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| 2009-07-13 沈竹 來源:中國經(jīng)濟周刊 |
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無疑，小產(chǎn)權(quán)房是個怪胎。
在我國城鄉(xiāng)二元體制下，兩塊其他條件完全相同的建設(shè)用地，若其中一塊是國有土地，便可出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，并得以在交易中體現(xiàn)價值；而另一塊集體土地，則基本只有自用的權(quán)利而缺少交易的機會。
于是，城鄉(xiāng)交界處，一方是饑渴的無法忍受高房價之壓的老百姓；另一方是眈眈覬覦城市房市利益風(fēng)眼的鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級政府。雙方之間形成了基于巨大交易需求的狼虎博弈。
一方雖然知道，根本沒有合法產(chǎn)權(quán)，但是他們壓根兒就不要產(chǎn)權(quán)，將法律保護棄之不要；另一方信誓旦旦，但根本無權(quán)簽約賣地，但是他們原本就有恃無恐，也將國法黨紀(jì)棄之不理。架空法律，成了狼虎雙方共同的默契。
然而，法律開始發(fā)出聲音。默契被打破，仍舊因為利益。
6月24日，北京宋莊小產(chǎn)權(quán)房第一案歷經(jīng)三年迎來終審，結(jié)果是購房人李玉蘭搬家，賣房人馬海濤需賠付對方28萬余元。面對這個巨額的賠償，農(nóng)民馬海濤的妻子告訴記者“難以支付”，而李玉蘭也仍希望雙方在案件執(zhí)行階段達成調(diào)解，自己可以不搬出房子。
這是小產(chǎn)權(quán)房第一次接受法律的洗禮。但它的標(biāo)本意義并沒有大家預(yù)期的那樣具有參考價值。原因有三：
第一，宋莊村民馬海濤看到其2002年賣給李玉蘭的房屋迅速升值，2006年反悔引發(fā)此次訴訟，類似宋莊靠文化產(chǎn)業(yè)迅速拉升房地產(chǎn)價值的情況不具有普遍性。所以，這樣反悔的潛在風(fēng)險也不在小產(chǎn)權(quán)房中具有普遍意義；
第二，此類情況屬于村民直接面對買房者，屬于一對一的情況，而更難解決的是一對多，也就是由開發(fā)商參與大規(guī)模建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房；
第三，李玉蘭作為無過錯一方，即不知曉房屋合同無效、房子不能買賣的無辜一方，才獲得如此巨大的賠償款。而大多數(shù)買小產(chǎn)權(quán)房的人是明知房屋產(chǎn)權(quán)情況的。
但是，這個案件的結(jié)果給大家最大的啟示是：小產(chǎn)權(quán)房——能私下調(diào)解的最好私下了結(jié)。所以截至目前，宋莊14起此類訴訟中，有5起已經(jīng)因雙方達成協(xié)議實現(xiàn)了調(diào)解或撤訴。
法律再一次成為特例，法律的判決也再一次成為“小產(chǎn)權(quán)房”可以生長的理由。
于是，不買的人覺得自己像傻瓜——人家都住得好好的，不買會不會虧了？
買的人存在潛在的心理：城市房價這么高，我根本住不起，住一天算一天，有一天轉(zhuǎn)正了交點兒罰金就交點兒；
賣地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級政府的想法：國家管就聽國家的，地方管就聽地方的，建了的樓住人的房，你還能怎么樣？
所以，幾乎每一個城市的邊緣都有小產(chǎn)權(quán)房的領(lǐng)地。深圳小產(chǎn)權(quán)房在房地產(chǎn)市場所占比例超過50%，太原大約是40%，北京大約是30%。小產(chǎn)權(quán)房遠低于各大市區(qū)的商品房價格，滿足了千萬外來人口的居住需求。
所以，國家從上世紀(jì)90年代開始就屢次出臺小產(chǎn)權(quán)房的整改意見，而小產(chǎn)權(quán)房卻發(fā)展得越來越快。最近的一次：5月21日，深圳市四屆人大會議通過《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，深圳的小產(chǎn)權(quán)房再次熱銷，補收土地出讓金之后產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正的傳聞沸沸揚揚。直到20天后，國土資源部調(diào)查后認(rèn)定深圳市人大處理的是國有土地上的違法建筑，與“小產(chǎn)權(quán)房”有本質(zhì)區(qū)別，各種傳聞才平息下來。
之后監(jiān)察部、人力資源和社會保障部、國土資源部三部門又聯(lián)合發(fā)文，明確如有地區(qū)發(fā)生土地違法案件造成嚴(yán)重后果等五種行為，將對縣級以上地方人民政府主要領(lǐng)導(dǎo)人員和其他負(fù)有責(zé)任的領(lǐng)導(dǎo)人員，給予警告或者記過處分；情節(jié)嚴(yán)重的，將給予撤職處分。
而國家出臺的政策似乎是干打雷不下雨，使得鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級政府更多地長期處在有恃無恐的狀態(tài)中。
國土資源部副部長贠小蘇近期表示，中央或國土資源部不會就小產(chǎn)權(quán)房出臺統(tǒng)一的文件。這種旨在放權(quán)的政策由于缺少具體的解釋，更多地被鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級政府理解為“不管”。北京郊區(qū)某村長這樣判斷：這時再開發(fā)新的土地簡直是往槍口上撞，而繼續(xù)賣樓則是另外一回事。這種上有政策，下有對策的執(zhí)行過程只能讓大家越來越看好小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展。
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