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| 2009-10-22 社論 來源:第一財(cái)經(jīng) |
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近來，社會上關(guān)于“二次房改”的討論，頗為熱烈。人們現(xiàn)在已經(jīng)知道，所謂“二次房改”，至少到目前還是一個(gè)子虛烏有的概念，也是一個(gè)偽命題。圍繞現(xiàn)行的房地產(chǎn)政策，究竟改什么，如何改，都是沒有影的事情。
不過，圍繞“二次房改”討論之熱烈，倒是真實(shí)地反映了一種社會情緒。各地房價(jià)高企，“高燒”長期不退。最近，樓市雖呈現(xiàn)出成交量萎縮的狀況，但價(jià)格始終保持穩(wěn)步上揚(yáng)態(tài)勢。故此，不少人對于高昂的房價(jià)以及現(xiàn)行房地產(chǎn)政策在執(zhí)行方面未能到位，出現(xiàn)了不滿情緒。
在這樣的社會心理支配下，納入所謂的“二次房改”中的建議也陸續(xù)出現(xiàn)。如有學(xué)者表示，企事業(yè)單位應(yīng)自建廉租房，租給單位職工居住作為過渡房。這個(gè)建議得到了一些人的支持。房價(jià)昂貴，中間收入群體，亦即“夾心層”購房吃力。特別是在一些中心城市，年輕人為了購置一套婚房，往往要舉全家之力，并且還要透支未來，方能勉強(qiáng)應(yīng)付，而不少人甚至是根本無力購房。如果企事業(yè)單位可自建廉租房，倒也算是給部分人多了一個(gè)選擇。
然而，提供這樣的選擇至多是技術(shù)面的考量，而沒有在根子上觸及房改的核心問題。論及房改，當(dāng)首先要在改革的原則與方向上作出規(guī)劃，而不是在細(xì)枝末節(jié)處修補(bǔ)。值得注意的是，如果過于強(qiáng)調(diào)企事業(yè)單位在員工住房方面的責(zé)任，則可能有兩種后果：一是一些壟斷部門借機(jī)派發(fā)福利，進(jìn)一步拉大社會分配上的不公平；二是淡化或消解住房方面市場化的努力，出現(xiàn)住房制度改革的倒退。也正因此，當(dāng)下熱議的“二次房改”的偽命題意味充分顯現(xiàn)。
其實(shí)，近30年來，住房制度一直在不斷變革中。如城鎮(zhèn)住房制度改革，從1979年試行全價(jià)銷售住房開始，到1998年6月，就大致經(jīng)歷了數(shù)個(gè)階段，包含了試點(diǎn)售房、提租補(bǔ)貼、以售代租等不同階段的政策選擇。后來人們眼中的房改，其實(shí)更多是指1998年實(shí)施的住房貨幣化改革，住宅由福利制改為商品制，并引發(fā)了經(jīng)濟(jì)和管理體制等多方面的相應(yīng)變革。
這場變革持續(xù)至今，已10年有余。從當(dāng)初改革的舉措看，應(yīng)是較為深刻而系統(tǒng)的。此次房改在住房建設(shè)投資體制，分配、維修、管理體制，分配體制，住房供應(yīng)體系等方面都大膽發(fā)力，并建立了住房公積金制度、政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系，以及房地產(chǎn)交易市場等。從住房制度改革的角度看，房改政策中包含了市場化與政府責(zé)任的雙重含義。如果單拿今天的高房價(jià)，來指責(zé)住房制度改革的失敗，并不公平。
房價(jià)為什么居高不下，政府為什么難以控制房價(jià)的一路上漲？這些問題，是很多人關(guān)心的，也是房地產(chǎn)業(yè)界及媒體一直在不斷討論的。說實(shí)話，這是一個(gè)復(fù)雜的話題，非三言兩語能夠說清。每一輪房價(jià)的上漲，情形也多有不同。簡而言之，房價(jià)近年來的一路上揚(yáng)，至少和土地成本的不斷攀升、剛性需求、投機(jī)需求，以及開發(fā)商的融資等因素密切相關(guān)。有時(shí)候，上市房地產(chǎn)企業(yè)廉價(jià)的融資成本，以及一些央企對所謂“地王”的追逐，也成為房價(jià)居高不下的推手。
當(dāng)下房價(jià)的高企，與樓市中存在一定的泡沫一樣，都是顯而易見的事實(shí)。樓市的泡沫作為資產(chǎn)價(jià)格泡沫的重要體現(xiàn)，又和當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)緊密相關(guān)。遠(yuǎn)的不說，就拿金融危機(jī)爆發(fā)之后的樓市而言，剛性需求的釋放、房地產(chǎn)政策的放松、通貨膨脹的預(yù)期，以及來勢兇猛的投機(jī)性需求等，曾共同制造出樓市的一片“繁榮”。盡管這種繁榮，在很多方面折射出的是一種結(jié)構(gòu)性失衡，且在繁榮的表象背后，埋藏了很多風(fēng)險(xiǎn)。
那么，是不是樓市中的問題，都必須歸到住房制度改革的失敗，而必須啟動“二次房改”呢？其實(shí)，就上述分析可以看出，樓市現(xiàn)存的問題，與土地財(cái)政、分稅體制，宏觀政策的短期需要，以及一些階段中投機(jī)需求的猖獗等，密不可分。而這些問題，無論住房制度本身如何變革，都無力實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)性的改變。
目前的住房制度，當(dāng)然有許多可改善之處，需要進(jìn)一步推進(jìn)改革和建設(shè)，建立符合國情的住房政策體系及金融體制。但更突出的現(xiàn)實(shí)問題，并非住房市場化方向與保障性住房雙軌并進(jìn)這個(gè)選擇的失敗，而是“住有所居”的含義沒有得到準(zhǔn)確的闡釋。
從根本上說，解決目前住房難題的一個(gè)核心是政府職能歸位。這首先體現(xiàn)為地方政府過于依賴“土地財(cái)政”模式的反思與揚(yáng)棄，其次是真正將住宅房地產(chǎn)確立為居民基本生活必需品，提高持有和炒作成本。政府在經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)方面，應(yīng)力求到位，否則，解困低收入階層和抑制房價(jià)上漲的目標(biāo)，難以實(shí)現(xiàn)。因此，未來的住房制度改革，應(yīng)是在住房保障與市場化之間更好地求得平衡與結(jié)合，保證“住有所居”，而非推倒重來。
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