|
21世紀(jì)的10年代已經(jīng)開啟，然而，這個新時代開始的冬天對于熱了好幾年的中國房地產(chǎn)來說，似乎有些寒冷。在最近的一個多月里，中央密集出臺了信貸、稅收、土地等一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，大有不打壓住房價誓不罷休的勢頭。那么，中國房地產(chǎn)在新的時代將經(jīng)歷怎樣的變化和發(fā)展，未來的走向如何，是一個讓人關(guān)心的重要問題。
房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)卓著
已經(jīng)過去的10年，是中國房地產(chǎn)取得飛速發(fā)展和巨大成就的10年。自1998年我國住房制度改革以來，正式確立了房地產(chǎn)的全面市場化方向，計劃和分配時代長期積聚的需求得到了極大釋放，加上中國經(jīng)濟(jì)的高速增長和城市化步伐的邁進(jìn)，推動了我國房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展，房地產(chǎn)規(guī)模和建筑面積逐年遞增。同時，房地產(chǎn)市場逐步形成、完善和成熟，當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為包含土地、建筑、交易和金融服務(wù)的多鏈條、多部門的重要產(chǎn)業(yè)，同時房地產(chǎn)的投資和投機(jī)屬性也已充分的顯現(xiàn)和發(fā)揮作用。
在過去的10年中，房地產(chǎn)對于中國的經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)卓著。在消費(fèi)、投資和出口貿(mào)易這三大經(jīng)濟(jì)增長的動力中，投資和出口構(gòu)成了中國增長的核心，其中房地產(chǎn)是投資中的重要力量。整個循環(huán)的過程是，出口形成了國內(nèi)實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，解決了就業(yè)，增加了居民收入，也給國家?guī)砹司揞~的外匯儲備和稅收收入，政府轉(zhuǎn)而將這些收入轉(zhuǎn)化為政府投資用于基礎(chǔ)設(shè)施和民生建設(shè)；實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和人民收入水平的提高形成了對城市化的需求，從而推動了房地產(chǎn)的快速發(fā)展，進(jìn)而又推動了經(jīng)濟(jì)的增長。所以，可以說，在“中國式增長”的動力中，出口、政府投資和房地產(chǎn)是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入，政府收入用于投資，居民收入轉(zhuǎn)化為儲蓄和房地產(chǎn)需求，同時房地產(chǎn)又給了政府土地財政，逐步升高的房價剝奪了居民的多數(shù)儲蓄，讓我們這個高儲蓄的國家在缺少消費(fèi)時，同樣能夠取得驚人的經(jīng)濟(jì)增長。
中國的房地產(chǎn)似乎一直處于稀缺的賣方市場狀態(tài)，即使保持了年均20%多的增長速度，但仍然難以滿足不斷增加的需求。原因是一方面由于中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市化的進(jìn)程帶動了城市的就業(yè)和人口增加，以及人們收入水平的提高，加上商業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展，都形成對房地產(chǎn)的大量需求；另一方面，房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展成為重要的投資品，在房價上漲的預(yù)期下，投資和投機(jī)需求鋪天蓋地的進(jìn)入市場。目前，投資和投機(jī)已經(jīng)過度，推動房價一路非理性快速上漲，嚴(yán)重脫離了經(jīng)濟(jì)增長和人民收入水平的增長速度。房價泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列為全球六大資產(chǎn)泡沫第二位，其中蘊(yùn)涵的風(fēng)險不可小覷。
未來10年發(fā)展趨勢和特點
展望10年代，房地產(chǎn)的發(fā)展空間依然很大，我國的城市化比率和國外相差甚遠(yuǎn)，“居者有其屋”的目標(biāo)遠(yuǎn)沒有實現(xiàn)，房地產(chǎn)仍然可以成為經(jīng)濟(jì)增長的重要動力。然而，當(dāng)前問題的重點，是高房價的風(fēng)險及其帶來的一系列隱患。首先，高房價帶來的資產(chǎn)泡沫一旦破滅，將影響房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈，嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)增長和金融安全；其次，高房價不利于房地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展和發(fā)揮對經(jīng)濟(jì)增長的推動作用，過高的價格將阻礙正常需求，不利于我國城市化推進(jìn)；再次，高房價剝奪了居民的收入，不利于啟動內(nèi)需和消費(fèi)的增長。
可以預(yù)期的是，2010及之后的中國房地產(chǎn)將呈現(xiàn)以下的發(fā)展趨勢和特點：
第一，房價將逐步回歸理性，呈現(xiàn)平穩(wěn)漸進(jìn)發(fā)展的趨勢。如果相關(guān)調(diào)控政策及時有力，化解了當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險，并推動其健康發(fā)展，則會實現(xiàn)平穩(wěn)的過渡；而如果任由房價按照目前趨勢推進(jìn)，則未來的下行和危機(jī)難以避免；預(yù)計房價在10年代會有一個泡沫破滅和價格下跌的過程，而后再逐步平穩(wěn)健康發(fā)展，但下跌的幅度和引起的危機(jī)程度則取決于市場和政策的組合作用。
第二，保障性住房將得到加強(qiáng)。從目前的政策措施看，未來我國將加大保障性住房的建設(shè)，但中國人口眾多的實際和計劃供給帶來的分配畸形和無效率決定了依靠保障難以解決我國住房的民生問題。
第三，中國房地產(chǎn)在10年代會經(jīng)歷較快的發(fā)展過程。這是由未來中國經(jīng)濟(jì)增長和城市化發(fā)展的現(xiàn)實需要決定的，所以中國房地產(chǎn)預(yù)計不會出現(xiàn)如香港和日本的一旦下跌則一蹶不振的局面。
第四，目前的房地產(chǎn)價格基本已經(jīng)達(dá)到高位頂點，2010年繼續(xù)大幅上漲的局面應(yīng)該不會出現(xiàn)，原因是政策已經(jīng)開始對房地產(chǎn)發(fā)力，人們的預(yù)期和觀望情緒業(yè)已出現(xiàn)。
當(dāng)前調(diào)控應(yīng)關(guān)注兩個層面
從我國房地產(chǎn)當(dāng)前的形勢看，2010年的調(diào)控政策應(yīng)該重點關(guān)注兩個層面，一是嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投資和投機(jī)，控制房價，防止泡沫的繼續(xù)擴(kuò)大；二是防止房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)危機(jī)和風(fēng)險，保持房地產(chǎn)和房價的健康穩(wěn)定發(fā)展。政策可行的路徑是，一方面控制投資和投機(jī)以控制房價，另一方面通過保障住房緩解自住需求，同時加快經(jīng)濟(jì)增長和城市化進(jìn)程，逐步擠壓房地產(chǎn)中的泡沫。近期中央一系列政策的出臺已經(jīng)顯示了政策上的重視和關(guān)注，營業(yè)稅優(yōu)惠政策調(diào)整、“國四條”出臺、土地出讓收支管理的變動等從各個方面打擊了房地產(chǎn)的投資和投機(jī)，保障住房建設(shè)等增加了供給和解決了民生。沿著這樣的政策路線發(fā)展，10年代的中國房地產(chǎn)將會更加健康穩(wěn)定和成熟。
（作者系中國社科院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所助理研究員） |