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| 刺激政策不轉(zhuǎn)向 明年房?jī)r(jià)走勢(shì)如何 |
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| 2009-10-22 作者:伍超明 于勇 來源:上海證券報(bào) |
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在刺激政策取向沒有根本性改變的情況下，明年房地產(chǎn)價(jià)格仍然會(huì)震蕩向上。
房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了上半年火爆行情后，在“金九銀十”的秋天正面臨著一絲絲涼意，出現(xiàn)了價(jià)漲量跌現(xiàn)象，前期漲幅過大過快讓需求者進(jìn)入謹(jǐn)慎觀望狀態(tài)，對(duì)后市的判斷也陷入分歧。本人的基本結(jié)論是，未來短期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降的可能性很小，仍將震蕩小幅向上，盡管房?jī)r(jià)已超出許多居住需求者的支付能力。
房地產(chǎn)作為一種較為特殊的資產(chǎn)，一方面具有類似機(jī)器設(shè)備等實(shí)物資產(chǎn)所具有的使用價(jià)值特性，但另一方面又具有實(shí)物資產(chǎn)所不具有的價(jià)值虛擬化特征。因此，房地產(chǎn)價(jià)格的決定因素，一方面取決于房地產(chǎn)在生產(chǎn)和生活中提供使用價(jià)值的大小，另一方面與其他資產(chǎn)如股票的決定因素相似，取決于預(yù)期服務(wù)流或預(yù)期現(xiàn)金流、貼現(xiàn)率等。此外，房地產(chǎn)資產(chǎn)與其他資產(chǎn)相比，還有許多不同之處。比如房地產(chǎn)供給的地方性；對(duì)外部融資的高依賴性；用于貸款抵押的普遍性；市場(chǎng)價(jià)格缺乏透明度；由于計(jì)劃與建造的長(zhǎng)期性而導(dǎo)致流量供給的時(shí)滯性等等。正是由于這些特征，使房地產(chǎn)價(jià)格與商業(yè)周期密切關(guān)聯(lián)，同步變動(dòng)趨勢(shì)明顯。
對(duì)國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)而言，經(jīng)歷2008年的冬天后，隨著刺激性政策的出臺(tái)，2009年房地產(chǎn)企業(yè)庫存快速消化，資金得到回籠，加上在寬松貨幣政策信貸資金的支持，陷入困境的房地產(chǎn)企業(yè)得到重生的機(jī)會(huì)，企業(yè)利潤(rùn)快速回升，流動(dòng)資金充裕，可以說最艱難的時(shí)期已經(jīng)成為過去。所以即使今年余下月份銷售量繼續(xù)下降，房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況仍然會(huì)好于去年，或者說死扛房地產(chǎn)價(jià)格的能力大為改觀。
從政府尤其是地方政府層面的財(cái)政收支情況來看，保持房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定是比較理想的一種選擇。為應(yīng)對(duì)國際金融危機(jī)，中央政府采取的一系列宏觀經(jīng)濟(jì)政策，其主要實(shí)施者是各級(jí)地方政府，而地方政府為了獲得銀行信貸資金支持，組建了3000多家地方政府融資平臺(tái)，這些融資平臺(tái)以財(cái)政收入以及投資項(xiàng)目的收費(fèi)收入等來償還銀行信貸資金的本息。由于融資平臺(tái)投資項(xiàng)目大多是公益性的基礎(chǔ)設(shè)施，所以收費(fèi)收入占比較少，大部分本息的償還依賴財(cái)政收入，而財(cái)政收入中的很大一塊來源于出讓土地收入。因此由房地產(chǎn)價(jià)格下跌導(dǎo)致土地出讓價(jià)格下降，甚至出現(xiàn)土地流標(biāo)的現(xiàn)象，這是地方政府不愿看到的。
從維護(hù)金融穩(wěn)定、避免出現(xiàn)大量呆壞賬的角度來看，房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定也是首選。如果房地產(chǎn)價(jià)格大幅下跌，地價(jià)可定也會(huì)下降，那么地方政府融資平臺(tái)的貸款成為呆壞賬的可能性大增，這對(duì)我國金融體系穩(wěn)定的維護(hù)，保護(hù)金融改革成果來說，無疑是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。
從房地產(chǎn)價(jià)格的接受能力來看，我國收入差距的不斷拉大為高房?jī)r(jià)提供了真實(shí)有效需求基礎(chǔ)。收入較高的群體能承受較高的房?jī)r(jià)，在房?jī)r(jià)上升后，收入較低的群體只能接受抬高的市場(chǎng)價(jià)格，與高收入群體無異，但償債能力與高收入群體存在很大差異，后者能很快償還債務(wù)，出售或以現(xiàn)有房產(chǎn)作抵押，繼續(xù)投資新的房產(chǎn)，并在投資中得到投資收益，而低收入群體只能依靠收入和積蓄來償還房貸本息，這樣就出現(xiàn)了收入差距拉大與房?jī)r(jià)上升的正向循環(huán)，即正反饋機(jī)制形成。
從國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看，我國明年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平會(huì)高于受金融危機(jī)影響嚴(yán)重的今年，根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格與商業(yè)周期聯(lián)系密切的規(guī)律，房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)步上升的可能性較大。反之，從2009年8月房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資中的作用日益提高的角度看，明年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)離不開房地產(chǎn)投資的拉動(dòng)。
總之，在刺激政策取向沒有根本性改變的情況下，明年房地產(chǎn)價(jià)格仍然會(huì)震蕩向上。
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