在風(fēng)雨飄搖的房地產(chǎn)市場,業(yè)內(nèi)的任何風(fēng)吹草動都會引發(fā)軒然大波。日前,重慶市常務(wù)副市長黃奇帆公開披露,重慶市政府將投入百億資金收購市面上的中低價商品房,用于拆遷戶安置,而拆遷居民購買安置用房每平方米只要2000多元。
消息一經(jīng)披露立即引起各方高度關(guān)注,其中有觀點認(rèn)為這是地方政府對房地產(chǎn)行業(yè)采取“救市”行為的首例。對于這一觀點,我們認(rèn)為,有關(guān)房地產(chǎn)“救市”問題,因其事關(guān)整個房地產(chǎn)市場的價格評估,事關(guān)政府對于房地產(chǎn)調(diào)控政策的把控,所以必須要對“救市”一說的屬性給予明確的判斷。 事實上,重慶市政府百億資金收購商品房絕非是挽救市場頹勢的舉措,只是針對拆遷住房安置形式的一項新選擇而已。據(jù)報道,舊城改造是重慶未來幾年市政府的重點工作。按照計劃,主城區(qū)要在三年之內(nèi)完成1000萬平方米危舊房拆遷工作,因此急需的拆遷安置房大約在700萬平方米。較之以往政府直接投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的模式,當(dāng)下低迷的房地產(chǎn)市場給予地方政府更好的選擇。政府自建經(jīng)濟(jì)適用房周期很長,至少需要三四年時間,而且相關(guān)生活配套措施往往并不完善。與之相比,投入百億資金直接購買中低價商品房,能夠迅速提供約300萬平方米的安置住房,從而一舉打破重慶舊城改造的瓶頸問題。 從這個意義上講,重慶市政府出手購買安置住房并非為了挽救房價下跌,恰恰相反,是商品房價格的下跌為政府拆遷戶安置提供了新的解決思路。兩者間的因果邏輯關(guān)系不可被混淆。 值得一提的是,有關(guān)重慶的話題固然是個案,但是仔細(xì)觀察后我們不難發(fā)現(xiàn),近期有關(guān)房地產(chǎn)市場“救市”的呼聲可謂是此起彼伏。深圳房地產(chǎn)斷供傳聞、各地的土地流拍、開發(fā)商面臨倒閉等等說法,都在放大著房地產(chǎn)市場波動的風(fēng)險問題,并且將房地產(chǎn)市場波動引向金融風(fēng)險與經(jīng)濟(jì)衰退等重大問題上。這一系列現(xiàn)象表明,相關(guān)利益群體期望透過各種輿論途徑來影響房地產(chǎn)調(diào)控政策。對此,我們建議相關(guān)調(diào)控部門應(yīng)縝密觀察,謹(jǐn)慎應(yīng)對,不宜輕易改變既定房地產(chǎn)調(diào)控政策。 房地產(chǎn)市場究竟需不需要“救”,問題的核心并不在于市場價格已經(jīng)波動了多少,而在于波動后的市場價格是否仍然高估,是否還存在非理性泡沫因素。從國際慣例來看,衡量房價是否合理的最重要標(biāo)準(zhǔn)就是房價與收入之比。而以此為標(biāo)準(zhǔn),即便是在本輪房價下跌最為明顯的深圳市,其房價依然處于畸高狀態(tài)。數(shù)據(jù)顯示,5月份該市一手房交易均價為11014元/平方米,而深圳人均可支配收入不過每年2萬元多一點。按照三口之家、購買90平方米住宅來計算,房價收入比仍然在15倍以上,遠(yuǎn)高于國際公認(rèn)的3到6倍的水平,房地產(chǎn)市場泡沫由此可謂是清晰無疑了。 房價與收入之比,這一最簡單的衡量工具往往也是最有效的,它能夠讓我們準(zhǔn)確地判別房地產(chǎn)“救市論”究竟是否正確。近期很多呼吁救市的言論,都引用了美國針對次貸危機(jī)的救市舉措,甚至以近期美國國會通過援助法案等為例證,來呼吁國內(nèi)也采取相應(yīng)的救市措施。這樣的對比根本是站不住腳的,完全忽略了兩國房地產(chǎn)市場的巨大差異。事實上,在1975年到2005年長達(dá)30年的時間內(nèi),美國平均的房價與收入之比始終在4倍左右。即便是在2005年、2006年的美國房地產(chǎn)市場“泡沫”期,美國的房價收入比也沒有超過5倍,這一比例甚至不足國內(nèi)房價泡沫水平的一半。但即便如此,美國房地產(chǎn)市場還是陷入衰退之中,并且最終爆發(fā)了次貸危機(jī)。 不僅如此,美國之所以大動干戈地救市,表面看來是針對房地產(chǎn)市場衰退,但其實質(zhì)卻并非如此。房地產(chǎn)市場的衰退在經(jīng)由次貸等金融創(chuàng)新產(chǎn)品的作用后,最終放大了整個金融市場風(fēng)險,而后者才是迫使美國政府不斷干預(yù)市場“救市”的根本原因。與之相比,國內(nèi)的房地產(chǎn)的價格波動根本不會危及整體金融市場穩(wěn)定,深圳所謂“千億斷供”說法的瞬息興亡就是一個典型的例證。 房產(chǎn)“救市論”甚囂塵上并不奇怪,畢竟房價的走勢波動事關(guān)開發(fā)商切身的經(jīng)濟(jì)利益。既然是為自身利益所謀,當(dāng)事人的言論偏激,甚至失之理性也并不奇怪。但是,對于調(diào)控部門而言,則需要仔細(xì)分辨被言論所遮蔽的房地產(chǎn)行業(yè)真相,理性評估國內(nèi)房價的高低狀況,從而避免被有關(guān)言論誤導(dǎo)。
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