作者:柴效武 出版社:中國(guó)民主法制出版社

    一、住房是老人養(yǎng)老的糖果屋
    膾炙人口的《格林童話》中，曾經(jīng)講述了一個(gè)“糖果屋”的有趣故事。如今的“糖果屋”已經(jīng)不再是小孩子才會(huì)去看的童話。老年人用房子養(yǎng)老，這個(gè)房子就成了真正意義上的“糖果屋”。盡管以房養(yǎng)老的理念與運(yùn)作方式，在中國(guó)還處于探索的過(guò)程中，但“糖果屋”的童話卻漸漸躍入眼簾，成為人們可以觸摸到的現(xiàn)實(shí)。盡管老人的房子不是用糖果做成的，但我們遵循以房養(yǎng)老的理念，將要介紹的若干具體操作方式，則要讓老人的房子變?yōu)橥砟曜阋允孢m享用衣食之源的“糖果”。
    當(dāng)我們步入百貨超市，會(huì)看到花花綠綠、色彩繽紛的各式“糖果”。以房養(yǎng)老的現(xiàn)實(shí)生活中，可資以養(yǎng)老的“糖果屋”同樣可以采取多種表現(xiàn)形式。形形色色的“糖果屋”，把老人的養(yǎng)老生活裝扮得更加絢麗多彩。
    老人們?nèi)绾我苑筐B(yǎng)老，我們?yōu)橛兄居诖说睦先藗�，提供了眾多的“糖果”，或者是一個(gè)可供自主選擇的大“菜單”，同時(shí)，我們對(duì)菜單中的各個(gè)大菜逐一作出介紹，幫助老年人根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力和意愿愛(ài)好，在菜單中自主隨意地“點(diǎn)菜”，選擇適用的以房養(yǎng)老模式。
    二、以房養(yǎng)老理念的提出
    2003年7月，我們?cè)谡憬�大學(xué)召開(kāi)了“以房養(yǎng)老”的大型研討會(huì)。會(huì)上，我提出了第三個(gè)老太太以房養(yǎng)老的理念，將以房養(yǎng)老的實(shí)質(zhì)歸結(jié)為“死后錢(qián)財(cái)生前用”，并用“60歲前人養(yǎng)房，60歲后房養(yǎng)人”，這個(gè)大家清晰明白的語(yǔ)言，形象地說(shuō)明了以房養(yǎng)老的含義和具體操作模式，并對(duì)以房養(yǎng)老推出將會(huì)帶來(lái)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，以及將要遇到的種種風(fēng)險(xiǎn)，給了較為清晰的勾勒和描畫(huà)。
    長(zhǎng)期的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代里，在“低收入、低消費(fèi)、廣就業(yè)”的政策影響下，我國(guó)大多數(shù)的老年人都是積蓄不多，只能靠有限的退休金艱苦生活。上世紀(jì)末期，國(guó)家推行住房制度改革，大量公房對(duì)外出售，使不少老職工用較低的價(jià)格買(mǎi)下了價(jià)值較大的房產(chǎn)，再加上商品房的大量開(kāi)發(fā)，房?jī)r(jià)的飛速上漲，許多老人擁有的房產(chǎn)達(dá)到數(shù)十萬(wàn)乃至百萬(wàn)元之多，但他們每個(gè)月可支配的養(yǎng)老金收入?yún)s僅僅為數(shù)百元或千數(shù)元，房子再好，價(jià)值再高，但首先要供自己晚年居住，就不可能先行出售或出租贏利來(lái)?yè)Q取養(yǎng)老所必需的各種錢(qián)財(cái)，日常生活就只能是“端著金飯碗討飯吃”，并不很富足。
    老人擁有房產(chǎn)的價(jià)值盡管很高，使用壽命也很長(zhǎng)，通�？梢赃_(dá)到四五十年之多，但自己本人的壽命卻僅僅為十多年或二三十年，去世后遺留的較多房產(chǎn)價(jià)值就只能遺留給子女或上交社會(huì)，行同浪費(fèi)。我們?cè)O(shè)想在不影響老人正常生活居住的情形下，通過(guò)一定的金融保險(xiǎn)機(jī)制或非金融保險(xiǎn)機(jī)制，將老人死亡后遺留房產(chǎn)的價(jià)值部分提前變現(xiàn)搞活，形成一筆穩(wěn)定可靠且延續(xù)終生的現(xiàn)金流入，用于補(bǔ)貼晚年的養(yǎng)老生活，就是我們這兒談到的以房養(yǎng)老。這一理念經(jīng)過(guò)數(shù)年的廣泛宣傳，目前已經(jīng)為越來(lái)越多的有識(shí)之士知曉并樂(lè)意接受。
    房產(chǎn)是大多數(shù)老人的最大一筆財(cái)富，幾千年來(lái)流傳的“養(yǎng)兒防老、房產(chǎn)繼承”的傳統(tǒng)觀念，使他們習(xí)慣于死亡時(shí)將房產(chǎn)遺留給自己的子女繼承。但是，一個(gè)顯而易見(jiàn)的事實(shí)是，有相當(dāng)部分的老年人或者沒(méi)有兒女，或者兒女的經(jīng)濟(jì)狀況頗佳，并不需要來(lái)自父母的遺產(chǎn)饋贈(zèng)，或者兒女還有點(diǎn)不大孝順，當(dāng)他們死亡后把房子交付子女時(shí)，并沒(méi)有在生前得到來(lái)自兒女的精心照顧，日子過(guò)得就是非常辛苦。
    這一怪圈應(yīng)當(dāng)如何打破呢？中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)的理事長(zhǎng)孟曉蘇教授，近幾年來(lái)一直在倡導(dǎo)以房養(yǎng)老的新思想，并提出在我國(guó)積極推行倒按揭養(yǎng)老的建議。目前，還專(zhuān)門(mén)開(kāi)辦了幸福人壽保險(xiǎn)公司來(lái)研發(fā)并主打倒按揭以房養(yǎng)老的業(yè)務(wù)。對(duì)老年人的這種“房產(chǎn)富人，現(xiàn)金窮人”現(xiàn)象，孟教授就用了“一邊捆著草，一邊餓著�！边@句風(fēng)趣的語(yǔ)言來(lái)解釋。為什么“餓著的牛”吃不到“捆著的草”，原因很簡(jiǎn)單。大家或許沒(méi)有這方面的意識(shí)，或許意識(shí)到這一現(xiàn)實(shí)的不合理，卻又局限于濃郁的傳統(tǒng)觀念和體制障礙無(wú)從有效排解�，F(xiàn)在有了以房養(yǎng)老的新理念，再加上以倒按揭為代表的以房養(yǎng)老的系列產(chǎn)品的出臺(tái)，“餓著的牛”就很容易吃到“捆著的草”了。
    三、以房養(yǎng)老并非只有倒按揭一種方式
    曾經(jīng)有位老年人向我提出這樣的疑惑:“以房養(yǎng)老是大家熱衷評(píng)論的熱門(mén)話題，其中最為典型的倒按揭模式的推出，又由于種種條件限制，在短時(shí)期內(nèi)難以順利成行。我們年齡都很大了，可能等不到銀行和保險(xiǎn)公司推出這一金融保險(xiǎn)產(chǎn)品了。在這種狀況下，還有什么更好的養(yǎng)老模式，可以給我們大家做些介紹呢”？
    這位老大爺?shù)奶釂?wèn)是很對(duì)的。日常談到以房養(yǎng)老，進(jìn)入大家視野的首先就是倒按揭這一舶來(lái)品，正式名稱為反向抵押貸款，但如就此認(rèn)為以房養(yǎng)老只有倒按揭這一種方式，顯然是個(gè)極大的誤讀。難道以房養(yǎng)老就是“自古華山一條路”，除了倒按揭這種美國(guó)來(lái)的舶來(lái)品，就沒(méi)有其他可行之路嗎？顯然不是這樣。
    從廣義的角度看待以房養(yǎng)老，各種以房養(yǎng)老模式可簡(jiǎn)單地分為金融保險(xiǎn)和非金融保險(xiǎn)模式，前者如倒按揭、房產(chǎn)養(yǎng)老壽險(xiǎn)和售房養(yǎng)老等，必須要金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)參與其間才可能實(shí)施；后者如我們還將要談到的售房入院養(yǎng)老、租房入院養(yǎng)老、房產(chǎn)置換、房產(chǎn)租換、異地養(yǎng)老、基地養(yǎng)老等，則都屬于非金融保險(xiǎn)領(lǐng)域，它并不需要保險(xiǎn)公司和銀行的介入，老年人自己就可以實(shí)地操作，會(huì)遇到的風(fēng)險(xiǎn)則要小得多。
    以房養(yǎng)老是我們凝結(jié)了若干理論之后創(chuàng)建的一種新的養(yǎng)老保障理論，是我們今天正在大力倡導(dǎo)，并努力促使其早日得以實(shí)現(xiàn)的一種新的養(yǎng)老理念，一種將房產(chǎn)與養(yǎng)老通過(guò)金融保險(xiǎn)機(jī)制相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)功能自主創(chuàng)新的新思想，這就是如何運(yùn)用大家都擁有的住房中蘊(yùn)含的巨大價(jià)值，尤其是運(yùn)用每個(gè)人最終死亡后仍然會(huì)遺留房產(chǎn)的巨大余值，將其在自己生前就提前變現(xiàn)套現(xiàn)做養(yǎng)老使用。在這個(gè)理念之下，則聚集了眾多的具體操辦模式，倒按揭只是其中最為典型也最為復(fù)雜的一種。
    以房養(yǎng)老應(yīng)當(dāng)如何搞，有著較多選擇，需要給予積極關(guān)注�？梢圆扇〉姆绞蕉喽啵�并不僅僅局限于倒按揭。據(jù)我們的廣泛調(diào)研和深入研討，以房養(yǎng)老的各種操作模式可分為金融行為和非金融行為，前者必須通過(guò)金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)才得以順利運(yùn)營(yíng)，包括倒按揭、售房養(yǎng)老和房產(chǎn)養(yǎng)老壽險(xiǎn)等；后者則是老年人開(kāi)動(dòng)腦筋，再加上社會(huì)的有意倡導(dǎo)后，就完全可以自行操作的各種簡(jiǎn)易方法，包括遺贈(zèng)扶養(yǎng)、房產(chǎn)置換、房產(chǎn)租換、售房入院、投房養(yǎng)老、售后回租、招徠房客、異地養(yǎng)老、養(yǎng)老基地等。這些看上去大相徑庭的做法，其實(shí)都可以實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老的大目標(biāo)。
    當(dāng)我們步入百貨超市，會(huì)看到花花綠綠、色彩繽紛的各式“糖果”。在以房養(yǎng)老的現(xiàn)實(shí)生活中，可資以養(yǎng)老的“糖果屋”也同樣可以采取多種表現(xiàn)形式。形形色色的“糖果屋”，把老人的養(yǎng)老生活裝扮得更加絢麗多彩。
    各種以房養(yǎng)老模式中，倒按揭是其中設(shè)計(jì)最為精妙、計(jì)算最為復(fù)雜、制度最難確立、涉及面最為廣泛、相關(guān)制約因素最多的一種。今天，我們?nèi)缳Q(mào)然實(shí)施這一金融產(chǎn)品，并非完全不能操作，只是還有眾多的工作要做，有某些限制條款尚待克服，相關(guān)理論體系有待進(jìn)一步的構(gòu)建，有關(guān)政策法規(guī)平臺(tái)還未能完全建立，金融保險(xiǎn)體制與機(jī)制還需要做相當(dāng)?shù)男碌臉?gòu)筑，居民百姓的倫理習(xí)俗觀念還有較大障礙要予突破，相關(guān)聯(lián)的眾多中介機(jī)構(gòu)還不能完全服務(wù)到位，具體的產(chǎn)品研發(fā)、市場(chǎng)調(diào)研、制度要素設(shè)計(jì)等，也都有著眾多的工作等待大家齊心協(xié)力共同完成。
    當(dāng)然，倒按揭盡管涉及面廣，事項(xiàng)復(fù)雜，難以操作，但并非高不可攀。我們目前正在緊張的產(chǎn)品研發(fā)與制度設(shè)計(jì)之中，等將一切工作大部做完，這個(gè)新型金融產(chǎn)品就會(huì)在不遠(yuǎn)的將來(lái)同大家見(jiàn)面的。還需要說(shuō)明的是，倒按揭產(chǎn)品即使推向了社會(huì)，起初也只是個(gè)試點(diǎn)，等待試點(diǎn)成功，才可能面對(duì)社會(huì)作大規(guī)模推出。因此，目前還不可能對(duì)此大規(guī)模運(yùn)做之前，可預(yù)期的未來(lái)也無(wú)法將它較快地向全國(guó)全面推出之時(shí)，大家先試試其他各種非金融機(jī)制運(yùn)作的辦法，都是可以的。
    總之，以房養(yǎng)老的實(shí)質(zhì)，是要通過(guò)種種的金融與非金融的運(yùn)營(yíng)機(jī)制與手段，將老年人身故后將會(huì)遺留房產(chǎn)的巨大價(jià)值，提前變現(xiàn)套現(xiàn)到生前使用，是要將廣大家庭普遍擁有的住房資源給予價(jià)值上的變現(xiàn)盤(pán)活，空間上的充分運(yùn)用，權(quán)屬層面的有益轉(zhuǎn)換，使得它能在養(yǎng)老保障問(wèn)題上派上更大用場(chǎng)，以切實(shí)可行地達(dá)到用房子養(yǎng)老的目標(biāo)，都是我們這里談到的以房養(yǎng)老。簡(jiǎn)單而言，就是“以房換錢(qián)養(yǎng)老”，這就解決了目前國(guó)家、社會(huì)乃至家庭個(gè)人，最為頭痛的養(yǎng)老資金籌措的大問(wèn)題。
    四、以房養(yǎng)老的模式有哪些
    以房養(yǎng)老的理念目前已經(jīng)炒作地?zé)峄鸪�天，但如何用房子�?shí)現(xiàn)養(yǎng)老的目標(biāo)，則是大家不夠明晰的。我們經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的調(diào)查研究，認(rèn)為以房養(yǎng)老的種種可行手段，大致可歸納為優(yōu)劣不等的30種，以適用于不同類(lèi)型的老年人。這里首先對(duì)各種以房養(yǎng)老的模式大致加以介紹，全書(shū)中再一一詳細(xì)評(píng)說(shuō)。
    1．將已具有完全產(chǎn)權(quán)的住房先行出售，再通過(guò)“售后回租”、另租房居住或入住高質(zhì)量的老年公寓、養(yǎng)老基地的方法實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老。既可以獲取一大筆款項(xiàng)用于日常生活，又能保持晚年期對(duì)住房甚至是原有住房的長(zhǎng)期乃至終生的使用權(quán)，照常有房可居。高興時(shí)還可以趁腿腳靈便到處旅游觀光乃至周游世界，這就為以房養(yǎng)老的實(shí)施增添了相當(dāng)?shù)谋ｋU(xiǎn)系數(shù)和生活樂(lè)趣。售房入院養(yǎng)老已經(jīng)為較多的老年人所采納，將售房款辦理一個(gè)養(yǎng)老年金壽險(xiǎn)，獲取終生的現(xiàn)金流入保障，無(wú)疑更為妥帖。
    2．將具有完全產(chǎn)權(quán)的住房先行出租，再另租房居住或租住老年公寓、養(yǎng)老院的方法達(dá)到以房養(yǎng)老的目的。既保障晚年期照常有房可居，并獲取持續(xù)穩(wěn)定的租金收入用于養(yǎng)老生活，又能保證在自己身故后原有住房仍能照常遺留給子女，符合國(guó)人養(yǎng)兒防老、遺產(chǎn)繼承的傳統(tǒng)習(xí)俗，為以房養(yǎng)老理念的順利實(shí)施減弱了相當(dāng)?shù)淖枇�和障礙，可推動(dòng)以房養(yǎng)老事業(yè)在一個(gè)新的層面做出大范圍的拓展。租房入院養(yǎng)老，目前已為較多的老年人接受并在紛紛實(shí)踐之中。
    3．今日的房?jī)r(jià)高企，預(yù)期將來(lái)還會(huì)有持續(xù)長(zhǎng)期的上漲空間，將家中閑置的錢(qián)財(cái)不是簡(jiǎn)單存入銀行，也非冒險(xiǎn)拼搏于股市，而是用來(lái)購(gòu)置第二套或更多套住房投資盈利，將來(lái)養(yǎng)老需要錢(qián)財(cái)時(shí)，就可以變賣(mài)或出租該住房滿足所需。個(gè)人投資理財(cái)中，投房養(yǎng)老是大家喜聞樂(lè)見(jiàn)的好辦法。
    4．老人退休后，空有一套價(jià)值頗高的住房，卻很少養(yǎng)老金收入，每日發(fā)愁無(wú)錢(qián)養(yǎng)老，或者說(shuō)雖有一些養(yǎng)老金卻希望將晚年生活過(guò)得更好。美國(guó)等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家目前推出的倒按揭，用房子養(yǎng)老就是個(gè)很好選擇，這是我們將在后面要重點(diǎn)介紹的。
    5．老人退休后，賣(mài)出原本居住的大屋，再買(mǎi)進(jìn)適合居住的小屋，用售房購(gòu)房的差價(jià)款用作股市或債券投資，可為養(yǎng)老提供更有實(shí)力的保障。老人還可將該筆差價(jià)款辦理養(yǎng)老年金壽險(xiǎn)，每年支取現(xiàn)金用來(lái)養(yǎng)老，等到一定年份再將該小屋用以房養(yǎng)老的辦法，繼續(xù)獲取現(xiàn)金流入應(yīng)對(duì)日常對(duì)現(xiàn)金的需要，或可把這個(gè)小房子對(duì)外出售，自己住到養(yǎng)老院安度晚年。
    6．我們?cè)O(shè)想在大城市周邊生態(tài)環(huán)境優(yōu)越、交通便利、經(jīng)濟(jì)相對(duì)不夠發(fā)達(dá)的區(qū)域，建造大規(guī)模的養(yǎng)老基地，將城市的老年人自愿移入居住，實(shí)施基地養(yǎng)老。這一做法既可以大大提升養(yǎng)老的品位和生活質(zhì)量，又相對(duì)節(jié)約了養(yǎng)老成本。老年人住在基地養(yǎng)老后，還可以將原居住于城市的已閑置住房，通過(guò)出租或出售的方法將價(jià)值搞活�；�地生活中的一切用費(fèi)，都可以在住房的價(jià)值搞活中得到完全解決，或還有相當(dāng)?shù)母挥�。某個(gè)基地長(zhǎng)期居住感覺(jué)厭煩后，還可以換住其他基地，做旅游觀光式養(yǎng)老。這是以房養(yǎng)老與基地養(yǎng)老、旅游養(yǎng)老相結(jié)合的有效舉措。
    7．老年人將位于鬧市區(qū)的高價(jià)住房出售，在市郊選擇適合養(yǎng)老的地段購(gòu)買(mǎi)低價(jià)位的新住房，既改善了養(yǎng)老的環(huán)境品位，又節(jié)約了大筆錢(qián)財(cái)用于補(bǔ)貼養(yǎng)老金的不足。整日與大自然做伴，游山玩水也是不亦樂(lè)乎。
    8．老年人同親朋好友約定，由對(duì)方負(fù)責(zé)養(yǎng)自己的老，自己死亡后，將住房遺贈(zèng)給對(duì)方。這是我國(guó)幾千年來(lái)民間社會(huì)廣泛流傳，今日仍由國(guó)家法律認(rèn)可的“遺贈(zèng)扶養(yǎng)”式養(yǎng)老。它作為“你給我住房，我為你養(yǎng)老”的鼻祖，已有了悠久歷史，今日有必要重新提出并予發(fā)揚(yáng)光大。
    9．孤寡老人在家中招徠年輕的大學(xué)生做房客，一掃往日的沉悶?zāi)簹�，增添了青春活力，身邊既多了人員照顧，又有一筆可觀的房租作為生活費(fèi)補(bǔ)充；對(duì)年輕大學(xué)生而言，也有助于解決住房和情感歸宿問(wèn)題；城市的住房資源也得到較好運(yùn)用，極大地緩解了住房的緊張局面，可謂一舉三得。
    10．我們還設(shè)想了出售產(chǎn)權(quán)、保留使用權(quán)的“售房養(yǎng)老”和“房產(chǎn)養(yǎng)老壽險(xiǎn)”等做法，即大家售房不離家，既享有在老環(huán)境與老街坊照常居住生活的便利，又享有將住房資產(chǎn)提前變現(xiàn)套現(xiàn)，取得款項(xiàng)用于養(yǎng)老的優(yōu)惠，這都有其可借鑒之處。
    11．美國(guó)的許多家庭，曾經(jīng)出現(xiàn)了富有特色的家庭內(nèi)部售房養(yǎng)老的交易行為。父母將自有住宅出售給子女，借以換得房款做養(yǎng)老金。這是將父母與子女間傳統(tǒng)的贍養(yǎng)與繼承關(guān)系，用金錢(qián)的方式加以明碼標(biāo)價(jià)、等價(jià)交換，對(duì)不樂(lè)意贍養(yǎng)父母而只喜歡承繼房產(chǎn)的不肖子孫是一大打擊，對(duì)老人的合法權(quán)益是一大保護(hù)。它同舊觀念是格格不入，但仔細(xì)思索后也使人耳目一新。
    12．以房養(yǎng)老不僅對(duì)有住房的富人非常有用，對(duì)住房面積不大、價(jià)值有限的窮人而言，同樣可發(fā)揮積極功用。如幾個(gè)經(jīng)濟(jì)貧困、稍有廉價(jià)住房的老年人，開(kāi)動(dòng)腦筋對(duì)該住房予以有效利用，對(duì)養(yǎng)老問(wèn)題做個(gè)特殊組合，合作購(gòu)房，共同居住開(kāi)銷(xiāo)，結(jié)成一個(gè)養(yǎng)老共同體搭伴養(yǎng)老，就是度過(guò)貧困、消除寂寞無(wú)助的好辦法。
    以上談到用房子養(yǎng)老的各項(xiàng)可行手段，正為老人的以房養(yǎng)老行為，提供了一個(gè)包容有多個(gè)“大菜”的可供大家自主選擇的一桌豐盛大餐，并幫助老年人在“大菜單”中，根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力和意愿喜好，自主隨意地“點(diǎn)菜”，選擇最適合自己的以房養(yǎng)老模式。正像某些新聞媒體的信息報(bào)道經(jīng)常標(biāo)榜的那樣，“這里總有你需要的信息”。以下介紹的20多種以房養(yǎng)老方式，總有其中一兩種正好能對(duì)上老年人的“胃口”。各種以房養(yǎng)老手段的使用也非單打一和一次定終身，而是可以根據(jù)時(shí)勢(shì)的需要，給予相當(dāng)?shù)哪Ｊ睫D(zhuǎn)換與綜合融匯使用，以期能對(duì)養(yǎng)老保障事業(yè)發(fā)揮更大的功用。
    本書(shū)撰寫(xiě)的目的，正在于對(duì)各種以房養(yǎng)老的具體模式給予較為深入全面的介紹。