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| 制定中長期規(guī)劃 降低樓市發(fā)展風(fēng)險(xiǎn) |
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| 2009-10-15 來源:第一財(cái)經(jīng) |
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近日公布的“三季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜”顯示，經(jīng)歷過二季度房地產(chǎn)市場的火爆后，市場成交量在三季度回歸理性。成交量在7、8兩個(gè)月回落調(diào)整，9月份上揚(yáng)。值得關(guān)注的是，價(jià)格始終持穩(wěn)步上揚(yáng)態(tài)勢，價(jià)漲量縮成為當(dāng)前樓市重要的市場表現(xiàn)。
樓市的熱鬧與房價(jià)的居高不下，早已為許多欲購房者所慨嘆。人們不能不問：為什么在如此高位上市場價(jià)格依然上漲？價(jià)漲了又為什么出現(xiàn)量縮？原因恐怕在于，市場參與主體還期望或認(rèn)同樓價(jià)會(huì)漲，市場買賣雙方能夠?qū)拥蒙希庞辛藘r(jià)格。同時(shí)，在市場價(jià)格快速攀高后，市場購買力相對降低，雖然有投資需求在追漲，但這部分需求占總社會(huì)需求的比重畢竟不大，不太可能出現(xiàn)價(jià)格一邊高速上漲，另一邊銷量也持續(xù)猛增的情況。
回顧2009年樓市的發(fā)展軌跡，年初的時(shí)候是價(jià)跌量縮，進(jìn)入3月份則出現(xiàn)了價(jià)平量升的態(tài)勢，5月份后則是量價(jià)齊升，8月份后就是現(xiàn)在所謂的價(jià)升量縮。這是從市場角度來分析樓市發(fā)展的規(guī)律。一般意義上來看，當(dāng)市場出現(xiàn)價(jià)升量縮的態(tài)勢后，基本可以判定這個(gè)市場出現(xiàn)了泡沫，盡管適度的泡沫可以起到活躍市場，促進(jìn)發(fā)展的作用，但毫無疑問，過大的泡沫如果破裂后定會(huì)引發(fā)一些嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)問題。當(dāng)然，目前樓市泡沫的問題有多嚴(yán)重，還需繼續(xù)觀察。
對于樓市的泡沫問題，人們并不陌生。除了上世紀(jì)90年代初的海南房地產(chǎn)泡沫外，1997年，亞洲金融危機(jī)后香港房地產(chǎn)泡沫破滅，樓價(jià)最多跌去七成，許多居民出現(xiàn)“負(fù)資產(chǎn)”。近鄰日本，在1991年房地產(chǎn)泡沫破滅后，房價(jià)最多時(shí)跌去85%，國民經(jīng)濟(jì)損失嚴(yán)重，導(dǎo)致日后出現(xiàn)“失去的十年”。顯然，面對當(dāng)前樓市發(fā)展中的問題，需要有應(yīng)對的方案，以免樓市出現(xiàn)大危機(jī)時(shí)重挫經(jīng)濟(jì)�，F(xiàn)在看來，制定出一個(gè)較為完整、明晰的中長期的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，是當(dāng)下迫切的任務(wù)。
一直以來，政府管理部門的房地產(chǎn)調(diào)控政策多以短期政策為主，重在調(diào)整解決短期的市場問題，而沒有著重解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大方向和戰(zhàn)略問題，缺乏增加供給及打擊投機(jī)炒作的有力措施。同時(shí)，因?yàn)樾袠I(yè)管理機(jī)制不健全，也造成了房地產(chǎn)業(yè)“一收就死，一放就亂”的發(fā)展難題。歷史上多次房地產(chǎn)泡沫危機(jī)莫不如此。
今年房地產(chǎn)業(yè)的這輪快速發(fā)展也得益于政策的大幅度放松。為了“保增長”，房地產(chǎn)業(yè)充當(dāng)了先鋒角色，也促成了房產(chǎn)消費(fèi)的短期政策頒布。不過，目前高高在上的房價(jià)和日漸萎縮的成交量，以及愈演愈烈的豪宅盛宴，很難說是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的佐證。因此，政府管理部門應(yīng)著手制定房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展規(guī)劃，包括盡快出臺調(diào)整規(guī)范行業(yè)發(fā)展的上位法，如《住宅法》等，以從根本上解決房地產(chǎn)宏觀調(diào)整短期化、政策指向多變的問題。
不難發(fā)現(xiàn)，一些地方政府的既得利益已成為推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫膨脹的重要原因，一些地方的財(cái)政收入20%~30%來自于土地出讓，且近年來有不斷攀升的態(tài)勢。在財(cái)政支出中，由于政府直接投資和自身行政費(fèi)用占比過高，土地轉(zhuǎn)讓收入難以有效轉(zhuǎn)化為全民社會(huì)保障，包括基本住房保障的支出。
對于不少房地產(chǎn)企業(yè)而言，目前的感覺是“身不由己”要甚于“自由發(fā)揮”。企業(yè)經(jīng)營過程中最關(guān)鍵的兩個(gè)環(huán)節(jié)是“拿地”和“融資”，而恰恰是這兩個(gè)環(huán)節(jié)，都直接受到國家政策的調(diào)控。在經(jīng)濟(jì)危機(jī)環(huán)境下，央企攜巨額低成本資金之優(yōu)勢，在土地市場上橫沖直撞，拿下了不少所謂“地王”。除了央企，土地市場上另一個(gè)巨鱷是上市公司，同樣有低成本的資金優(yōu)勢，同樣在壓縮著非上市民企的生存空間。這兩者對土地市場的爭奪，不可避免地造成了地價(jià)飛漲。地價(jià)推動(dòng)著房價(jià)上漲的預(yù)期，進(jìn)而刺激著投資者敏感的神經(jīng)。
總體而言，當(dāng)前樓市出現(xiàn)了一定程度的泡沫，但泡沫并非到了馬上要破裂的程度，如果能夠得到有效引導(dǎo)，樓市還會(huì)擺脫可能的危機(jī)，繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展。盡管未來宏觀經(jīng)濟(jì)走勢仍然充滿不確定性，但當(dāng)前經(jīng)濟(jì)已經(jīng)逐步走出低谷，卻是事實(shí)。當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入上升周期，有助于樓市的消除泡沫，迎來行業(yè)新的發(fā)展機(jī)遇。
當(dāng)前的關(guān)鍵，是要制定出樓市發(fā)展的中長期規(guī)劃，對于發(fā)展的目標(biāo)、任務(wù)、企業(yè)發(fā)展環(huán)境、消費(fèi)政策等都作出明確的指導(dǎo)和安排。如此，政府能找到治理行業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定坐標(biāo)，企業(yè)、投資者、消費(fèi)者則擁有一個(gè)穩(wěn)定的衡量坐標(biāo)，這個(gè)市場才會(huì)長期穩(wěn)定，避免樓市價(jià)格和成交的大起大落。
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