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2009年5月以來，中國(guó)中心大城市的房?jī)r(jià)直線攀升，漲價(jià)趨勢(shì)在接近年底時(shí)開始向二、三線城市蔓延；同期，代表通脹率的消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）卻持續(xù)在低位徘徊，到11月才由負(fù)轉(zhuǎn)正。
對(duì)城市居民來說，特別是對(duì)購(gòu)房或計(jì)劃購(gòu)房自住的剛性需求者，他們感受到的物價(jià)水平難道是像CPI數(shù)據(jù)給出的那樣在下降嗎？難道不是痛苦程度不斷加深嗎？
中國(guó)的CPI難漲
中國(guó)目前這種低通脹、高房?jī)r(jià)的格局同“9·11”之后的美國(guó)很相像。
受網(wǎng)絡(luò)泡沫破裂的影響，美國(guó)經(jīng)濟(jì)在2000年和2001年出現(xiàn)短暫衰退，失業(yè)增加、物價(jià)下跌；隨著中國(guó)對(duì)美低價(jià)出口品的增加，美國(guó)CPI長(zhǎng)期處于低位，即使在2005年石油價(jià)格上漲后，其核心CPI（剔除能源和食品因素）仍在美國(guó)貨幣當(dāng)局可以容忍的范圍內(nèi)，美聯(lián)儲(chǔ)因此有理由將聯(lián)邦基準(zhǔn)利率長(zhǎng)期維持在較低水平。
在那時(shí)，房地產(chǎn)代表的資產(chǎn)價(jià)格不在美聯(lián)儲(chǔ)政策考慮的范圍。而寬松的貨幣政策增加的流動(dòng)性，使得自2003年起，美國(guó)的住宅價(jià)格開始穩(wěn)步上揚(yáng)，較低的利率水平吸引個(gè)人和機(jī)構(gòu)以不同方式參與到與房地產(chǎn)有關(guān)的投資中。
中國(guó)過去一年的經(jīng)濟(jì)政策，與美國(guó)“9·11”后的政策類似，政策制定者依賴低利率政策刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，控制通脹在政府能接受的范圍內(nèi)，在居民收入增速緩慢甚至停滯的情況下，低物價(jià)名義上可以緩解居民的支出壓力。
而很明確的，在現(xiàn)有CPI樣本框架下，將不會(huì)出現(xiàn)2008年9月份前的高通脹，1984年、1988年和1993~1994年的惡性通脹更不會(huì)出現(xiàn)。
按照貨幣理論，通脹都與貨幣供應(yīng)量有關(guān)。1984、1988年和1993~1994年的通脹，均因當(dāng)期貨幣供應(yīng)量大幅增加造成階段性的總需求超過總供給，而使物價(jià)迅速走高。這三個(gè)時(shí)期，中國(guó)經(jīng)濟(jì)開放程度遠(yuǎn)沒有目前這么高，總量失衡和調(diào)整基本上基于國(guó)內(nèi)因素和手段。
而中國(guó)2008年9月前的高通脹緣于兩個(gè)因素：一是全球金融危機(jī)全面爆發(fā)前國(guó)際市場(chǎng)對(duì)中國(guó)商品的泡沫需求；其二是海外資金的大量涌入。
目前中國(guó)的金融環(huán)境和市場(chǎng)條件與20年前完全不同。經(jīng)過30年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，財(cái)富積累使得居民對(duì)日常消費(fèi)品價(jià)格波動(dòng)敏感度下降，不需要如20年前因價(jià)格因素去搶購(gòu)鹽、醬油和大米；信用卡和個(gè)人貸款的推廣、普及，居民可以通過銀行信用產(chǎn)品將其個(gè)人積累的購(gòu)買力進(jìn)一步放大，主要消費(fèi)人群的購(gòu)買力，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其對(duì)日常消費(fèi)品的需求，邊際需求正逐步下降。
同去年相比，今年以來的宏觀環(huán)境也發(fā)生了很大的變化。推高2008年通脹的第一個(gè)因素消失，全球需求萎縮、中國(guó)出口受到擠壓，基礎(chǔ)原材料和資源品漲價(jià)空間受到限制；出口關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)收入下降，影響國(guó)內(nèi)消費(fèi)增長(zhǎng)，加劇商品過剩。國(guó)內(nèi)外因素的雙重影響，普通消費(fèi)品價(jià)格失去上漲動(dòng)力。
今天的中國(guó)是一個(gè)全球生產(chǎn)車間，且始終沒有找到內(nèi)生的增長(zhǎng)動(dòng)力，仍然需要通過輸出產(chǎn)能的方式解決就業(yè)、保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，在可預(yù)見的未來，“車間”角色不會(huì)改變。這種情況下，在美國(guó)等海外需求恢復(fù)到2008年全球危機(jī)前水平之前，只要國(guó)內(nèi)糧食生產(chǎn)不出大問題，預(yù)期普通消費(fèi)品價(jià)格暴漲可能不大，商業(yè)活動(dòng)中的補(bǔ)充庫(kù)存和轉(zhuǎn)產(chǎn)（減少供應(yīng)）等因素，均難以構(gòu)成普通消費(fèi)品供應(yīng)下降、價(jià)格持續(xù)上漲的理由，日常消費(fèi)品價(jià)格波動(dòng)只會(huì)是階段性的，蔥、姜、蒜暴漲會(huì)成為新聞?lì)^條，卻不會(huì)促使現(xiàn)有CPI持續(xù)走高。同2008年時(shí)的國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境相比，政府在目前更容易控制CPI的波動(dòng)。
中國(guó)資產(chǎn)的“高通脹”狀態(tài)
然而，CPI難漲，能說明中國(guó)目前的通脹水平不高嗎？
2008年底以來，政府通過降低利率和準(zhǔn)備金率等手段，大舉增加貨幣供應(yīng)量。到今年11月底，中國(guó)在貨幣供應(yīng)總量、貨幣供應(yīng)占GDP的比重以及貨幣供應(yīng)的同比增幅上，都可以穩(wěn)居全球之首。貨幣供應(yīng)量增加，旨在加大投資力度，保證GDP增長(zhǎng)目標(biāo)。但這也給未來國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)動(dòng)蕩留下了隱患。
錢多總要找到出口，要么如日本那樣，輸出資本，國(guó)內(nèi)物價(jià)在低利率政策下持續(xù)走低；要么將資金拘于國(guó)內(nèi)，推高國(guó)內(nèi)商品和服務(wù)價(jià)格。由于資本管制和人民幣不可自由兌換，中國(guó)資金出海障礙多，加上熱錢涌入，國(guó)內(nèi)物價(jià)勢(shì)必承受壓力。
在產(chǎn)能持續(xù)過剩背景下，充裕的資金會(huì)追逐有廣泛市場(chǎng)需求（相對(duì)短缺）的保值品，房地產(chǎn)是最恰當(dāng)?shù)倪x擇，特別是沿海中心城市的房產(chǎn)。
居民平均收入相對(duì)較低，而購(gòu)房總價(jià)款又較高，工薪階層住房消費(fèi)對(duì)價(jià)格就很敏感，正如20年前對(duì)普通生活用品價(jià)格的敏感，剛性需求者在房?jī)r(jià)走高時(shí)加速進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。住宅市場(chǎng)最終形成保值、投機(jī)和自住多重購(gòu)買力的疊加，在銀行信用放大購(gòu)買力的作用下，房?jī)r(jià)走高就顯得不可避免。
對(duì)工薪置業(yè)者來說，房?jī)r(jià)飆升帶來的貨幣貶值效應(yīng)，遠(yuǎn)大于普通消費(fèi)品構(gòu)成的CPI上漲對(duì)他們的影響。以稅后年收入20萬(wàn)元、儲(chǔ)蓄存款50萬(wàn)元的家庭為例，房?jī)r(jià)在100萬(wàn)元時(shí)，30%的首付款在消耗30萬(wàn)元的儲(chǔ)蓄后還有20萬(wàn)元的余額，購(gòu)房幾年后的生活質(zhì)量可不受影響；而如果房?jī)r(jià)漲到200萬(wàn)元，30%的首付款就需用掉其所有儲(chǔ)蓄，不夠的10萬(wàn)元的首付款要么需借債，要么縮減當(dāng)年消費(fèi)節(jié)省出半年收入，并且其后的供房貸款也將以倍數(shù)增長(zhǎng)。
而CPI意義上的通脹，因?yàn)榇嬖谥敖Y(jié)構(gòu)因素”（支出會(huì)彼長(zhǎng)此消），且普通消費(fèi)品的總支出基數(shù)小，對(duì)家庭購(gòu)買力的影響相對(duì)小得多。
貨幣購(gòu)買力的貶值速度同房?jī)r(jià)的漲幅同步，房?jī)r(jià)持續(xù)走高，意味著購(gòu)買者更多的“親友團(tuán)”將加入到供房行列、更多的收入用于支付房款，其他的消費(fèi)將被擠壓，從而使得現(xiàn)有CPI樣本結(jié)構(gòu)下的物價(jià)水平進(jìn)一步保持穩(wěn)定。
對(duì)這些購(gòu)房者及其資助者來說，CPI指標(biāo)失去了意義，他們的貨幣財(cái)富已經(jīng)被稀釋。
為讓其他行業(yè)看到賺錢的機(jī)會(huì)并增加投資，從而拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)，CPI需要由負(fù)轉(zhuǎn)正，因此調(diào)整CPI樣本中的商品和服務(wù)價(jià)格變得合理，政府控制的水、電、油、汽提價(jià)就此提上議程，國(guó)內(nèi)能源（石油）價(jià)格高于2008年國(guó)際油價(jià)最高點(diǎn)時(shí)的水平也就順理成章，因?yàn)檎?dāng)時(shí)控制了零售價(jià)。房?jī)r(jià)高企使得購(gòu)房者剩余可支配收入減少，這些日常剛性支出就尤顯沉重。
仍以20萬(wàn)元稅后年收入的家庭為例，房?jī)r(jià)上漲前每月支付房貸5000元，每月按2000元計(jì)算水、電、油、汽費(fèi)支出，其占房貸月供后可支配收入的比重為約16%；如果因房?jī)r(jià)上漲房貸月供提高到10000元，這一比例則將上升到超過30%。相對(duì)于可支配收入，日常開支價(jià)格即使不漲，居民依然會(huì)感到生活壓力大增，因?yàn)檎w購(gòu)買力下降了。
統(tǒng)計(jì)顯示，房地產(chǎn)銷售占全社會(huì)消費(fèi)支出比重達(dá)一半，因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲的原因，全社會(huì)購(gòu)買同樣數(shù)量的商品和服務(wù)，需要支付比一年甚至半年前超出20%甚至更多的貨幣，全社會(huì)的貨幣購(gòu)買力都下降了，此時(shí)仍堅(jiān)持以CPI衡量的通脹指標(biāo)，顯然有失公允。
現(xiàn)有CPI樣本意義上的通貨緊縮，緣于其淡化了房?jī)r(jià)因素。高房?jī)r(jià)使得中國(guó)真實(shí)物價(jià)遠(yuǎn)高于CPI給出的水平，從這個(gè)角度上說，中國(guó)已處于高通脹狀態(tài)，特別是在中心城市。
如果CPI樣本不適時(shí)調(diào)整，這種高資產(chǎn)價(jià)格、低CPI的狀態(tài)將持續(xù)。筆者以為，按照居民可支配收入支出結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)CPI的構(gòu)成更科學(xué)，農(nóng)村、城市的CPI結(jié)構(gòu)應(yīng)有所區(qū)別（農(nóng)村住宅用地不計(jì)價(jià)），并且東西部地區(qū)之間也需要進(jìn)行不同的樣本選擇。
（作者系投資界人士） |