提要  上海樓市瘋狂狀態(tài)似乎重現(xiàn)，在目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，所有能支撐房?jī)r(jià)上漲的因素都難以站穩(wěn)腳跟，面對(duì)目前的樓市，購(gòu)房自住者須謹(jǐn)慎，開(kāi)發(fā)商也要理智。

　　對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，上海的樓市冷清了沒(méi)多長(zhǎng)時(shí)間，而事實(shí)上上海的樓價(jià)也沒(méi)下跌多少，上海的樓市忽然復(fù)蘇了，且火爆起來(lái)。上周末，滬上多個(gè)樓盤(pán)井噴式開(kāi)盤(pán)，開(kāi)發(fā)商無(wú)一例外地提價(jià)銷(xiāo)售，少則提價(jià)8%，一般漲價(jià)10%，內(nèi)環(huán)內(nèi)新盤(pán)普漲兩成，更有大漲31%的。不僅樓價(jià)上漲顯示樓市復(fù)蘇，而且排隊(duì)購(gòu)房、搖號(hào)抽簽重現(xiàn)于上周末樓市，高溫大雨下，購(gòu)房現(xiàn)場(chǎng)人頭攢動(dòng)。這不是樓市復(fù)蘇，簡(jiǎn)直就是前幾年瘋狂的樓市又回來(lái)了。
　　如此瘋狂的購(gòu)房場(chǎng)面是令人疑惑的。雖然開(kāi)發(fā)商說(shuō)內(nèi)中沒(méi)有“房托”，“‘房托’都是找些民工來(lái)排隊(duì)，我們?cè)O(shè)置貴賓卡就是杜絕這種情況。貴賓卡都是交夠錢(qián)才發(fā)的�！彪m然可以相信購(gòu)房現(xiàn)場(chǎng)有不少是真正的購(gòu)房者，但是根據(jù)各種房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自己所做的或者他們也相信的數(shù)據(jù)，可以看出目前樓市的買(mǎi)方似乎未曾到如此地步。根據(jù)東方民意上海房?jī)r(jià)調(diào)查，雖有一半以上的居民認(rèn)為上海房?jī)r(jià)會(huì)漲，但有一半居民認(rèn)為目前不是合適的購(gòu)房時(shí)機(jī)，只有17.03%的人認(rèn)為現(xiàn)在是合適的購(gòu)房時(shí)機(jī)。因此，所謂剛性需求者現(xiàn)在出手的有限，即使有“跟漲”者，也不至于到搶購(gòu)的地步。當(dāng)然還有外地投資者——所謂的溫州購(gòu)房團(tuán)，上海易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，5月份外地投資資金在上海樓市成交量的比重占了近15%。這15%肯定能影響市場(chǎng)，可是因此而使市場(chǎng)陷入瘋狂，未免夸張了點(diǎn)。
　　如果說(shuō)購(gòu)房現(xiàn)場(chǎng)的火爆是有水分的，那周末樓市漲價(jià)是千真萬(wàn)確的。何以引起漲價(jià)的原因，開(kāi)發(fā)商們及專(zhuān)家們已列出很多，讓我們仔細(xì)看一看這些原因，從而想一想目前的樓市漲價(jià)是否合理，今后一段時(shí)期樓價(jià)是否會(huì)再漲。
　　上周末前上海出臺(tái)居住證轉(zhuǎn)戶(hù)籍實(shí)施細(xì)則，符合條件的總共3000余人，這當(dāng)中許多人已有了上海房產(chǎn)，還有些人暫時(shí)還不會(huì)買(mǎi)，剩下要買(mǎi)的多半不是一人一套，而是一家買(mǎi)一套，能有多少呢？可以肯定，對(duì)市場(chǎng)基本沒(méi)有影響。
　　有專(zhuān)家列出上海樓市的利好背景，短期的世博會(huì)，中期的迪士尼項(xiàng)目，未來(lái)的國(guó)際金融、國(guó)際航運(yùn)兩大中心的建設(shè)。我們還要加一條，未來(lái)20年中國(guó)仍然處于城市化的快速進(jìn)程中。這些固然都是上海樓市長(zhǎng)期看好的根據(jù)，然而沒(méi)有理由把這些看作是上周末樓價(jià)上漲的根據(jù)，因?yàn)榧词乖谌ツ陿鞘胁痪皻獾囊徽�年里這些因素也都存在。
　　即使南匯并入浦東行政區(qū)劃，那么南匯的地產(chǎn)漲價(jià)充其量也是漸進(jìn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)的，一下子漲價(jià)31%似乎理由不足。
　　以我們看來(lái)，造成目前樓價(jià)上漲的原因有三條。
　　第一是對(duì)通脹的預(yù)期，尤其是一些投資者對(duì)通脹預(yù)期特別敏感，所謂的溫州炒房團(tuán)就是。另外我們估計(jì)，預(yù)期通脹的投資者不光是15%的外地購(gòu)房者，85%中恐怕也不全是購(gòu)房自住者，本地的投資者也在其內(nèi)。
　　第二，有消息說(shuō)國(guó)家商務(wù)部建議放寬外商房地產(chǎn)投資，一旦國(guó)務(wù)院采納實(shí)施，樓價(jià)可能被推高。
　　上述兩條是需求方面的，還有供應(yīng)方面，開(kāi)發(fā)商苦熬了一年多，現(xiàn)在有機(jī)會(huì)漲價(jià)就決不放過(guò)。
　　然而，目前的漲價(jià)實(shí)在算不得是理性的。隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)刺激投資計(jì)劃逐步實(shí)施，而內(nèi)需卻不見(jiàn)擴(kuò)大，未來(lái)通脹是可能的。但是前一階段在政府有意無(wú)意保護(hù)下，其實(shí)樓市泡沫并未被擠出多少，上海人均年工資39000元，時(shí)價(jià)78萬(wàn)一套房子只能算一般的，上海房?jī)r(jià)與收入比是20比1，就可以證明。
　　如果在整體經(jīng)濟(jì)還未走出危機(jī)之前，樓價(jià)已經(jīng)上漲，那么即使到了走出危機(jī)，該樓價(jià)仍舊含有大量泡沫，這時(shí)很有可能樓價(jià)不再漲了。因此，面對(duì)目前的樓市，購(gòu)房自住者須謹(jǐn)慎，開(kāi)發(fā)商要理智。