓力將異常嚴(yán)重。
　　剛剛公布的二季度CPI雖然依然處于3%的下方，但是真實(shí)通脹水平卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了C P I所反映的力度。無論是各項(xiàng)引發(fā)真實(shí)通脹的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，還是從現(xiàn)實(shí)生活的老百姓切身體驗(yàn)看，真實(shí)通脹水平都已經(jīng)到了十分嚴(yán)重的水平。至于這輪通脹會(huì)持續(xù)多長時(shí)間，不好判斷。

　　問：向境外開放房地產(chǎn)市場吸引全球富人到中國投資房地產(chǎn)，是大量熱錢涌入中國的一個(gè)重要原因嗎？流動(dòng)性過剩是否是房地產(chǎn)泡沫乃至一切泡沫的根源？

　　倪金節(jié)：大量熱錢涌入中國的原因不是因?yàn)橄蚓惩忾_放房地產(chǎn)市場造成的。國際之間的短期資本流動(dòng)是一直存在的，哪怕是在目前人民幣資本賬戶未開放的情況下，熱錢肆虐的問題從來都是十分嚴(yán)重的問題。每個(gè)月高達(dá)數(shù)百億不能解釋的外匯占款，是熱錢通過各種非法渠道隱身于內(nèi)地各種市場的例證。這和開放不開放房地產(chǎn)市場沒有直接聯(lián)系。流動(dòng)性過剩是房地產(chǎn)泡沫的部分根源，但還不至于成為全部的根源。

　　問：您說“房地產(chǎn)泡沫不斷綁架一個(gè)國家的金融系統(tǒng)和大部分產(chǎn)業(yè)”，這種“綁架”是如何體現(xiàn)的？

　　倪金節(jié)：中國房地產(chǎn)市場異�；鸨�，企業(yè)資金異常充裕，這都與開發(fā)商較以往更容易獲得銀行信貸的支持有著直接的關(guān)系。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源57128億元，比上年增長44.2%。其中，國內(nèi)貸款11293億元，增長48.5%；個(gè)人按揭貸款8403億元，增長116.2%。兩項(xiàng)相加達(dá)19696億元，約占全年新增貸款9.59萬億元的20％。
　　這意味著，2009年有近2萬億的信貸資金助漲樓市暴漲。這還不包括那些以熱錢形式存在的民間資金，從銀行系統(tǒng)貸出資金進(jìn)行的炒房信貸，這一比例也絕不會(huì)低。因此，保守估計(jì)，2009年9.6萬億的新增貸款，至少有3萬億與房地產(chǎn)直接相關(guān)。過多的銀行資金進(jìn)入到房地產(chǎn)領(lǐng)域，無疑會(huì)埋下了巨大的信貸風(fēng)險(xiǎn)。
　　從國民經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)來看，中國的房地產(chǎn)市場在固定資產(chǎn)投資中所占比例巨大（已達(dá)1/4左右），不少城市的GDP增長有30%以上來自房地產(chǎn)，固定資產(chǎn)投資有50%以上來自房地產(chǎn)，上下游共涉及50多個(gè)行業(yè)。以房地產(chǎn)為核心的固定資產(chǎn)投資增速的居高不下，對(duì)中國銀行業(yè)的信貸造成巨大的壓力。
　　這些年，與房地產(chǎn)投資居高不下“相映成趣”的是銀行信貸閘門的屢屢失控，最近5年基本都是只需要9個(gè)月左右的時(shí)間，就能完成央行年初確定的全年信貸額度，而2009年前三個(gè)月就完成了全年的目標(biāo)。在中國目前的融資模式體系下，信貸的猛增與房地產(chǎn)的高速增長有著千絲萬縷的聯(lián)系。

　　問：調(diào)控房地產(chǎn)市場是否是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)必走的一步棋？如果中國經(jīng)濟(jì)不再依靠房地產(chǎn)了，您認(rèn)為什么產(chǎn)業(yè)將成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)？

　　倪金節(jié)：沒錯(cuò)，要想轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)市場走向健康和完善是必須要做的事情。我所定義的房地產(chǎn)市場是指社會(huì)資源的70%都集中于保障房的建設(shè)，大面積的上馬廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房。雖然由于目前房地產(chǎn)領(lǐng)域腐敗叢生，保障房建設(shè)的過程中難免會(huì)走樣，但是卻必須要做。否則，過度膨脹的商品房市場最終留給中國經(jīng)濟(jì)的將是一堆堆亂攤子。一旦房地產(chǎn)不再成為中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，可以帶動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)增長的潛在行業(yè)很多，比如新能源產(chǎn)業(yè)、戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)等等都足以彌補(bǔ)房地產(chǎn)引擎的熄火。離開房地產(chǎn)，中國經(jīng)濟(jì)一樣能魅力無限。次貸危機(jī)之后的美國經(jīng)濟(jì)擺脫了房地產(chǎn)鴉片的侵害，雖然暫時(shí)飽受打擊，但是元?dú)庹�在恢�?fù)之中，并可能在未來很快將迎來新的增長引擎。中國必須在這個(gè)時(shí)候奮力直追，不然，未來十年的中國經(jīng)濟(jì)將再次錯(cuò)失良機(jī)。

    倪金節(jié)，財(cái)經(jīng)作家，新華社《財(cái)經(jīng)國家周刊》評(píng)論主筆，同時(shí)為中國人保資產(chǎn)管理公司研究所客座研究員，《上海證券報(bào)》和《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》特約專欄作家。
    常年研究宏觀經(jīng)濟(jì)、金融市場和汽車產(chǎn)業(yè)三大領(lǐng)域。對(duì)2006年到2008年全球通脹形勢，2009年中國信貸井噴、房價(jià)暴漲和資產(chǎn)泡沫有過前瞻性的分析和預(yù)警。為近年來活躍在財(cái)經(jīng)評(píng)論一線的新銳專欄作家之一。已出版作品包括《反通脹戰(zhàn)爭》（2008）；《好泡沫還是壞泡沫？》（2010）。