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| 2007-04-10 作者：葉檀 來源:每日經(jīng)濟新聞 |
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房地產(chǎn)問題尚有爭議。似乎誰的激情澎湃、誰的嗓門高、誰標榜自己為民謀利，誰就成了常有理。盡管一些主意可能使民眾福利受損，盡管那些振臂高呼者很少認真對待數(shù)據(jù)。
即使對于市場與政府保障概念不盡明了的人也無法否認，政府的作用是彌補市場失靈，而不是使市場繼續(xù)失靈；政府的主要任務(wù)之一是提供公共產(chǎn)品。房地產(chǎn)市場出現(xiàn)今天的狀況，我們還可找找政策疏漏之處。
比如我們可以看到，以薪資為生的中等收入階層在承擔(dān)著房地產(chǎn)市場的壓力。
談及房價節(jié)節(jié)攀升，似乎有幾大原因。第一，供需失衡。按照中科院金融所3月發(fā)布的報告，從1996年開始每年城市化率(城鎮(zhèn)人口比重)上升1.4個百分點，2005年城市化率為43%，而且家庭結(jié)構(gòu)不斷縮小。我國每年需要600萬套房屋，但實際上，除了2004年市場提供了400萬套以外，其他幾年每年只有300萬套左右。第二，金融信貸失衡。我國的房地產(chǎn)周期與金融密切相關(guān)，政府在亞洲金融危機后、經(jīng)濟緊縮之時鼓勵房地產(chǎn)市場發(fā)展，而隨著貨幣流動性日益寬松，房地產(chǎn)作為資產(chǎn)價格的一個重要標桿水漲船高。第三，土地供應(yīng)價格居高不下。同樣是根據(jù)中科院的報告，2001年一季度至2006年三季度商品住宅價格指數(shù)與住宅用地交易價格指數(shù)分析表明，住宅價格與住宅用地價格幾乎是亦步亦趨。同時，土地供應(yīng)價格依然在穩(wěn)步上漲。第四，住房保障與行政平抑市場價格的界限不明，在住房保障方面時常雷聲大雨點小，而熱衷于以行政手段干預(yù)市場。
中等收入階層是房價上漲的主要受害群體。隨著低收入城市居民的住房保障責(zé)任起了一些變化，稍有能力、有積蓄的城市中等收入階層不得不步入樓市。除了自住需求，還有適合中等收入階層的投資渠道較為匱乏的原因：股市一度陷入低谷，還有銀行的低利率附加利息稅，使儲蓄收益處于負值等。
隨著貨幣流動性過剩越來越嚴重，央行數(shù)次加息，銀行存貸差收益未受影響，但購房的中等收入者的負擔(dān)顯著增加。中國社科院經(jīng)濟研究所研究員汪利娜指出，從2004年以來，房價與家庭收入比在增加，中等收入者目前的還貸已經(jīng)占家庭收入50%。
收入分配差距過大，必然使房地產(chǎn)成為“資本”一族的投機工具，對于全部以現(xiàn)錢交易、或者選擇提前還款的“資本”一族來說，既不必承擔(dān)利率波動與政策失誤的風(fēng)險，如果市場走入下降通道還提供了抄底的可能。但對于以薪資為生的中等收入階層，高房價與高稅負則是不可承受之重。這與我國培育中等收入階層、擴大內(nèi)需的目標有所背離。
政府如果以房屋抵押與貸款公司等彌補我國金融市場的結(jié)構(gòu)性缺陷，加大市場的流動性，則可讓更多的中等收入階層能夠通過各類金融市場買得起適宜的住房。
“懲罰中等收入階層是大錯”，這句話或許有些極端，但我們確實應(yīng)該看到，市場存在著市場資源、公共產(chǎn)品資源不足、國內(nèi)銀行有令不從、最終由外資與民間金融來彌補的可能。 |
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