有人說(shuō)，物業(yè)稅10年內(nèi)都不會(huì)開(kāi)增。這句話說(shuō)有道理，也有道理；說(shuō)沒(méi)道理，也沒(méi)道理。
如果房?jī)r(jià)得到平穩(wěn)發(fā)展，理性回落，那么，物業(yè)稅的出臺(tái)就不會(huì)那么急迫。中央政府會(huì)在統(tǒng)一各方利益的前提下，權(quán)衡物業(yè)稅出臺(tái)的時(shí)間，甚至10年后才出臺(tái)也不是不可能�？扇缃�，房?jī)r(jià)又撒歡似的漲，在中央政府一系列政策措施失效的情況下，恐怕會(huì)不得不快速出臺(tái)其它政策以抑制房?jī)r(jià)上漲。
2009年5月25日，國(guó)務(wù)院通過(guò)并對(duì)外正式公布《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見(jiàn)》，其中財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開(kāi)征物業(yè)稅。那么，是誰(shuí)逼著中央政府出臺(tái)物業(yè)稅？我看是瘋狂上漲的房?jī)r(jià)以及又開(kāi)始瘋狂的房地產(chǎn)商。
很多年前，我在南非開(kāi)普敦旅游攝影時(shí)，看到桌山周圍海邊以及前往好望角的沿途有許多漂亮的英式別墅。我向?qū)в卧儐?wèn)：這些別墅都是什么人在住？導(dǎo)游說(shuō)，原來(lái)別墅的主人早已退出，而現(xiàn)在的主人大都是世界各地的富翁和明星。我又問(wèn)為什么？導(dǎo)游說(shuō)因?yàn)槟戏钦疄榱宋澜绺鞯氐娜藖?lái)南非旅游，特別是名人們能在南非停留，就設(shè)計(jì)了征收別墅特別物業(yè)稅。我這才明白，這是南非政府在通過(guò)征收物業(yè)稅來(lái)騰籠換鳥(niǎo)，物業(yè)稅的厲害可見(jiàn)一斑。
中國(guó)政府正考慮開(kāi)征物業(yè)稅，顯然，這是治理中國(guó)房地產(chǎn)泡沫頑癥的一劑良藥。有利于抑制投資需求，增加持有成本，有利于實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)的平穩(wěn)發(fā)展。
這幾年，中國(guó)的房?jī)r(jià)翻番上漲，高處不勝寒的房?jī)r(jià)讓普通老百姓望房興嘆，房市出現(xiàn)大量泡沫，泡沫越來(lái)越多，一旦破裂，即使不會(huì)出現(xiàn)美國(guó)的次貸危機(jī)，但也會(huì)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)造成致命創(chuàng)傷。中國(guó)政府開(kāi)始通過(guò)打出加息、提高二套首付比例等重型組合拳，抑制中國(guó)房?jī)r(jià)的快速上漲，以實(shí)現(xiàn)中國(guó)房?jī)r(jià)的理性回落。但2008年，金融危機(jī)肆虐，中國(guó)經(jīng)濟(jì)也受牽連，如果此時(shí)再實(shí)施財(cái)政貨幣緊縮政策，中國(guó)經(jīng)濟(jì)有可能陷入衰退的困境。由此，中國(guó)政府陷入兩難境地，如果繼續(xù)開(kāi)降溫藥，傷經(jīng)濟(jì)；若開(kāi)“加溫藥”，傷民。
魚(yú)和熊掌不能兼得，從大局出發(fā)，政府不得不實(shí)施寬松的貨幣政策。雖然本意不是為給房地產(chǎn)商撐保護(hù)傘，但不反對(duì)其實(shí)就是支持，何況很多政策如降息、刺激消費(fèi)等政策，還是無(wú)意中為房地產(chǎn)提供了活下來(lái)甚至繼續(xù)保持高房?jī)r(jià)的空間。事實(shí)上，中央政府無(wú)奈地被地方政府和房地產(chǎn)商綁架了，在中央政府的陽(yáng)光政策下，房?jī)r(jià)又開(kāi)始燦爛起來(lái)。
之前，中央政府的宏觀調(diào)控政策就沒(méi)有擠干房市里的泡沫。2008年，房?jī)r(jià)雖然有所下降，但多是不溫不火，與蟄伏無(wú)異，如今借著政府的調(diào)控東風(fēng)，又有了抬頭的跡象，沒(méi)被擠干的泡沫又開(kāi)始迅速膨脹�？墒�，此時(shí)政府不能下猛藥，下狠了，其他經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域也受波及，恐怕中國(guó)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的嫩芽還來(lái)不及變綠，就變黃了，是得不償失。
于是，開(kāi)征物業(yè)稅，是針對(duì)性較強(qiáng)的調(diào)控政策，是只對(duì)房產(chǎn)的“過(guò)熱癥”開(kāi)的藥方，不會(huì)對(duì)其他經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域產(chǎn)生太大影響。開(kāi)征物業(yè)稅將會(huì)增加囤房捂盤者的持房成本，炒房者不得不通過(guò)降價(jià)售房。同時(shí)，開(kāi)征物業(yè)稅，也會(huì)促使開(kāi)放商開(kāi)放更多中小戶型，這符合普通購(gòu)買者的購(gòu)買力，有利于平衡市場(chǎng)供求關(guān)系。而且，不管物業(yè)稅最后以何種形式、什么樣的條文出臺(tái)，“基本自住需求者不征稅，超過(guò)居住標(biāo)準(zhǔn)才課稅”已是共識(shí)，老百姓不會(huì)受到影響。
如此看來(lái)，物業(yè)稅只能利民生，而不會(huì)傷民生�，F(xiàn)在開(kāi)征物業(yè)稅，雖然不是必然中的必然，實(shí)施的條件也不夠成熟。不過(guò)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，開(kāi)征物業(yè)稅只是時(shí)間早晚的問(wèn)題。但是如果房?jī)r(jià)持續(xù)虛高，中央政府近期快速推出物業(yè)稅也不是不可能。
要民生還是要GDP
《中國(guó)企業(yè)家》刊登了一篇名為《出租車司機(jī)的“房?jī)r(jià)論》”的文章，其中的故事值得我們反思：
“房?jī)r(jià)肯定是降不下來(lái)的。地價(jià)這么高，房?jī)r(jià)能降下來(lái)嗎?為什么地價(jià)這么高?是因?yàn)榈赝醢�。為什么有地�?是因?yàn)檎Ｍ噘u些錢啊�！彼f(shuō)。
“你覺(jué)得地王合理嗎?”我問(wèn)。
“存在就是合理的嘛。政府跟開(kāi)發(fā)商穿一條褲子。要發(fā)展經(jīng)濟(jì)，得靠房地產(chǎn)。為什么必須得靠房地產(chǎn)?是因?yàn)槲覀兊漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，除了房地產(chǎn)再找不到像樣的產(chǎn)業(yè)了�！�
“樓市會(huì)崩盤嗎?”
“不會(huì)。等這陣風(fēng)過(guò)去了，樓價(jià)還會(huì)漲。這會(huì)政府打壓，等一放開(kāi)，又會(huì)供不應(yīng)求。不一直都是這樣的嗎?再說(shuō)，政府敢讓開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)嗎?不敢。為什么?因?yàn)榉康禺a(chǎn)綁架了銀行，開(kāi)發(fā)商的錢都是跟銀行借的。開(kāi)發(fā)商要是破產(chǎn)，銀行就完了�！�
可見(jiàn)，房產(chǎn)是多熱的話題，連一名普通的出租車司機(jī)，也能說(shuō)出個(gè)八九不離十。每個(gè)人都是經(jīng)濟(jì)學(xué)家，每個(gè)人似乎都能一竿子看到底。這個(gè)復(fù)雜而又與民生息息相關(guān)的社會(huì)，總會(huì)培養(yǎng)出一些理念和情緒。比如，對(duì)房產(chǎn)高價(jià)頭頭是道的分析，對(duì)當(dāng)前狀況的不滿與厭惡，以及對(duì)“調(diào)了又高，高了又調(diào)，調(diào)了還高”的失望。
期待是一種力量，一旦沒(méi)有期待，人們可能會(huì)以負(fù)面的形式表現(xiàn)他們的不滿，這就是心理學(xué)上的羅森塔爾效應(yīng)。
中國(guó)的GDP主義，已經(jīng)成為較為嚴(yán)重并流行的官場(chǎng)學(xué)問(wèn)。作為國(guó)際通用的衡量經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的指標(biāo)，GDP的增長(zhǎng)，固然能給我們種種實(shí)惠——國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平提高，政府稅收增加，社會(huì)保障水平提高，人民的生活更加富足。
但是，如果過(guò)分偏重GDP，就有可能過(guò)猶不及。我國(guó)目前的體制仍然是競(jìng)技制的，力爭(zhēng)趕超英美，GDP成為地方政府面臨的第一道也最重要的考核壓力。GDP越高，就說(shuō)明他們?cè)接姓?jī)，他們?cè)接忻孀�，則很有可能在仕途上一帆風(fēng)順。如果GDP垂頭喪氣，他們可能會(huì)很自然地被貼上“能力差”的標(biāo)簽，他們可能就會(huì)在仕途上止步不前。
同時(shí)，由于官員任職具有暫時(shí)性和流動(dòng)性，對(duì)官員考核也是非延續(xù)性的，官員到哪個(gè)山頭唱什么歌，考核政策也緊緊跟隨，至于官員在調(diào)任之前的業(yè)績(jī)，幾乎可以忽略不計(jì)，這使得不少地方官員產(chǎn)生了“火一把就走”的想法。因而，安居樂(lè)業(yè)這個(gè)歷史久遠(yuǎn)的長(zhǎng)期工程相比，他們更在乎他們?nèi)螘r(shí)GDP數(shù)字是否更好看。
除了單純的GDP考核，不少官員對(duì)“面子工程”相當(dāng)關(guān)注。面子工程，顧名思義就是在面上的，能夠讓官員長(zhǎng)臉的工程�，F(xiàn)在的面子工程不在乎集中于拔地而起的建筑物，哪個(gè)地方的樓高，廣場(chǎng)大，商業(yè)區(qū)裝修得“金碧輝煌”，官員的面子工程就越漂亮。
無(wú)論是增加GDP，還是興建“面子工程”，都需要錢，而且短期內(nèi)大量需要。哪里才是地方財(cái)政的錢袋子呢？中國(guó)“富中央，窮地方”的格局，決定了向中央要錢不現(xiàn)實(shí)。大力發(fā)展制造業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)？不行，地方政府的財(cái)務(wù)進(jìn)賬要“只爭(zhēng)朝夕”，不管是制造業(yè)還是第三產(chǎn)業(yè)，都見(jiàn)效太慢。緊趕慢趕把攤子鋪下了，效益剛露尖尖角，就要調(diào)任了，為下屆作嫁衣裳了。
與制造業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)相比，房地產(chǎn)有著得天獨(dú)厚的“短，平，快”優(yōu)勢(shì)。買一塊地，就有幾個(gè)億、十幾億甚至幾十億的收入。除了土地出讓金，還有一大筆房地產(chǎn)稅收。多征幾塊地，多蓋幾座樓，輕輕松松，就能改變GDP晴雨表，其他產(chǎn)業(yè)有再大的能量恐怕也沒(méi)有房地產(chǎn)這樣的大手筆。
如果中央動(dòng)真格的，房地產(chǎn)商沒(méi)有活路，政府的土地收入“水落船低”，GDP增長(zhǎng)的如來(lái)神筆沒(méi)了，“面子工程”也不敢大張旗鼓地做了，當(dāng)?shù)卣?dāng)然一萬(wàn)個(gè)不樂(lè)意。
從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，當(dāng)?shù)卣耙蝗~障目式”的GDP主義，同樣會(huì)損害當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)。高房?jī)r(jià)固然可以催生當(dāng)?shù)氐耐恋負(fù)Q成更多的真金白銀，但是，對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度依賴，導(dǎo)致房地產(chǎn)“一業(yè)獨(dú)大”，破壞了當(dāng)?shù)氐目沙掷m(xù)發(fā)展力。一旦有一天政府無(wú)地可賣了，又該給老百姓一個(gè)怎樣的經(jīng)濟(jì)局面？
要民生，還是要GDP？這是一場(chǎng)事關(guān)政治、利益的博弈。畢竟，樓市的事，只有錢說(shuō)了還不算，調(diào)控到底還是有幾把刷子的。
情形看起來(lái)很麻煩，似乎無(wú)論怎么做，都不會(huì)出現(xiàn)多贏的局面，房?jī)r(jià)問(wèn)題已從經(jīng)濟(jì)問(wèn)題轉(zhuǎn)變?yōu)楦鞣嚼姹P根錯(cuò)節(jié)的政治問(wèn)題。
房?jī)r(jià)高的根源不外乎供求不平衡與地價(jià)高。單方面控制供方過(guò)熱與壓制需方的購(gòu)買意愿，治標(biāo)不治本，政府宜在供給上下功夫。政府主導(dǎo)的保障房建設(shè)即是證明。不過(guò)這幾年，保障房的勢(shì)頭又有減弱的趨勢(shì)，令人堪憂保障房到底能走多遠(yuǎn)？
市場(chǎng)中引入的競(jìng)爭(zhēng)因素，小產(chǎn)權(quán)房。只要相應(yīng)的法律制度措施完善，物美價(jià)廉的小產(chǎn)權(quán)房會(huì)在房地產(chǎn)市場(chǎng)引起鯰魚(yú)效應(yīng)，既能增加住房供給，又能增加農(nóng)民收入，何樂(lè)而不為？
此外，土地財(cái)政以及引起政府瘋狂追求土地財(cái)政的GDP主義也需改弦更張。
年輕人一定要買房嗎？
對(duì)于有購(gòu)房能力的年輕人，買房無(wú)可厚非，我們鼓勵(lì)他們買房，一來(lái)“安居才能樂(lè)業(yè)”，為創(chuàng)造和諧穩(wěn)定的生活打下良好的物質(zhì)基礎(chǔ)；二來(lái)可以刺激房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的繁榮。
對(duì)于沒(méi)有購(gòu)房能力的年輕人，則建議不要買房。沒(méi)有購(gòu)房能力，卻“打腫臉充胖子”，霸王硬上弓，會(huì)帶來(lái)很多負(fù)面效應(yīng)：
首先，沒(méi)有購(gòu)房能力的年輕人購(gòu)房，是一人購(gòu)房多人“受刑”。沒(méi)有那個(gè)金剛鉆，還想攬瓷器活，自然要借助外力。為了湊房款，他們四處“搜刮民脂民膏”，不但父母的存款被系數(shù)“搶”走，其他親朋好友也被擾得雞犬不寧，原本和諧穩(wěn)定的正常生活完全被打亂了。
其次，購(gòu)房使購(gòu)房者背上沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)。還來(lái)不及享受家的溫馨，就頂著房奴的帽子，卷入無(wú)休無(wú)止的“錙銖必較”的省錢大運(yùn)動(dòng)中。然而，即使節(jié)衣縮食、一分錢分成兩半花、發(fā)揚(yáng)愚公精神，也難移債務(wù)大山。
最后，房子成為購(gòu)房者生活和事業(yè)的雙重絆腳石。一旦購(gòu)房，購(gòu)房者的生活重心發(fā)生戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，從享受生活、提升自我轉(zhuǎn)移到首付、按揭，一切以“首付、按揭”為中心。大部分工資都用來(lái)支付債務(wù)，購(gòu)房者既沒(méi)有更多的財(cái)力、物力提高生活品味、拓展生活空間，也沒(méi)有足夠的魄力和勇氣改變當(dāng)前的工作現(xiàn)狀，如跳槽、創(chuàng)業(yè)等。這是因?yàn)�，每月的按揭需要�?gòu)房者有一個(gè)穩(wěn)定的收入曲線，倘若收入曲線出現(xiàn)斷裂或者陡然下降，他們的按揭還款就打水漂了。
根據(jù)馬斯洛需要層次理論，人的需要是呈階梯性的，從低到高依次為生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我實(shí)現(xiàn)需求五類，只有低層次的需要得到滿足，才有可能滿足更高層次的需求。“住”作為人的生理需求，屬于最基本的需求，所以，住房是實(shí)現(xiàn)安全、社交、尊重、自我實(shí)現(xiàn)等更高層次需要的重要資本，這與我們前面所講的“安居才能樂(lè)業(yè)”異曲同工。但是，很多年輕人出現(xiàn)認(rèn)知誤區(qū)，把住房片面理解為買房，沒(méi)有購(gòu)買能力也要硬著頭皮買，最終導(dǎo)致種種不良后果的出現(xiàn)。而事實(shí)上，租房一樣可以滿足“住”這一生理需求，并解放了房奴，使他們可以放開(kāi)手腳向更高的需求層次邁進(jìn)。
