２００８年年底，房地產(chǎn)市場曾經(jīng)出現(xiàn)過回調(diào)的跡象。很多房地產(chǎn)商感覺到，冬天可能就要來到。據(jù)說南方有個很大的房地產(chǎn)公司，員工去領(lǐng)圓珠筆，公司已經(jīng)不給圓珠筆，只給發(fā)圓珠筆芯，走廊上的燈都是隔一盞亮一盞。但是，美國金融危機(jī)爆發(fā)之后，房地產(chǎn)業(yè)因禍得福，２００９年，幾乎在一夜之間，從冬天進(jìn)入了夏天。在寬松的貨幣政策和一系列針對房地產(chǎn)的優(yōu)惠政策刺激下，中國的房地產(chǎn)經(jīng)歷了爆發(fā)性的增長。
無論從房價收入比、房價租金比和空置率等指標(biāo)來看，中國的房地產(chǎn)市場都已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的泡沫。一般來說，發(fā)達(dá)國家的房價收入比是１．８～５．５，發(fā)展中國家大約為４～６。在美國，中等收入家庭用３～５年的收入就能買到一套獨(dú)院，在中國至少需要１０年以上，才能買到一套蝸居。中國社會科學(xué)院的藍(lán)皮書中談到，房價對農(nóng)民和農(nóng)民工來說更是高不可攀。房價與農(nóng)民工的收入之比已經(jīng)達(dá)到２２倍，與農(nóng)民的收入之比已經(jīng)逼近３０倍。一個農(nóng)民，不吃不喝三十年，也無法在城市中找到容身之處。單從房價來看，進(jìn)城農(nóng)民只能是城市繁華世界中的匆匆過客。從房價租金比來看，當(dāng)前的房價租金比已經(jīng)超過了４００，比一般的國際水平高了２倍還多。租金比不過月供，反映出當(dāng)前房地產(chǎn)市場上的投資投機(jī)成分是相當(dāng)大的。
所有的泡沫最終都會崩潰的。正如我在之前的專欄里面所說的，中國的房地產(chǎn)泡沫也會破滅的。但是，為什么房價到現(xiàn)在為止還是一路上揚(yáng)呢？
作為一個誠實(shí)的學(xué)者，我必須承認(rèn)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家最不擅長做的事情就是做預(yù)測。我不擅長。昨天晚上重讀克魯格曼，突然發(fā)現(xiàn)，他在２００２年就已經(jīng)在文章中預(yù)言，美國的房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫，美國很快就會爆發(fā)金融危機(jī)，會變得像２０世紀(jì)９０年代的日本一樣。結(jié)果呢？２００３年，他錯了；２００４年，他錯了；２００５年，他又錯了；２００６年，看起來他該對了，但是還是錯了。直到２００７年，美國金融海嘯洶涌而來，他終于預(yù)測對了。
這個故事說明了什么？說明市場是個復(fù)雜的系統(tǒng)，我們無法準(zhǔn)確預(yù)測下一個時點(diǎn)會出現(xiàn)什么情況。凡是復(fù)雜系統(tǒng)，從本質(zhì)上說都是無法精確預(yù)測的。
你到沙灘上散步，看到一個孩子在玩沙子。閑來無聊，不妨也跟孩子一起玩玩。你可以和孩子一起堆沙堆。松散的沙子會逐漸形成一個像金字塔一樣的沙堆。隨著沙堆慢慢變高，也就會變得越來越陡峭。到最后，這個沙堆突然崩塌。那個小孩子會在旁邊，看得非常高興。一位丹麥的物理學(xué)家Ｐｅｒ
Ｂａｋ就曾經(jīng)思考過這個問題。假設(shè)我們一粒一粒地把沙粒堆起來，到什么時候，你再往上面增加一顆沙粒，整個沙堆會突然倒塌呢？
這個問題看似簡單，其實(shí)難倒了全世界的科學(xué)家。在第一階段，沙粒落下之后，并不是散落各處，而是會互相組合，慢慢形成一個錐形體，這就是物理學(xué)家所說的“自組織過程”。但是，到第二個階段，沙堆會變得非常不穩(wěn)定，再增加一顆沙粒，就會導(dǎo)致整個小金字塔的倒塌。但問題在于，我們不知道哪個沙粒會導(dǎo)致沙堆崩潰。可能再掉下來一顆沙粒，就會導(dǎo)致沙堆倒塌，但也可能再落下了上千個沙粒，沙堆仍然會繼續(xù)增高。
海灘上的沙堆和房地產(chǎn)市場有什么關(guān)系呢？我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入了第二個階段，已經(jīng)變成了一個不穩(wěn)定的體系。泡沫隨時可能破滅，但我們無法預(yù)測何時會破滅。從短期來看，恐怕中國的樓市還會繼續(xù)暴漲。２０１０年貨幣政策仍然會保持寬松、大量的熱錢可能會流入中國、居民的通貨膨脹預(yù)期越來越強(qiáng)烈，所有這些因素都可能決定房價走高。而且，金融理論的最新發(fā)展已經(jīng)表明，過去我們信奉的“有效市場”假說是有缺陷的。資產(chǎn)價格并不是在超過基本面支撐的內(nèi)在價值之后就會馬上下跌，在低于基本面支撐的內(nèi)在價值之后就會馬上上漲。投資者往往是非理性的，金融市場上的“羊群效應(yīng)”會經(jīng)常發(fā)生。當(dāng)房價走高的時候，會帶動更多的人買房，導(dǎo)致房價繼續(xù)增高，房價增高，會導(dǎo)致更多的人買房，又會推動房價繼續(xù)增高，這是一個“自我實(shí)現(xiàn)的預(yù)言”。所以，我們往往會看到，當(dāng)牛市剛剛出現(xiàn)的時候，資產(chǎn)價格的上漲會比較緩慢，但是到牛市快要崩潰的時候，恰恰是資產(chǎn)價格上漲最為瘋狂的時候。
中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)變成了一個擊鼓傳花的游戲。你如果現(xiàn)在再去買房，唯一能夠從中賺錢的辦法就是，找到一個比你膽子更大的人，把你的房子賣給他。問題就來了，你怎么知道自己不是那個跑最后一棒的人呢？值得慶幸的是，城市里面的買房者，一定不是中國城市化賽跑中跑最后一棒的。跑最后一棒的應(yīng)該是農(nóng)民工。中國城市化最后成功的時候，是當(dāng)農(nóng)民工能夠變成城市新市民的時候。遺憾的是，中國的農(nóng)民工太窮了，太累了，他們已經(jīng)跑不動了，他們是沒有辦法接上最后一棒的。所以，在中國的房地產(chǎn)市場上，最悲慘的人是那個跑倒數(shù)第二棒的人。
他們是誰呢？
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