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| 小產(chǎn)權(quán)房改革是縮小城鄉(xiāng)差距的契機(jī) |
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| 2009-06-01 喬新生 來源:東方早報(bào) |
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深圳市人大近日通過的《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》明確規(guī)定，違法建筑除未申報(bào)的外，符合確認(rèn)條件的，按規(guī)定辦理初始登記，依法核發(fā)產(chǎn)權(quán)證。這是我國房地產(chǎn)市場改革的標(biāo)志性事件，也是縮小我國城鄉(xiāng)差距的契機(jī)。
小產(chǎn)權(quán)房是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者鄉(xiāng)村社區(qū)自治組織（村民委員會）頒發(fā)房產(chǎn)證，建筑在農(nóng)村集體土地上的商品房。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)必須取得政府頒發(fā)的資格證書，縣級以上人民政府有權(quán)核發(fā)房產(chǎn)證。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者鄉(xiāng)村社區(qū)自治組織不得在集體土地上建設(shè)商品房，不能對外核發(fā)房產(chǎn)證。按照現(xiàn)行《建筑法》、《土地管理法》的規(guī)定，如果從事房地產(chǎn)開發(fā)，必須取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地必須是國有土地；如果將集體土地用于房地產(chǎn)開發(fā)，那么，必須由政府辦理土地征用手續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)商通過公開競價的方式取得土地使用權(quán)。
按照現(xiàn)行的制度設(shè)計(jì)，集體經(jīng)濟(jì)組織獲得基本土地補(bǔ)償之后，不能再獲得土地轉(zhuǎn)讓收益。正因?yàn)槿绱�，一些大中城市郊區(qū)的集體經(jīng)濟(jì)組織“先斬后奏”，在集體所有的土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)，并且以小產(chǎn)權(quán)房的名義對外出售。這種集體的公開違法行為，不僅得到了集體經(jīng)濟(jì)組織成員的支持，而且贏得了消費(fèi)者的青睞。
小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，無疑給決策者出了一個難題。如果強(qiáng)行取締，那么，不僅會損害消費(fèi)者的利益，而且會引發(fā)社會矛盾�？墒�，如果任其發(fā)展下去，那么，必然會影響房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。所以，決策者必須審時度勢，盡快處理小產(chǎn)權(quán)房這一歷史遺留問題。然而，在這個問題上存在著兩種不同的思路：一種是宣布小產(chǎn)權(quán)房的存在不合法，并聲言堅(jiān)決予以取締；另一種則是找出問題的癥結(jié)所在，因勢利導(dǎo)地處理歷史遺留問題。
深圳市沒有回避問題，而是在現(xiàn)有的法律框架內(nèi)，找到了解決問題的根本方法。小產(chǎn)權(quán)房之所以存在，原因不在于法律制度，而在于法律制度的實(shí)施。只要政府按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，對鄉(xiāng)村建設(shè)進(jìn)行合理的規(guī)劃，并且按照《土地管理法》對土地進(jìn)行分類管理，依照平等原則，賦予鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織土地開發(fā)權(quán)，允許鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織從事農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，那么，這個問題就不會存在�？墒�，在法律實(shí)施的過程中，由于沒有顧及到鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的合法利益，而只是一味地借助于集體土地征收、征用制度，強(qiáng)行將農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)土地轉(zhuǎn)化為國有土地，結(jié)果導(dǎo)致鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的利益受到損害。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，是對不合理土地政策的公開挑戰(zhàn)。
對歷史遺留的小產(chǎn)權(quán)房，深圳市政府按照下列原則進(jìn)行處理：凡是依照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《建筑法》規(guī)定辦理建筑申報(bào)手續(xù)的，允許進(jìn)行正式的房地產(chǎn)登記；凡是違反《建筑法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（過去稱之為《城市規(guī)劃法》），沒有辦理建筑申報(bào)手續(xù)的，不予辦理房地產(chǎn)登記。這項(xiàng)制度的積極意義就在于，將深圳小產(chǎn)權(quán)房納入到城市規(guī)劃范圍之內(nèi)。這是一種非�？茖W(xué)的管理方式，它一方面照顧到了小產(chǎn)權(quán)房所有權(quán)人的切身利益；另一方面也充分考慮到了城鄉(xiāng)一體化發(fā)展過程中存在的問題，通過強(qiáng)化城鄉(xiāng)規(guī)劃，巧妙地解決了歷史遺留問題。
從表面上來看，小產(chǎn)權(quán)房是所有權(quán)問題，但從本質(zhì)上來說，小產(chǎn)權(quán)房是城鄉(xiāng)規(guī)劃問題。過去實(shí)行城鄉(xiāng)兩元管理，鄉(xiāng)村建設(shè)缺乏整體規(guī)劃。我國修改頒布《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》之后，困擾城鄉(xiāng)統(tǒng)一發(fā)展的法律障礙已不存在，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織完全可以在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的引導(dǎo)下，從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。只要取得土地開發(fā)資質(zhì)，鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織就可以從事房地產(chǎn)開發(fā)。
小產(chǎn)權(quán)房合法化，是尊重農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織土地所有權(quán)的重要表現(xiàn)。從理論上來說，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織完全可以以所有權(quán)人的身份，最大限度地使用農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織土地資源。但由于我國《土地管理法》及其配套性法規(guī)，限制農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織土地的使用范圍，使得許多農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員不能從土地工業(yè)化開發(fā)中受益。深圳市政府承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的合法性，是落實(shí)憲法和法律精神的具體步驟。
但我們必須指出，各地在小產(chǎn)權(quán)房合法化的同時，還必須進(jìn)一步完善農(nóng)村土地管理法律制度。在維護(hù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員利益的基礎(chǔ)上，切實(shí)維護(hù)國家的根本利益。只要尊重農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織土地所有權(quán)，那么，一切歷史遺留問題都會迎刃而解。 |
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