上海國際金融中心、國際航運中心建設(shè)方向的確立，在短時間內(nèi)給上海的房地產(chǎn)市場以巨大的提振，同時也激起了市場的浮躁情緒。兩個例子很有代表性，一個是南匯行政區(qū)撤銷并入浦東新區(qū)，原南匯地區(qū)的房價短期之內(nèi)普漲兩成以上；另一個是談了多年的上海迪士尼樂園項目終于獲得中央政府批復(fù)之后，迪士尼項目規(guī)劃區(qū)附近的一塊住宅用地的掛牌價在六小時內(nèi)瘋漲1.81億，最終以7億元的價格成交。
　　城市化的大力推進，人口的剛性需求，本已是樓市唱多者多年來的最可靠依據(jù)，上海兩個中心的建設(shè)，剛好給它增添了最新砝碼。毋庸置疑，向著國際金融中心地位邁進，必然促使上海的城市建設(shè)再上臺階，不過，這將是一個長期的過程，必然要經(jīng)過多個階段，與其配套的措施當(dāng)然也就不可能跨越時間和發(fā)展階段一蹴而就。而不顧歷史規(guī)律的強行跨越，正是資產(chǎn)泡沫的根本特征。資產(chǎn)價格和泡沫的關(guān)系從來都是“虛虛實實，互為轉(zhuǎn)化”，要么泡沫被真實經(jīng)濟增長填充上，實現(xiàn)所謂的“化虛為實”，要么則以泡沫破裂的形式實現(xiàn)糾錯，乃至有時甚至是“矯枉過正”。
　　盡管實證金融對美國金融市場的研究成果所揭示，在100年的長周期內(nèi)，權(quán)益類資產(chǎn)也就是股票市場指數(shù)給投資者的回報率最高，其次是債券指數(shù)，再次是房地產(chǎn)指數(shù)，最后則是貴金屬諸如黃金。但正如凱恩斯的那句著名論斷：“在長期，我們都死了”，沒有哪一類投資主體會真的堅持那么長的投資時段，且不說在我國土地只有70年使用權(quán)。在這次席卷全球的金融危機中，上海樓市根本就是來了個有驚無險的“假摔”，很多樓盤已經(jīng)刷新了2007年的紀(jì)錄，創(chuàng)出了新高。更有專家還出上海房價未來五年翻兩倍的論斷。
　　筆者無意對房價著墨太多，更愿意去分析一下金融中心建設(shè)與上海房地產(chǎn)市場的內(nèi)在邏輯關(guān)系，以及另外一個重要的參與者，政府的作用和職能。當(dāng)下，真正能稱得上國際金融中心的，還數(shù)英國倫敦和美國紐約。亞洲稱得上區(qū)域金融中心的，當(dāng)屬香港，新加坡。國際大都市如倫敦紐約，自然是房價高企，居之不易，但是那里的房價是與其經(jīng)濟發(fā)展階段和居民收入水平相匹配的。輔之以發(fā)達的公共交通系統(tǒng)，大量的居民被從市中心置換到城郊和周邊的衛(wèi)星城鎮(zhèn)。香港和新加坡則因為地少人多而無法簡單效仿英美模式，但在保障居民的住房需求上，兩地政府都有了卓有成效的嘗試。兩者的思路都是將住房需求分類，不同之處在于香港以富人和窮人分類，前者供給以半山豪宅，后者則用公屋計劃來招應(yīng)；新加坡則以租售分類，讓買得起的人買，買不起的人租。總而言之，政府保障居民的住房需求并基本實現(xiàn)了“居者有其屋”。
　　上海在建設(shè)國際金融中心的過程中，無法照搬上述任何一種具體措施和政策。但是，“保民生”這個核心宗旨是任何地方政府的職責(zé)所在。國際金融中心的建設(shè)，必然帶來城市功能的升級變化，變化帶來機遇，也帶來挑戰(zhàn)和矛盾。一個顯著的問題就是高收入、高知識外來移民如何融入當(dāng)?shù)鼐用�。一個“居之不易”的住房市場，不僅會加大原有居民對新變化的抵觸，對新移民的迅速適應(yīng)也是一個巨大挑戰(zhàn)。這個問題僅靠市場是無法解決的。政府必須有所擔(dān)當(dāng)，切實履行所應(yīng)提供的公共保障職能。唯有切實的推進住房保障計劃，才能有效地遏制地產(chǎn)市場日益洶涌的投機狂潮。一個大起大落的地產(chǎn)市場，只會干擾金融中心建設(shè)的大局。
　　任何一個歷史上發(fā)生過的資產(chǎn)泡沫場景莫不如此：劇中人物需要的只是一個一個足以說服他們瘋狂投入的玫瑰色故事，靠著這個故事，就足以將一代人乃至三代人吸引到這個泡泡中來，并眼睜睜地看著泡沫一天天膨脹，直至最后破裂。只要看看上世紀(jì)90年代日本發(fā)生了什么，相信再狂熱的頭腦也該冷靜下來了。

（作者系英國約克大學(xué)金融學(xué)博士，現(xiàn)任教上海大學(xué)國際工商與管理學(xué)院）