房地產(chǎn)業(yè)沒(méi)有進(jìn)十大產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,但2009政府工作報(bào)告中提到住房的地方卻整整有一章,并放到“今年要著力做好的七方面工作:（二）擴(kuò)大內(nèi)需”的第三個(gè)要點(diǎn)的高度來(lái)看待。篇幅之多,地位之高,可謂空前。這確實(shí)也符合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的需要。美國(guó)多位經(jīng)濟(jì)高官曾表示,什么時(shí)候房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定和復(fù)蘇了,美國(guó)經(jīng)濟(jì)危機(jī)就到頭了。中國(guó)也同理。
　　早先中國(guó)政府為應(yīng)對(duì)全球金融危機(jī)而對(duì)外宣布4萬(wàn)億刺激經(jīng)濟(jì)計(jì)劃之時(shí),就把1000億保障性住房投資列在第一位。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,加大住房投資對(duì)拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資和刺激消費(fèi)有雙重促進(jìn)作用。于是,房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系再次成為焦點(diǎn)話(huà)題。事實(shí)上,長(zhǎng)期以來(lái),在國(guó)內(nèi)理論界和實(shí)務(wù)界,關(guān)于房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用一直還存在諸多爭(zhēng)議。多數(shù)研究者認(rèn)同房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中有舉足輕重地位的支柱產(chǎn)業(yè),對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有拉動(dòng)作用,但也有研究者認(rèn)為,房地產(chǎn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的作用有被夸大之嫌。更有研究者主張,在中國(guó),GDP對(duì)房地產(chǎn)投資有單向的刺激作用,反之則并不成立。
　　房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的關(guān)系,其實(shí)是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與發(fā)展相關(guān)文獻(xiàn)中的一個(gè)老話(huà)題。二戰(zhàn)之后,國(guó)際上很多學(xué)者就開(kāi)始討論欠發(fā)達(dá)國(guó)家是否應(yīng)把房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)發(fā)展的火車(chē)頭來(lái)對(duì)待,通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)投資的傾斜和優(yōu)惠政策拉動(dòng)其他部門(mén)投資乃至整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但二戰(zhàn)后早期,發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)中占主流的看法是,房地產(chǎn)投資,尤其是對(duì)居民住房改善的投資,近似一種社會(huì)福利和保障支出,在資本急缺的時(shí)候,這種投資對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有拖累作用。當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)學(xué)界還普遍認(rèn)為,房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)與居民住房條件的改善只能是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果、副產(chǎn)品,而不可能是原因。
　　事實(shí)上,很多計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和發(fā)展中國(guó)家的政府,包括改革開(kāi)放前的中國(guó)、前蘇聯(lián)和東歐,乃至韓國(guó)等,都秉持這種看法,把房地產(chǎn)尤其住房投資看作是低回報(bào)率的投資項(xiàng)目,認(rèn)為其重要性遠(yuǎn)不及制造業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施,住房改善是要留到經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段之后才去做的事情,為此對(duì)房地產(chǎn)投資采取歧視政策,盡可能壓縮。
　　但自1970年代以來(lái),國(guó)際上已有越來(lái)越多的研究者認(rèn)為,房地產(chǎn)投資可以成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的原動(dòng)力和發(fā)動(dòng)機(jī)。持這種觀(guān)點(diǎn)的人認(rèn)為,房地產(chǎn)業(yè)不僅是具有乘數(shù)效應(yīng)的大規(guī)模產(chǎn)業(yè),而且住房條件的改善還有很多顯著的社會(huì)與經(jīng)濟(jì)方面的外部效應(yīng)。
　　總結(jié)來(lái)說(shuō),眾多研究指出,房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的好處包括:房地產(chǎn)的建造能增加大量就業(yè)機(jī)會(huì),從而帶來(lái)收入增長(zhǎng);通過(guò)居民財(cái)富的積累促進(jìn)居民消費(fèi),提高社會(huì)生產(chǎn)力,提高居民健康水準(zhǔn);拉動(dòng)眾多上下游部門(mén)的發(fā)展。
　　關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)投資的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng),國(guó)家統(tǒng)計(jì)局綜合司課題組根據(jù)2000年的數(shù)據(jù)大致估算,每100元的房地產(chǎn)需求最終會(huì)影響315元的總產(chǎn)出。從帶動(dòng)效應(yīng)來(lái)看,與我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)大多是資本、物質(zhì)類(lèi)產(chǎn)業(yè),非物質(zhì)的服務(wù)類(lèi)產(chǎn)業(yè)較少。
　　1998年以來(lái)的十年間,中國(guó)房地產(chǎn)投資每年以超過(guò)20%的速度大幅增長(zhǎng),對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)連續(xù)多年10%以上的高速增長(zhǎng)做出很大貢獻(xiàn),房地產(chǎn)投資對(duì)GDP的直接貢獻(xiàn)率達(dá)到30%以上。但未來(lái)會(huì)怎么樣？房地產(chǎn)投資還有多大的增長(zhǎng)空間？這是關(guān)鍵問(wèn)題。
　　房地產(chǎn)投資的主體是住宅投資,占到80%以上。關(guān)于住宅投資占GDP的比重,經(jīng)濟(jì)學(xué)理論上沒(méi)有一個(gè)固定的合適標(biāo)準(zhǔn),但有一個(gè)著名的經(jīng)驗(yàn)假說(shuō),“住宅投資與GDP之比會(huì)隨著人均GDP增長(zhǎng)而呈現(xiàn)倒U形”。世界銀行也認(rèn)為,一般說(shuō)來(lái),當(dāng)人均收入很低時(shí)（低于1000美元）,住房還不能成為重要的大眾消費(fèi)品,房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中作用很小,一般住宅投資與GDP之比為2%左右;當(dāng)人均收入超過(guò)一定水平,進(jìn)入中等收入國(guó)家水平（人均1000-5000美元）,普通大眾對(duì)住房改善的需求快速增加,房地產(chǎn)業(yè)的重要性大大增長(zhǎng),進(jìn)入高速發(fā)展期,住宅投資與GDP之比會(huì)達(dá)到8%左右;再當(dāng)進(jìn)入更高經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的時(shí)候,住房已高度普及化了,房地產(chǎn)業(yè)也不再具有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用,同時(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段也超越了投資拉動(dòng)型,這時(shí)住宅投資與GDP之比又會(huì)跌到3%～5%的水平。
　　筆者最近用中國(guó)1999-2007年省一級(jí)數(shù)據(jù)所做的研究也說(shuō)明了我國(guó)住宅投資與房地產(chǎn)投資占GDP比重與人均GDP之間也呈現(xiàn)明顯的倒U形關(guān)系。我估算,我國(guó)住宅投資占GDP的比重會(huì)在人均GDP4萬(wàn)元的時(shí)候達(dá)到峰值9％,而房地產(chǎn)投資占GDP的比重應(yīng)該在人均GDP達(dá)到4.5萬(wàn)元左右時(shí)達(dá)到峰值（約12％）,之后會(huì)出現(xiàn)下降趨勢(shì)。
　　以上海為例,1999年上海住宅投資與GDP之比為8.1%,之后逐年上升,2004年到頂峰,為11.2%,當(dāng)年上海人均GDP為55307元,約合8000美元（與我國(guó)國(guó)情十分相似的韓國(guó)也是在同期出現(xiàn)峰值8.8%）。之后逐年下降,2007年降至6.9％,2008年還要更低。上海統(tǒng)計(jì)局的資料表明,1999-2007年,上海累計(jì)銷(xiāo)售商品住宅新房面積高達(dá)1.9967億平方米,約合200多萬(wàn)套新增住房,而上海當(dāng)前常住人口也不過(guò)500萬(wàn)戶(hù)左右,如果一戶(hù)購(gòu)買(mǎi)一套新房,意味著40%的人在過(guò)去9年更換了新居,即使考慮有囤房和投機(jī)因素,也至少有20%～30%的家庭更換過(guò)新房,并且是最有住房購(gòu)買(mǎi)力的那部分人群,也就是說(shuō),新增住房需求的降低致使房地產(chǎn)投資占GDP比重開(kāi)始出現(xiàn)了下降。
　　作為結(jié)論,筆者以為,一方面房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位仍然非常重要,但另一方面指望房地產(chǎn)投資保持像過(guò)去十年那樣20%～30%以上的增長(zhǎng)幅度,也是不現(xiàn)實(shí)的。依賴(lài)房地產(chǎn)投資來(lái)拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)的模式已經(jīng)到頭了。未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的主要發(fā)展方向要從“增量主導(dǎo)”向“存量調(diào)整”轉(zhuǎn)變,大力發(fā)展二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng),尤其公共租房體系,加快住房資源的流通周轉(zhuǎn),加快發(fā)展住房保障,提高全民的住房居住水平。