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| 2009-04-08 作者：盧錚 來源:中國證券報(bào) |
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3月，李嘉誠旗下香港長(zhǎng)江實(shí)業(yè)宣布啟動(dòng)內(nèi)地最大商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目——上海真如城市副中心項(xiàng)目；SOHO中國主席潘石屹也高調(diào)宣布未來數(shù)月將大舉收購位于北京及上海市中心的商業(yè)地產(chǎn)建成項(xiàng)目。
諸多地產(chǎn)大鱷逆市出手，加之樓市“小陽春”帶動(dòng)，商業(yè)地產(chǎn)投資逐漸升溫，有可能成為下一個(gè)炒作吸金的熱點(diǎn)。在住宅市場(chǎng)降價(jià)、金融危機(jī)之后，不少開發(fā)商主動(dòng)將商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)作為盛放雞蛋的第二個(gè)竹籃。不過，商業(yè)地產(chǎn)供求危機(jī)也正悄然降臨。在樓市調(diào)整期，商業(yè)地產(chǎn)同樣可能成為吞噬利潤的黑洞。
商業(yè)地產(chǎn)前期需要大量的資金壓著，而且一般都要3-5年才會(huì)有穩(wěn)定的回報(bào)，再加上商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的復(fù)雜程度，因此，商業(yè)地產(chǎn)在金融危機(jī)之前一直保持著“高投入、高風(fēng)險(xiǎn)”。金融危機(jī)到來后，由于股票基金等其他投資產(chǎn)品表現(xiàn)不盡如人意，而商業(yè)地產(chǎn)收益相對(duì)穩(wěn)定，在現(xiàn)金流允許的范圍內(nèi)，適度加大這一類型資產(chǎn)的配置比例，可能是一種抵御行業(yè)低谷的策略。同時(shí)，受目前市場(chǎng)需求擠壓，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格下降，有實(shí)力的投資者出手可以以較低的價(jià)格購進(jìn)商業(yè)物業(yè)。相比而言，目前商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值開始顯現(xiàn)，適度加大商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和配置比例，可以有效地平滑行業(yè)周期性波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。
不過，樂觀過后仍需理智冷靜。商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展更多的是依賴經(jīng)濟(jì)的繁榮程度。金融風(fēng)暴對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊，金融、IT以及服務(wù)型公司陸續(xù)收縮其全球戰(zhàn)略布局，使辦公及零售物業(yè)對(duì)地產(chǎn)的需求一落千丈，尤其是一線城市寫字樓空置率將持續(xù)上升。仲量聯(lián)行報(bào)告預(yù)計(jì)，北京甲級(jí)寫字樓空置率預(yù)計(jì)將從2008年底的23%躍升至2009年底的36%；上海從13%升至19%；廣州從23%升至27%；深圳從17%上升至24%。
從2008年不少多年從事商業(yè)地產(chǎn)投資的開發(fā)商年報(bào)來看，商業(yè)地產(chǎn)在樓市調(diào)整期，同樣可能成為吞噬利潤的黑洞。例如，李嘉誠旗下的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)投資及財(cái)務(wù)的收益下跌95％，其中，投資物業(yè)重估收益僅為6.01億港元，相比于2007年的24.13億港元下跌75％。即使是全國著名的“收租王”金融街(000402,股吧)，在物業(yè)租賃收入增長(zhǎng)81％的情況下，2008年也因投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值下跌，導(dǎo)致2008年凈利潤同比下降48%。
更令人擔(dān)憂的是，在空置率上升、租金下調(diào)的當(dāng)下，一些新增商業(yè)用地還在大舉進(jìn)入市場(chǎng)。有數(shù)據(jù)表明，未來三年，上海、北京、深圳三地的商辦土地供應(yīng)量1415萬、3083萬和446萬平方米，總供應(yīng)量接近5000萬平方米。但2008年，三地商辦類房地產(chǎn)項(xiàng)目的總銷售量?jī)H分別為287.3萬、298.4萬和46.61萬平方米。
盡管商辦類用地的項(xiàng)目不一定完全出售，但未來三年，年平均可售商辦物業(yè)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2008年銷售商辦物業(yè)總量。另外，造成商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)激增的另一個(gè)原因是地方政府的推動(dòng)，在眾多一、二線城市的新城區(qū)規(guī)劃中，商業(yè)地產(chǎn)將集中入市。
有理由擔(dān)心：不斷上市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也可能面臨比住宅項(xiàng)目更為嚴(yán)峻的命運(yùn)。 |
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