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隨著房?jī)r(jià)高漲，城市房產(chǎn)已是寸土寸金。每一個(gè)平方米都希望得到最充分的利用。對(duì)于真正的房產(chǎn)投資者，即買(mǎi)房收租的人來(lái)說(shuō)，漲價(jià)的難度一般較大，那么在有限的空間盡量多塞幾個(gè)人進(jìn)去，無(wú)疑就是實(shí)現(xiàn)租金最大化的最好方式了。于是人們發(fā)明了“房中房”，這將提高房屋面積的利用率，當(dāng)然也就提高了租金回報(bào)。
但這種關(guān)起門(mén)來(lái)進(jìn)行的個(gè)人行為，卻引發(fā)了鄰居們的如潮投訴，并最終促成了行政部門(mén)的介入，以強(qiáng)制拆除的方式解決問(wèn)題。據(jù)說(shuō)，抗拒拆除的房主將面臨10萬(wàn)元的巨額罰款。
值得注意的是，如果房主改造的是獨(dú)立住宅，例如獨(dú)棟別墅，那么即使造成了住宅結(jié)構(gòu)的不當(dāng)改變，也依然屬于處置自有財(cái)產(chǎn)的范疇，相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)和成本也全部由房主本人承擔(dān)，在不妨礙他人的情況下，鄰居們是無(wú)權(quán)置喙的。這就像改變家具的擺放方式，或裝修風(fēng)格一樣，完全屬于個(gè)人問(wèn)題。但在集合式住宅中，情況就不同了。
改變戶(hù)型有可能觸及房屋的建筑結(jié)構(gòu)，尤其是墻體的分布，在由非專(zhuān)業(yè)人員操作的情況下，如果不慎拆除了承重墻，那么在理論上，有可能整棟樓的建筑安全都會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。即使短期內(nèi)安全無(wú)虞，建筑物的抗震性能也肯定會(huì)遭受損失。為了進(jìn)行改造，水路、電路也需要重新設(shè)計(jì)和布置，這將進(jìn)一步增加安全隱患，滲水等問(wèn)題也會(huì)影響到鄰居。
此外，增加了房客對(duì)房主固然很好，對(duì)他的鄰居卻不然。每個(gè)小區(qū)都有公共設(shè)施，如景觀(guān)綠地、樓道電梯和保安服務(wù)等等，這些設(shè)施由居住在該小區(qū)的總?cè)丝诖笾缕骄叵碛�。如果某個(gè)單元居住了過(guò)多的人，也就等于攤薄了鄰居們的份額。在極端情況下，如果房主們紛紛改造房中房，使小區(qū)容納的租房人員大量增加，整個(gè)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)與生活水準(zhǔn)有可能大幅度下降。
一句話(huà)，“房中房”有巨大的外部性，它成了公共問(wèn)題。
顯然，就房地產(chǎn)而言，它的公共領(lǐng)域可能比我們過(guò)去設(shè)想的要大。中國(guó)有句古話(huà)，“各人自?huà)唛T(mén)前雪，休管他人瓦上霜”，就是公地悲劇的中國(guó)式表述，它暗示了公共空間僅存于各家各戶(hù)的房門(mén)之外。但“房中房”案例卻告訴我們，事情不止于此，即使關(guān)起門(mén)來(lái)做的事情，也未必就是他人不得干涉的家事。
那么這類(lèi)公共事務(wù)應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)處理？必須是行政機(jī)關(guān)嗎？這是“房中房”問(wèn)題的要害所在。
實(shí)際上，根據(jù)現(xiàn)行制度安排，住宅小區(qū)之內(nèi)的公共事務(wù)，首先應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)溝通談判，形成裁決后交物業(yè)服務(wù)公司執(zhí)行。雖然不少小區(qū)的業(yè)委會(huì)形同虛設(shè)或根本組織不起來(lái)，有的甚至與業(yè)主發(fā)生激烈沖突不被業(yè)主承認(rèn)，但在小區(qū)公共領(lǐng)域出現(xiàn)糾紛的情況下，還是應(yīng)該首先通過(guò)業(yè)委會(huì)和業(yè)主之間的自行談判解決。政府這些年一直主張小區(qū)業(yè)主自治，而自治的主要含義就是自行處理內(nèi)部糾紛。
如果業(yè)委會(huì)處理失敗，或難以執(zhí)行，第一選擇也應(yīng)該是尋求法院裁決。法院裁決的優(yōu)點(diǎn)在于，它能通過(guò)個(gè)別案例，形成權(quán)利界定的知識(shí)積累，而且基于司法的被動(dòng)性，隨意干涉民眾私生活的可能性比較小。在英美普通法國(guó)家，法院判例是數(shù)量最大、影響也最深遠(yuǎn)的立法手段。我們可以設(shè)想，像“房中房”這樣的事例如果發(fā)生在英美，法官一定會(huì)從權(quán)利界定入手，對(duì)集合式住宅的業(yè)主權(quán)利作出新的闡釋?zhuān)@對(duì)于日后處理類(lèi)似的糾紛，自然非常有用。
相反，行政機(jī)構(gòu)則往往慣于一刀切。對(duì)于多一事不如少一事的行政官僚來(lái)說(shuō)，禁止某些事才是最合用的手段�！胺恐蟹俊睜可娣恐鞲脑熳约曳课莸臋�(quán)限，如果相關(guān)糾紛直接提交行政部門(mén)，最終的結(jié)果一定是禁止任何改造。因?yàn)橹挥羞@樣，才能一勞永逸地杜絕相關(guān)糾紛，才能讓有關(guān)部門(mén)耳根清靜。但這樣一來(lái)，房主的私人財(cái)產(chǎn)處置權(quán)又當(dāng)何以處之呢？ |