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| 2009-07-03 回建強(qiáng) 來源:第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) |
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悲觀、彷徨、驚喜、狂熱……這是很多親身感受了今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程的人所走過的心路歷程。
春節(jié)后一段時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)一度彌漫著悲觀的氣氛，由于當(dāng)時(shí)國(guó)際金融危機(jī)正盛，住宅銷售遭遇前所未有的寒冬，但隨著陽(yáng)春三月的來臨，樓市“小陽(yáng)春”已如約而至。但彼時(shí)，宏觀經(jīng)濟(jì)依然低迷，國(guó)際金融危機(jī)也不見削弱，樓市的前景到底如何，很多人是彷徨的、懷疑的。
隨著各城市樓市成交數(shù)據(jù)的披露，包括北京、上海及深圳在內(nèi)的一線城市商品住宅成交量均出現(xiàn)月度環(huán)比急速上升的情況，甚至已經(jīng)達(dá)到或超越2007年同期的水平。房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)無(wú)疑給處在經(jīng)濟(jì)調(diào)整中的中國(guó)一個(gè)驚喜。隨著市場(chǎng)的持續(xù)回暖，“小陽(yáng)春”已經(jīng)變?yōu)椤捌G陽(yáng)天”，市場(chǎng)開始略顯“狂熱”了。
客觀講，上半年樓市的上漲行情是由一些因素推動(dòng)的，并非“天上掉餡餅”的偶然行情。以上海為例，上海常住人口已經(jīng)接近1900萬(wàn)，家庭數(shù)約700萬(wàn)戶，按照平均每年1500萬(wàn)平方米的成交量計(jì)算，在過去10年內(nèi)也僅有150萬(wàn)戶家庭購(gòu)買了住房（僅按每戶家庭購(gòu)置一處住房，每套100平方米），約占上海總戶數(shù)的21%。
況且，10年基本上是家庭換房的周期，過去購(gòu)房的家庭開始有了改善型需求，與現(xiàn)在還沒有住房的自主購(gòu)房需求合流，構(gòu)成了當(dāng)前樓市成交活躍的基礎(chǔ)，這個(gè)基礎(chǔ)是實(shí)實(shí)在在存在的，這是推動(dòng)上海樓市向前發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力。
另一方面，上半年樓市脫離宏觀經(jīng)濟(jì)基本面，走出了獨(dú)立向上的行情，經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生“功不可沒”。這聽起來像是一個(gè)冷笑話，但卻真實(shí)發(fā)生在市場(chǎng)上。對(duì)比一下，去年政府對(duì)房地產(chǎn)采取了嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策，各種緊縮性措施如加息、加稅、二套房貸政策等接連出臺(tái)，導(dǎo)致市場(chǎng)成交極度低迷，房地產(chǎn)業(yè)處于衰退的邊緣。
年底國(guó)際金融危機(jī)突然惡化后，中央的經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生大規(guī)模調(diào)整，從緊縮性的“一保一控”轉(zhuǎn)為“保增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、促發(fā)展”，房地產(chǎn)業(yè)由于具有迅速拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、促進(jìn)擴(kuò)大消費(fèi)的特性，被寄予了厚望，從“被調(diào)控”的對(duì)象一躍成為“保增長(zhǎng)”的急先鋒。
雖然在國(guó)務(wù)院出臺(tái)的十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃中沒有囊括房地產(chǎn)業(yè)，但房地產(chǎn)業(yè)卻獲得了很多實(shí)際的利好措施，如央行連續(xù)降息、首套房消費(fèi)利率優(yōu)惠、降低住房項(xiàng)目資本比例等。國(guó)家實(shí)際上從金融環(huán)境、投資環(huán)境、消費(fèi)環(huán)境等方面全面放開了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的束縛。
當(dāng)然，金融危機(jī)下市場(chǎng)對(duì)通脹預(yù)期的擔(dān)憂也導(dǎo)致了投機(jī)資金再次進(jìn)入樓市，直接促進(jìn)了市場(chǎng)成交的擴(kuò)大和價(jià)格的回升，需要強(qiáng)調(diào)的是，上半年樓市的回暖其基礎(chǔ)依然是以自主需求和改善型需求為主，投資需求對(duì)樓市的繁榮有“錦上添花”的正面作用，但更應(yīng)該警惕其“趁火打劫”的負(fù)面作用。
對(duì)于樓市下半年的走勢(shì)，筆者認(rèn)為有兩個(gè)因素非常關(guān)鍵。其一是宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)。宏觀經(jīng)濟(jì)如果能夠好轉(zhuǎn)，相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資就會(huì)逐步活躍，那么房地產(chǎn)業(yè)的投資需求壓力相應(yīng)會(huì)減弱，這有利于市場(chǎng)價(jià)格的穩(wěn)定，避免住房?jī)r(jià)格的大起大落；宏觀經(jīng)濟(jì)如果能夠好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)消費(fèi)預(yù)期將繼續(xù)向好，對(duì)于住宅成交量的穩(wěn)定也具有促進(jìn)作用。
其二，政策環(huán)境變化。中國(guó)房地產(chǎn)是個(gè)政策市場(chǎng)，這已經(jīng)無(wú)需論證。在人多地少的客觀情況下，幾乎每次市場(chǎng)調(diào)整都是緊縮政策造成的，每次市場(chǎng)的恢復(fù)和崛起也都得益于政策穩(wěn)定和放松�，F(xiàn)在樓市正處在政策沉默期間，市場(chǎng)成交量在不斷放大，而價(jià)格也在逐步走高，政策能夠繼續(xù)保持沉默的前提條件是市場(chǎng)沒有進(jìn)入非理性狀態(tài)，市場(chǎng)供應(yīng)和需求能夠基本保持平衡，價(jià)格與大多數(shù)人的消費(fèi)能力能夠匹配。
從現(xiàn)在的情況看，市場(chǎng)正在走“鋼絲繩”，有關(guān)部門面對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)現(xiàn)狀似乎也是“睜一只眼閉一只眼”，主要原因是，房地產(chǎn)依然是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的急先鋒，即使略微過火也不會(huì)馬上采取措施來打壓。市場(chǎng)一旦脫離了正常的軌道，政策出手也就不可避免了。
綜合來看，下半年樓市的發(fā)展依然是謹(jǐn)慎樂觀的，但決不是悲觀。這種謹(jǐn)慎來自于歷次市場(chǎng)波動(dòng)的規(guī)律認(rèn)識(shí)，這種樂觀來自于對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大現(xiàn)實(shí)需求的洞察。正如年初筆者所說，雖然市場(chǎng)還會(huì)出現(xiàn)反復(fù)和低谷，但不應(yīng)該悲觀，“冬天進(jìn)補(bǔ)，春天打虎”，即便未來還有產(chǎn)業(yè)的調(diào)整，但那正是行業(yè)、企業(yè)修煉內(nèi)功的時(shí)候。（作者系上海易居房地產(chǎn)研究院高級(jí)研究員）
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