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| 2008-07-14 作者:賈圖 來(lái)源:上海證券報(bào) |
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一路下滑的深圳房?jī)r(jià)不僅令開(kāi)發(fā)商們孤枕難眠，也讓有關(guān)部門坐臥不安。由深圳國(guó)土資源和房屋管理局發(fā)布的《2008年上半年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)分析報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》）顯示，今年前5個(gè)月，深圳住宅每平方米銷售均價(jià)調(diào)整幅度接近30%，基本回落到去年年初水平。銷售面積更是銳減�！秷�(bào)告》據(jù)此呼吁政府救市。
就全國(guó)而言，深圳市的房?jī)r(jià)跌幅是最深的，但盡管如此，其房?jī)r(jià)也僅僅才回落到2007年年初的水平，而我國(guó)早在2005年就開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，也就是說(shuō)，2005年時(shí)的房?jī)r(jià)在中央看來(lái)就已經(jīng)過(guò)高，因此才出臺(tái)調(diào)控措施的，以此推理，如果房?jī)r(jià)不能回歸到2005年的水平，救市就可能與當(dāng)初的調(diào)控政策發(fā)生沖突，或者說(shuō)，救市被視為對(duì)前期調(diào)控政策的某種否定。
許多人對(duì)這樣一個(gè)觀點(diǎn)都持贊同態(tài)度：深圳房?jī)r(jià)此次下跌過(guò)快，是前期上漲過(guò)快導(dǎo)致的。過(guò)快的漲速累積的泡沫，終于破裂并引發(fā)房?jī)r(jià)下跌。那么，在房?jī)r(jià)非理性上漲的過(guò)程中，政府官員又是什么態(tài)度呢？
在深圳房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)上漲時(shí)，深圳市長(zhǎng)許宗衡在記者招待會(huì)上指出：“深圳房?jī)r(jià)目前基本是理性的……你到深圳看看，九成以上樓房晚上都亮著燈，這說(shuō)明深圳樓房多是自購(gòu)自用，而不是像其他地方在炒房?jī)r(jià)�！币簿褪钦f(shuō)，深圳房?jī)r(jià)完全是建立在真實(shí)需求基礎(chǔ)之上的，就不存在泡沫，那么，根本沒(méi)有救市的必要，因?yàn)�，在龐大真�?shí)需求的支撐下，房?jī)r(jià)即使下跌也并不值得擔(dān)憂。深圳市有關(guān)官員應(yīng)該與房?jī)r(jià)在上漲時(shí)一樣，保持樂(lè)觀的心態(tài)。
但是，深圳國(guó)土資源和房屋管理局發(fā)布的《報(bào)告》，與此前深圳市長(zhǎng)的說(shuō)法相悖�！秷�(bào)告》顯示，今年上半年深圳商品房空置面積達(dá)164.73萬(wàn)平方米，同比增加26.72%；其中住宅空置面積65.37萬(wàn)平方米，同比增加高達(dá)84.5%，而空置率高往往是自住需求不足或投機(jī)比例占比過(guò)高所致。如果此前房?jī)r(jià)的上漲是真實(shí)需求而非投機(jī)推動(dòng)，這么大的空置面積又是如何來(lái)的？如果相關(guān)官員的說(shuō)法正確，那么，有關(guān)部門是否為了讓政府救市故意夸大了空置面積？如果《報(bào)告》中的數(shù)據(jù)正確，有關(guān)官員此前是否在通過(guò)故意遮掩樓市中的投機(jī)行為而拒絕在中央倡導(dǎo)的樓市調(diào)控方面有所作為？
我們?cè)倏纯淬y行當(dāng)初的態(tài)度。2007年6月20日，由深圳市政府辦公廳召集各相關(guān)部門召開(kāi)了一次討論房地產(chǎn)形勢(shì)的會(huì)議，當(dāng)時(shí)，深圳市房?jī)r(jià)在六個(gè)月內(nèi)的漲幅超過(guò)了50%。在此次會(huì)議上，人民銀行深圳分行負(fù)責(zé)人通報(bào)了房地產(chǎn)貸款相應(yīng)數(shù)據(jù)。報(bào)道稱，這位負(fù)責(zé)人并不認(rèn)為房地產(chǎn)貸款處于“警戒狀態(tài)”，其理由是——目前深圳購(gòu)房者平均月供與深圳市房屋租金關(guān)系仍然處于合理范疇，并且月供與月收入比在26％—37%，而國(guó)際警戒線是50%。深圳市銀監(jiān)局有關(guān)負(fù)責(zé)人也認(rèn)為，房地產(chǎn)貸款占總貸款額的比例為50%，仍然是銀行主要的貸款方向，并且房地產(chǎn)資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)良，尤其按揭貸款不良率在1%以下。
而現(xiàn)在，房?jī)r(jià)剛剛回到2007年初的水平，有關(guān)銀行便如坐針氈，積極呼吁救市，這與它們當(dāng)初的態(tài)度差異之大，可以“天壤”謂之。
因此，所謂的房地產(chǎn)救市呼吁，其實(shí)是一場(chǎng)維護(hù)樓市穩(wěn)定發(fā)展幌子下的私利捍衛(wèi)——捍衛(wèi)的當(dāng)然是開(kāi)發(fā)商、地方政府、銀行等相關(guān)主體的利益，損害的卻是民生和政府的信譽(yù)。實(shí)際上，樓市既不需要拯救，也沒(méi)有必要拯救，拯救樓市的結(jié)果，只會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)因錯(cuò)過(guò)一次難得的調(diào)整機(jī)會(huì)而累積起更大的泡沫，這必將為未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)埋下更大的隱患。
現(xiàn)在，除了深圳、廣州，全國(guó)大部分城市的房?jī)r(jià)仍在上漲，僅僅是成交量有所回落，這說(shuō)明，市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用正在發(fā)揮作用。在這種情況下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該順勢(shì)而為，降低房?jī)r(jià)，而現(xiàn)在，開(kāi)發(fā)商是“死了也不降價(jià)”（此處指房?jī)r(jià)），最近的一份調(diào)查結(jié)果顯示，去年12月以來(lái)表示可能降價(jià)的開(kāi)發(fā)商所占比例僅占8％，92％的開(kāi)發(fā)商表示不會(huì)降價(jià)；而表示未來(lái)可能降價(jià)的開(kāi)發(fā)商比例僅為9％，82％的開(kāi)發(fā)商表示未來(lái)不會(huì)降價(jià)。這種“死了也不降價(jià)”的行為本身，就是反市場(chǎng)的，是對(duì)市場(chǎng)對(duì)抗的極端表示，對(duì)于開(kāi)發(fā)商群體的這種頑固堅(jiān)守，救市有必要嗎？
另一個(gè)“死了也不降價(jià)”（此處指地價(jià)）的地方政府，在房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯即將步入調(diào)整軌道的情況下，地方政府本應(yīng)順勢(shì)而為，降低土地出讓金，從而，與房?jī)r(jià)的調(diào)整相合拍。然而，許多地方政府寧肯土地流拍，也拒絕降低出讓金，導(dǎo)致全國(guó)各地土地流拍現(xiàn)象密集出現(xiàn)。這些沉浸在“地王”幻覺(jué)中執(zhí)迷不悟的地方政府，需要救市措施將它“解放”出來(lái)嗎？是它們自己把自己逼入絕境而不是市場(chǎng)本身出現(xiàn)了危機(jī)。
樓市需要拯救的時(shí)候，首先說(shuō)明樓市出現(xiàn)了嚴(yán)重的危機(jī)，而現(xiàn)在，除了深圳和廣州，全國(guó)許多地方的房?jī)r(jià)連正常調(diào)整都沒(méi)有經(jīng)歷，救市的呼吁實(shí)在令人費(fèi)解。應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常調(diào)整是有益的，一方面，它擠壓出房?jī)r(jià)中的泡沫，消除未來(lái)樓市崩盤的隱患，使房地產(chǎn)市場(chǎng)更健康的發(fā)展。另一方面，房?jī)r(jià)的調(diào)整，使得更多的人買得起房，實(shí)現(xiàn)住房夢(mèng)。當(dāng)然，商品房永遠(yuǎn)只能滿足一部分人群的消費(fèi)需求，政府需要向社會(huì)提供更多的保障性住房——這才是解決住房問(wèn)題的最重要途徑，并且，這也遠(yuǎn)比救樓市要重要得多。 |
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