10月27日《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》刊登了題為《樓盤“成本清單”曝光高房價(jià)內(nèi)幕》的報(bào)道,吸引了許多人的眼球。該文分析了一份樓盤“成本清單”,揭秘高房價(jià)利益鏈:首先,政府是高房價(jià)的最大受益者;其次,開發(fā)商“賺取的利潤是普通人難以想象的”,第三,“銀行是吃了買房人再吃賣房人”,第四,推高房價(jià)——“媒體非常有用”。
如何看待“成本清單”?我們認(rèn)為:如果單就“成本清單”而言,以上四個情況確實(shí)存在。但是,如果再進(jìn)一步深入分析的話,這些“成本”都是有其背景的。
首先我們來看政府是高房價(jià)的最大受益者,從表面上來看確實(shí)如此。高地價(jià)、高房價(jià),政府的財(cái)政收入就多。但是,如果政府不是拿這些多出來的收入用于增加自己的福利,而是用于增加社會公共福利,那么通過財(cái)政轉(zhuǎn)移支付的形式,它就能成為整個社會發(fā)展的基礎(chǔ),比如,城市基礎(chǔ)設(shè)施加快建設(shè),社會所有人都是受益者;再比如,我國廉租房建設(shè)由于資金問題,全國各地進(jìn)展都比較緩慢,與國家的要求有較大的差距。為此去年政府規(guī)定土地出讓金的10%必須用于廉租房建設(shè)。政府在高房價(jià)的面前,更應(yīng)該做好住房保障工作。
其次是開發(fā)商“賺取的利潤是普通人難以想象的”。房地產(chǎn)開發(fā)有暴利,這是所有中國人都知道的事。前幾個月,大央企、大國企紛紛成為新“地王”,就是沖著房地產(chǎn)開發(fā)暴利去的。實(shí)際上,上文所述開發(fā)商“賺取的利潤是普通人難以想象的”,也不過20%以上的利潤率。我們現(xiàn)在來看看一些上市公司近幾年的年報(bào):絕大部分公司毛利率都在20%以上,有些公司的毛利率甚至超過50%。曾有專家提出,對房地產(chǎn)企業(yè)要征“暴利稅”。房地產(chǎn)業(yè)為什么有這么高的利潤率,根本原因還是在于壟斷。我們再來看看日常生活中的水電煤,哪個行業(yè)不是壟斷?只要有壟斷存在,就會有暴利出現(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)與其他壟斷行業(yè)比較,它的市場風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn)都非常高。房地產(chǎn)市場有高峰也必然會有低谷,想想一年前當(dāng)國際金融危機(jī)影響我國時,絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)陷入困境,如果國家不出臺一系列救市政策的話,可能一大批房地產(chǎn)企業(yè)由于資金鏈斷裂就得破產(chǎn)關(guān)門。如今,房地產(chǎn)市場在政策的刺激下,迅速復(fù)蘇繁榮,對房地產(chǎn)企業(yè)的非議,開始多了起來,開發(fā)商就成為高房價(jià)的替罪羊。因此,開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)和其所得的暴利,與其他一些壟斷企業(yè)相比只能是小巫見大巫。
第三,“銀行是吃了買房人再吃賣房人”。如果是購買一套100萬元的房子,從銀行獲得商業(yè)貸款60萬元,30年還清,按照現(xiàn)在實(shí)行的7折優(yōu)惠利息,償還給銀行的利息也要50多萬元,銀行利息要占本金的90%以上。但是,盡管看上去銀行利息總額很高,然而時間的逐步推移,還款人的壓力是逐步降低的。說是房地產(chǎn)開發(fā)貸款始終是銀行利潤最大的一塊,主要是貸款利息遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)貸款,一般也要達(dá)到百分之十幾。這也是一個愿打一個愿挨。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)是一對孿生兄弟,如果沒有金融的支持,我國房地產(chǎn)業(yè)也不會有如此迅速的發(fā)展(同時房地產(chǎn)也成為銀行抵押貸款中的最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn))。
第四,推高房價(jià)——“媒體非常有用”。眾所周知,媒體的作用是非常巨大的,尤其是在當(dāng)前互聯(lián)網(wǎng)時代,從紙質(zhì)媒體發(fā)展到電子媒體,媒體的作用更是被放大了無數(shù)倍。開發(fā)商售樓必須做廣告,以前的媒體,新聞是新聞,廣告是廣告。如今,房地產(chǎn)廣告形式多樣,論壇、研討會比比皆是,到處都是專家。你也搞不清楚究竟是新聞還是廣告,且硬廣告、軟廣告一起上,這應(yīng)該從媒體自身找原因。
綜上所述,對“成本清單”還是應(yīng)該理性看待,政府應(yīng)該在住房保障中下大力氣,開發(fā)商應(yīng)該多想想自己應(yīng)該承擔(dān)的社會責(zé)任。(作者系上海社科院房地產(chǎn)研究中心研究員) |