今年房地產(chǎn)市場的“金九銀十”會(huì)像往年一樣如期而至么？筆者認(rèn)為,由于去庫存化導(dǎo)致的新開工面積不足,以及房價(jià)過快上漲對需求的嚴(yán)重制約,今年的“金九銀十”可能會(huì)來得晚一些,甚至?xí)霈F(xiàn)與市場預(yù)期相左的情況。
房地產(chǎn)市場具有典型的季節(jié)性特征。比較明顯的是春節(jié)前后的小旺季,和九、十月份的大旺季。前者與個(gè)人的收入特征有關(guān),大部分居民的年終獎(jiǎng)在春節(jié)前后兌現(xiàn),對于購房首付款具有重要意義。九、十月份的成交旺季,則受開發(fā)商新開工面積的影響。大多數(shù)開發(fā)商在年尾制定第二年的開發(fā)計(jì)劃,而房地產(chǎn)的開發(fā)周期往往在9-12月之間。于是,三季度末和四季度初就成為開發(fā)商集中推盤的旺季。加之年底回款的壓力,開發(fā)商也會(huì)在秋季加大推盤力度,供給相對集中從而成就了“金九銀十”。
但是,今年的“金九銀十”存在諸多的不確定性。首先,今年九、十月份的供給增加不會(huì)特別明顯。就全國而言,深圳房地產(chǎn)市場具有比較特殊的地位。2007年10月,深圳房價(jià)以17450元/平方米的均價(jià)見頂,從而拉開了房地產(chǎn)市場調(diào)整的序幕。在之后超過15個(gè)月的調(diào)整中,深圳房價(jià)領(lǐng)跌全國,最大跌幅接近40%。在此過程中,開發(fā)商的策略是去庫存化,在拿地上十分謹(jǐn)慎。以萬科為例,受2008年一季度銷售情況的良好預(yù)期影響,萬科的拿地策略也比較激進(jìn)。5月份新增權(quán)益面積118.53萬平方米,達(dá)到年內(nèi)最高點(diǎn),需支付地價(jià)23.07億元。9月份成為拿地的分水嶺,當(dāng)月新增權(quán)益面積90.37萬平方米,為年內(nèi)次高點(diǎn),需支付地價(jià)22.56億元。隨后的10月、12月,萬科均按兵不動(dòng),市場策略趨于保守。也就是說,在去年底萬科基本沒有新增土地儲(chǔ)備,對應(yīng)的新開工面積也處于年內(nèi)低點(diǎn),如果以9-12月的開發(fā)周期計(jì)算,今年的九、十月份新推盤量不會(huì)太多。
其次,房價(jià)的上漲也會(huì)壓縮市場需求。筆者此前曾判斷,三季度房地產(chǎn)市場會(huì)呈現(xiàn)“縮量上漲”,即成交會(huì)環(huán)比下降,但房價(jià)還會(huì)緩慢上漲。目前看來,上述判斷基本成立,只是房價(jià)的上漲速度超越了預(yù)期。以深圳市的數(shù)據(jù)來看,2009年8月,深圳新建商品住宅成交4114套,環(huán)比下降25%,成交面積38.6萬平方米,環(huán)比減少30%;二手房成交為111.6萬平方米,環(huán)比減少26%。伴隨成交下滑的是房價(jià)的快速上漲。一手房成交均價(jià)達(dá)18830元,比7月上漲18.6%,且已連續(xù)6個(gè)月上漲,并超過了歷史最高成交價(jià)。
房價(jià)上漲對于購房需求是“雙刃劍”。一方面,房價(jià)上漲特別是過快上漲,對于自住需求的抑制十分明顯,購房者不得不考慮首付款的增加以及月供的上漲是否會(huì)超過自己的支付能力;另一方面,房價(jià)上漲對于投資需求而言,明顯具有吸引力。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場的投資特性,使得參與者具有較強(qiáng)的投機(jī)心理,即買漲不買跌,最終往往會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格泡沫。但是,如果房價(jià)上漲過快,特別是像深圳的房價(jià)已超過了2007年的最高點(diǎn),在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇尚不明朗的背景下,這樣的市場環(huán)境顯然對投資者的吸引力會(huì)大幅降低。綜合來看,對于市場需求的抑制將會(huì)由對沖到逐步放大。
據(jù)此,今年的“金九銀十”可能會(huì)來得晚一些,甚至?xí)霈F(xiàn)與市場預(yù)期相左的情況。另外,現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場很難說沒有泡沫,甚至泡沫比前一輪經(jīng)濟(jì)周期還要大。在缺乏健康發(fā)展的背景下,即便是房地產(chǎn)市場獨(dú)有的“金九銀十”規(guī)律,恐怕也要讓位于消除泡沫的過程。
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