哈達威指出，造成美國房地產(chǎn)市場巨大泡沫的政策（人為）原因，首先在于美國的稅收等一攬子政策所形成的錯位激勵。
從1940年到2007年，美國住宅價格一路上漲，勢不可擋，即便在某些時段出現(xiàn)過區(qū)域性的價格回調，也沒有發(fā)生全國性房價坍塌的事件。長達67年的經(jīng)驗似乎足以說明房價持續(xù)上漲的合理性。2007年當年以及之前一些時間內，美國官員、經(jīng)濟學家、投資者、業(yè)主、地產(chǎn)中介、開發(fā)商都看好房價繼續(xù)上漲的前景。
是啊，人們有理由繼續(xù)看好房價。二戰(zhàn)后，美國城市化浪潮加快，原先居住在小城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村的人越來越多轉移到大城市。1960年代晚期，美國開始擁抱新科技革命，涌現(xiàn)出一大批科技創(chuàng)新企業(yè)，財富神話一批接著一批；與之同時，美國經(jīng)濟結構中金融化程度越來越深。包括美國在內的西方工業(yè)國家，向亞太地區(qū)轉移制造業(yè)產(chǎn)能（帶來的結果就是產(chǎn)業(yè)空心化）。這些因素疊加起來，均構成房價上漲的利好：自住購買需求旺盛，大量資金和投資需求轉移到股市及不動產(chǎn)投資，投資買房以保值增值及短線獲利的路數(shù)長期有效。2007年之前，美國許多電視臺最受歡迎的電視節(jié)目，不是熱門電視劇，而是傳授如何購房、翻新裝修，提高其資產(chǎn)價值以賣出獲利的節(jié)目。
波浪無限增大，這有悖物理學定律。（期望）房價永遠上漲，同樣不切實際。長達67年的房價上漲，形成了世界經(jīng)濟史上最大的資產(chǎn)泡沫。房主、房地產(chǎn)評估師、貸款人、抵押貸款證券化交易商、對沖基金、貨幣基金及美國政府都從中獲利，并且，每一方都認為自己的獲利是理所應當?shù)摹?/P>
也正因為此，2008年次貸市場崩潰，美國房價迎來雪崩式下滑，國際貨幣基金組織估計，次貸危機造成了9450億美元的損失。上述各方就展開了相互攻訐，美國政府和金融機構股東起訴信用評級機構，投資者、地產(chǎn)信托起訴投資銀行，美國地方政府和投資者起訴交易商，投資者起訴對沖基金，借款人和證券發(fā)行人起訴抵押貸款放款人……當然，被抨擊最多的，還要屬美聯(lián)儲等美國金融監(jiān)管部門，以及很不巧在房價崩盤前還在言之鑿鑿上漲預期不可動搖的專家。
長達67年的美國房地產(chǎn)泡沫，究竟是怎樣煉成的？除了本文第二段提到的美國科技革命、經(jīng)濟結構發(fā)生變化等客觀因素，以及亙古不變的投機貪婪心理，還應總結出什么？美國丹佛大學法學院法學教授羅伯特·M.
哈達威所著的《美國房地產(chǎn)泡沫史（1940-2007）》一書，有別于市面上已有的金融危機研究作品聚焦（美聯(lián)儲前主席）格林斯潘任期的做法，將視角擴展到1929年大蕭條和羅斯福新政，大量調閱了67年泡沫期內的市場數(shù)據(jù)，并得出具有說服力的結論。
哈達威指出，造成美國房地產(chǎn)市場巨大泡沫的政策（人為）原因，首先在于美國的稅收等一攬子政策所形成的錯位激勵。美國實行累進制的所得稅政策，近幾十年來不斷推動減稅及稅收補貼，從而最終形成了“累退式”稅收政策，有錢人從減稅、退稅、稅收優(yōu)惠中獲益最多。而且，這一政策還鼓勵業(yè)主、投資者通過倒賣房產(chǎn)來獲利。
第二項原因，出在住房保障政策環(huán)節(jié)。美國開國之后，就鼓勵公民憑借自身努力獲得財產(chǎn)，當然也包括房產(chǎn)�？夏岬稀⒓s翰遜兩任總統(tǒng)開啟了“偉大的社會”計劃，形成了國家保障公民住房的政策傳統(tǒng)，再后來又出臺了《社區(qū)再投資法》，強調金融機構要遵守這方面的政治和社會責任，向窮人放款以支持其購房。銀行等金融機構迫于壓力不斷降低貸款審查標準，更多原本買不起房的人借助“零首付”、“一元首付”、超低利率的住房貸款買到房屋，且能通過長期上漲的房價而倒賣房屋獲利。
書中還談到，為鼓勵公民購房，美國政府在羅斯福新政時期就開始向購房者提供補貼，還向貸款銀行發(fā)行債券，收購其住房抵押貸款，以進一步降低貸款購房利率。1990年代，美國政府和國會不僅允許房主以自己房產(chǎn)的凈值為抵押，購置第二套、第三套住房或用于其他方面的投資、消費。這一切最終倒推了房價畸形上揚，而金融機構為了轉移風險，則致力于開發(fā)和推廣金融衍生品，泡沫和風險就隱性化的越吹越大。
這本書的一大亮點，或者說哈達威觀點中較具新意的一部分是，將美國政府金融和房地產(chǎn)監(jiān)管分為經(jīng)濟性監(jiān)管和安全性監(jiān)管。哈達威援引美國民航等行業(yè)的案例教訓指出，政府應盡可能削除只會產(chǎn)生保護壟斷、削除競爭的經(jīng)濟性監(jiān)管，而應強化旨在保障競爭秩序、客戶利益的安全性監(jiān)管。美國房地產(chǎn)67年泡沫史，也可視為美國政府在利益集團游說下不斷降低安全性監(jiān)管要求（比如降低聯(lián)邦和地方政府對金融行業(yè)的信用監(jiān)管，降低金融機構資本金要求，不再強制貸款者首付金額不低于一定比例）、在公眾壓力面前不斷增強經(jīng)濟性監(jiān)管甚至成立多家政府支持企業(yè)直接入市（房地美、房利美等）的歷史。概括起來，安全性監(jiān)管形同虛設，成為了美國房地產(chǎn)泡沫不斷積累的重要推手。
哈達威通過數(shù)據(jù)和資料分析還提出，美國公共教育課程、公民付費理財教育體系中均嚴重缺失經(jīng)濟史和金融風險教育的內容，這使得投資者對房價永遠不會下降謬論深信不疑。美國多名金融學專家合著的《金融守護人：監(jiān)管機構如何捍衛(wèi)公眾利益》（三聯(lián)書店2014年1月出版）一書曾指出，金融業(yè)從業(yè)者是監(jiān)管部門的“主場觀眾”，雙方因為趨同的專業(yè)背景、知識結構很容易形成相互認同的群體效應，后者不可避免因此對前者行為給予不同程度的偏袒。很顯然，經(jīng)濟學教育的缺失也使得公眾根本不可能識破，基于次級房貸而打包形成的“高�！毖苌返恼嫦�，也無法對監(jiān)管部門實施任何有力的問責監(jiān)督。
書中還指出，美國勞工統(tǒng)計局1983年決定將房價排除于消費者物價指數(shù)（CPI）之外，這使得投資者產(chǎn)生錯覺，嚴重低估通貨膨脹率；而這又誘導美聯(lián)儲不斷放手壓低利率，進一步引發(fā)了邊緣借款人對低首付或無首付買房的需求，依靠未來房產(chǎn)升值作為獲得房產(chǎn)權益的唯一途徑。
《美國房地產(chǎn)泡沫史（1940-2007）》這本書可以帶給中國讀者足夠的警示，書中所述釀成美國房價巨大泡沫的諸方面誘因，在我國也能找到不同形式和程度的存在。特別危險的是，某些監(jiān)管部門、金融機構和大批投資者對房價不斷上漲有著一廂情愿的預期，拒絕接受房價調整的市場信號。
