根據中國的信貸政策,商業(yè)銀行的住房按揭利率都會在新的一年開始根據最近央行發(fā)布的貸款基準利率進行調整。但是2008年底的情況有所不同,為了應對美國次貸危機,在一兩個月的時間里,政府公布了不少鼓勵居民住房消費優(yōu)惠信貸政策,特別是2008年10月27日的房地產新政,對首次購買自住性住房的消費者,套型面積不超過90平方米的,優(yōu)惠貸款利率為基準利率70%。
　　而這些政策出臺之后,各商業(yè)銀行一直沒有出臺相應的實施細則,直到2008年底,在沉默一段時間后,建設銀行、工商銀行、中國銀行、農業(yè)銀行四大行關于存量房貸優(yōu)惠利率措施終于在2009年第一天才有具體實施政策:2008年10月27日前執(zhí)行基準利率0.85倍優(yōu)惠、無不良信用記錄的優(yōu)質客戶,原則上都可以申請7折優(yōu)惠利率。在此基礎上,有些銀行還加上了一些附加條件,如近兩年內沒有拖欠兩期以上還貸、不存在違約和兩筆以上未結清房貸的客戶,以及還必須符合“首套貸款”、“普通房”等要求。
　　那么,為什么國內商業(yè)銀行對個人住房按揭貸款的態(tài)度,由以往大力搶占市場并快速擴張規(guī)模,變成現在不熱衷或沒有主動性呢？其實,最為關鍵的問題還是在于這些個人住房按揭優(yōu)惠貸款政策與商業(yè)銀行負激勵有關。
　　在2007年10月359號文件之前,住房按揭貸款被各家商業(yè)銀行看作是它們最為優(yōu)質的、利潤水平最好的貸款,因此,各家商業(yè)銀行無不通過各種各樣方式來搶占住房按揭貸款的市場份額。
　　我們可以看到,在2008年10月30日之前,國內商業(yè)銀行加權利差在3厘以上,這對于存貸利差為主要贏利模式的國內商業(yè)銀行來說,住房按揭貸款規(guī)�？焖贁U張對它們當然是相當有利的。再加上當時是房價處于上升時期,其按揭信貸風險較低,因此,各商業(yè)銀行也有較強的激勵加大住房按揭貸款市場份額。但是,新的住房信貸政策之后,商業(yè)銀行住房按揭利差迅速縮小,甚至是負利率。對商業(yè)銀行來說,不僅沒有正激勵,反之是負激勵。也就是說,在負利差的情況下,商業(yè)銀行做按揭貸款越多其虧損就越大。在國內商業(yè)銀行股份制改造基本完成、國內銀行逐漸商業(yè)化及市場化的情況下,沒有一家國內商業(yè)銀行會愿意做虧損生意的,除非國家給商業(yè)銀行補貼。即使是到2008年底,經過央行多次利率的調整,個人住房優(yōu)惠按揭貸款負利率已經改變,但是利差水平縮小或降低同樣使得國內商業(yè)沒有動力增加個人住房按揭貸款。因為,在目前房地產市場價格偏高、房地產按揭貸款風險過高、利差水平不及2007年一半的情況下,國內商業(yè)銀行一定會減弱對個人住房按揭貸款信貸規(guī)模擴張。
　　到2008年底,個人住房按揭貸款總額估計會達到3.6萬億元。到2007年底個人住房按揭貸款為3.3萬億元。如果按照四大國有銀行現行設定的標準,那么能享受7折優(yōu)惠利率住房按揭存量貸款大致在3000億元左右,與2007年底利差水平相比,國內商業(yè)銀行這樣做減收只有15億元左右。如果現在住房按揭貸款存量都能夠享受優(yōu)惠利率的話,估計國內商業(yè)銀行一年內減少收益在200億以上。如果把2009年房地產市場價格下降的風險考慮在內,估計國內商業(yè)銀行所遭受到損失比這要大得多。
　　也就是說,2009年房地產行業(yè)將出現投資下行、住房價格回歸理性,房地產市場的風險會越來越高。在這種情況下,出于規(guī)避風險及利潤水平的考慮,國內商業(yè)銀行已經沒有早期快速擴張住房按揭貸款的動力。這就是為什么當前國內商業(yè)銀行遲遲無法全部滿足所有的客戶優(yōu)惠信貸政策的原因所在？因為,這些政策完全減弱了對國內商業(yè)銀行的利益激勵。
　　商業(yè)銀行的這些行為,并不是行業(yè)道德倫理的問題,而是商業(yè)行為的問題,如果這些行為沒有與政府政策相沖突,沒有與市場法則相沖突,那么這些行為是無可爭議的。更何況在市場經濟中,每一個人都得承擔其市場行為之責任。否則,依舊談不上市場機制了。