房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮和發(fā)展是當(dāng)今中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不可替代的龍頭,沒有之一。我和讀者一樣都很想知道,在中國房價(jià)經(jīng)歷了長達(dá)近20年的飛速增長之后,是漲勢逐步趨于緩和,還是房價(jià)逐步穩(wěn)定,甚至于展開調(diào)整。每每看到諸多截然相反的信息充斥而來,更加使得我們無所適從。那么房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)歷和階段在國際上有沒有現(xiàn)成的實(shí)例可以借鑒?有。美國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家托馬斯·索維爾的新書《房地產(chǎn)的繁榮與蕭條》就給我們展現(xiàn)了美國房地產(chǎn)的繁榮與蕭條的輪回,或許從中我們能借鑒到與我們有益的舉措,預(yù)見到我們想知道的未來。
房地產(chǎn)繁榮的政治經(jīng)濟(jì)學(xué)理由。一提到房地產(chǎn),給人的感覺是,它一貫是引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)走出衰退的引擎。但是在近10年看來,似乎越來越有可能成為經(jīng)濟(jì)的絆腳石。想弄清房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)中到底扮演什么角色,必須知道參與房地產(chǎn)的各個(gè)主要角色。首先是銀行,其次是企業(yè),再次是政府相關(guān)政策部門,例如土地局發(fā)改委等,還有相應(yīng)的金融投資公司。
當(dāng)然,美國是美聯(lián)儲(chǔ)統(tǒng)管銀行,房利美房地美,美國住房及城市發(fā)展部和其他金融機(jī)構(gòu)等,再加上買房者,如此紛繁復(fù)雜的各種利益縱橫交錯(cuò)。用一句話來概括,他們的收益體現(xiàn)的是私有化,而風(fēng)險(xiǎn)則表現(xiàn)為社會(huì)化。我們沒有必然的理由期待各個(gè)機(jī)構(gòu)能夠協(xié)調(diào)統(tǒng)一各自的行為。其實(shí)從它的重要角色就不難看出,房地產(chǎn)這一行業(yè)牽扯到社會(huì)最重要的政治和經(jīng)濟(jì)方面。正是因?yàn)橛辛耸赘丁⒔栀J、利率讓房地產(chǎn)貸款興旺發(fā)達(dá)起來,各種追逐利益最大化的團(tuán)體和個(gè)人讓整個(gè)房地產(chǎn)沸騰。那么在房地產(chǎn)的興衰中誰該受到指責(zé)?貸款人、借貸者、政府還是金融市場?答案是全部。是的,所有的人都負(fù)有責(zé)任,但其中很多人卻并無責(zé)任能力。轉(zhuǎn)過來看看政治家在做什么,經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)起,放寬信貸標(biāo)準(zhǔn),面對(duì)危機(jī)的警告無動(dòng)于衷�？磥砣澜缍家粯�,政治家明知有些事很瘋狂,卻并不去阻止它。最終房地產(chǎn)淪落為以犧牲納稅人利益為根本目的的權(quán)貴資本主義的斂財(cái)工具。這樣說也許并無悲觀。
房地產(chǎn)繁榮神話潛藏著危機(jī)。托馬斯·索維爾在第三章房地產(chǎn)的蕭條中詳細(xì)表述了房地產(chǎn)的危機(jī)表現(xiàn)。當(dāng)時(shí)過境遷,風(fēng)光不再,房地產(chǎn)價(jià)格開始下跌,雖然對(duì)于不同的地域還展現(xiàn)出差異,但是房地產(chǎn)步入衰退的實(shí)際情況確實(shí)給金融市場帶來了負(fù)面影響。隨著華爾街巨鱷的動(dòng)輒幾十億美元的虧損,社會(huì)層面對(duì)政治和經(jīng)濟(jì)的批判就開始產(chǎn)生,市場接著反應(yīng),政治也開始有所表現(xiàn),當(dāng)政府收到的責(zé)難逐漸累積,必然會(huì)導(dǎo)致臨時(shí)干預(yù)、監(jiān)管、援助與“刺激”。然而最終的結(jié)果卻往往不盡如人意,可能是因?yàn)闀r(shí)機(jī)的問題,也可能刺激的對(duì)象不對(duì),最終卻導(dǎo)致了通貨膨脹和使用國家機(jī)器來強(qiáng)行推行慈善。而后者在歷史上看從來就沒有成功過。
理念與現(xiàn)實(shí)之間的差距是如此之遠(yuǎn),以至于越來越多的美國人發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房蹤跡難覓。這不正是中國現(xiàn)階段的寫照嗎?但是,且慢,還有解決辦法。無論是劃紅線還是社區(qū)投資,最終都?xì)w結(jié)為歧視與法律和特權(quán)之間的爭論不休。在市場與政府的大辯論中,市場總是反應(yīng)過度,而政府總是姍姍來遲。無論是保護(hù)還是拯救,最終都不能擺脫自然規(guī)律興亡更替的法則。
一位歷史學(xué)家曾經(jīng)說過,艱難歲月就是美好時(shí)光的借鑒,這句話用于房地產(chǎn)業(yè)恰如其分。幾乎人人都同意造成國家當(dāng)前經(jīng)濟(jì)危機(jī)的成因無非就是:貪得無厭的借款人、虛弱的政府監(jiān)管、更加虛弱的政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)以及將風(fēng)險(xiǎn)無限放大的金融機(jī)構(gòu)。但是我們有沒有辦法來阻止或者分流這些利益導(dǎo)向呢?作者寫道,毫無疑問,完美的政府干預(yù)能夠解決房地產(chǎn)市場的問題,并組織這些問題演化為吞噬整個(gè)經(jīng)濟(jì)的金融問題。接著作者從“市場:自由與不自由”方面所能考慮到的諸多因素,例如助力因素、受迫因素、突發(fā)因素分析了房地產(chǎn)問題。又從政治干預(yù)角度,“一攬子”解決方案等方面闡述。期間借鑒了加拿大的經(jīng)驗(yàn),最終對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的市場與政府的博弈之間給出了一個(gè)平衡之路。
無論是房地產(chǎn)市場引發(fā)的股市崩盤,還是創(chuàng)造就業(yè)所帶來的市場過度反應(yīng),最終大蕭條都是要走向終結(jié)的。房地產(chǎn)市場就是這樣,必須要?dú)v經(jīng)興盛與衰敗交替輪回的過程。
對(duì)于美國的房地產(chǎn)行業(yè),不管是資本主義的監(jiān)管危機(jī),還是資本主義本身應(yīng)該負(fù)有責(zé)任,這些都不重要了。在國家資本主義日益社會(huì)主義傾向的今天,從中國的房地產(chǎn)業(yè)中可以看到美國的影子。托馬斯·索維爾在書中的描述,給沒有經(jīng)歷過房地產(chǎn)蕭條的中國以紙面上的教訓(xùn)。兼聽則明,《房地產(chǎn)的繁榮與蕭條》一書正好達(dá)到了這一目標(biāo)。