近日，國(guó)辦發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》(即10號(hào)文)。完善部署打擊投機(jī)，遏制高房?jī)r(jià)的差別化信貸和稅收政策，為市場(chǎng)退燒的決心和嚴(yán)厲程度空前。
　　在10號(hào)文里，除了將二套房貸的首付提高至50%，房?jī)r(jià)過(guò)高的城市的三套房貸暫停之外，在稅收政策上，強(qiáng)調(diào)要發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。稅務(wù)部門(mén)要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對(duì)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。
　　由此可見(jiàn)，盡管本輪調(diào)控風(fēng)暴的主要對(duì)象是投資性購(gòu)房和各種炒房行為，但在稅收政策上，究竟祭出什么樣的差別化政策用以精準(zhǔn)打擊房地產(chǎn)投資行為，情況依然不明。而各種猜測(cè)和說(shuō)法可謂眾說(shuō)紛紜，有說(shuō)以征收特別消費(fèi)稅的名義，有說(shuō)以征收物業(yè)稅的名義，更有說(shuō)以征收暴利稅的形式。比如，前期就有媒體報(bào)道，繼重慶準(zhǔn)備征收特別房產(chǎn)消費(fèi)稅后，上海也將開(kāi)征住房保有稅。而更確切的消息稱，針對(duì)房產(chǎn)征稅的試點(diǎn)地區(qū)可能定在京、滬、深、渝四個(gè)城市，而重慶的消費(fèi)稅試點(diǎn)也已被管理層批復(fù)。其實(shí)，物業(yè)稅也好，住房保有稅也罷，大家更多的關(guān)注點(diǎn)并不在于稅收本身的制度設(shè)計(jì)，而對(duì)其的絕大部分的期待是作為撲滅高房?jī)r(jià)虛火的政策工具。
　　如果真如媒體報(bào)道，四個(gè)城市真的試點(diǎn)“房產(chǎn)稅”，事實(shí)上意味著物業(yè)稅“借殼上市”。物業(yè)稅從國(guó)外來(lái)看，大多叫房產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)稅，或者財(cái)產(chǎn)稅等，也就是對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定的稅款，納稅數(shù)額隨著房產(chǎn)的升值而提高。這和上海傳說(shuō)中的住房保有稅有點(diǎn)相似，但和物業(yè)稅比較，似乎缺乏土地出讓金納入物業(yè)稅這個(gè)最值得期待的看點(diǎn)。因?yàn)樵谥袊?guó)，大家之所以認(rèn)為物業(yè)稅的開(kāi)征會(huì)使得房?jī)r(jià)下降，就是認(rèn)為將把土地出讓金納入物業(yè)稅，分70年而不是一次征收。如果物業(yè)稅以房產(chǎn)保有稅的名義出現(xiàn)，則很顯然和土地出讓金根本沒(méi)有任何關(guān)系。將土地出讓金分70年來(lái)繳納的人根本就欠缺技術(shù)層面的考慮，也是對(duì)民眾的極大誤導(dǎo)。而決策層如果真的在四大城市試點(diǎn)，則意味著，物業(yè)稅的制度選擇將是“費(fèi)加稅”，而絕對(duì)不是將土地出讓金內(nèi)化到物業(yè)稅中的“費(fèi)改稅”模式。
　　鑒于房產(chǎn)保有稅屬于新的稅種，征收的法律程序繁瑣，而目前房?jī)r(jià)的非理性容不得必須走繁瑣法律程序的新稅，在這種情況下，似乎重慶的房產(chǎn)特別消費(fèi)稅更有可能率先推出。從現(xiàn)有的信息看，重慶的房產(chǎn)稅是針對(duì)二套以上的購(gòu)房或者購(gòu)買(mǎi)高檔住房的行為征收的消費(fèi)稅，其征收對(duì)象既有購(gòu)買(mǎi)多套房產(chǎn)的行為，又有購(gòu)買(mǎi)單價(jià)高、戶型大的“高端房”的行為。很顯然，這種特別消費(fèi)稅既可以起到抑制投機(jī)的作用，同時(shí)又不通過(guò)開(kāi)征新的稅種，可以規(guī)避繁瑣的立法程序。當(dāng)然，這個(gè)稅收的好處除了抑制投機(jī)之外，還有引導(dǎo)合理消費(fèi)的功能。如果按照重慶的設(shè)想，對(duì)200平方米以上的大房子，或者價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通房的“高端房”征收懲罰性的消費(fèi)稅，一方面可以抑制住房的高消費(fèi)，另一方面也可以引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，更多開(kāi)發(fā)小戶型的普通商品房。
　　至于外界熱議的暴利稅，則在10號(hào)文里較為明確，不再單獨(dú)開(kāi)設(shè)新的稅種，而是對(duì)現(xiàn)有的土地增值稅進(jìn)行規(guī)范即可。土地增值稅就是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及其地上房產(chǎn)的行為征收的一種流轉(zhuǎn)稅，征稅對(duì)象為增值額，稅率為30%-60%的四檔累進(jìn)稅率。土地增值稅本質(zhì)上其實(shí)就是房地產(chǎn)暴利稅，但由于在執(zhí)行中并未嚴(yán)格征收，而在2008年11月1日，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房的行為，又暫停征收土地增值稅，使得這個(gè)完全可以用來(lái)打擊投機(jī)性購(gòu)房的稅種沒(méi)有發(fā)揮應(yīng)有的威力，這次重新強(qiáng)調(diào)，料將起到暴利稅的引導(dǎo)抑制作用。
　　當(dāng)然，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)稅收體系而言，其在制度設(shè)計(jì)上不能僅僅滿足抑制房?jī)r(jià)等短期功利性的作用，而是應(yīng)該考慮建立一個(gè)比較完善科學(xué)的稅收制度體系。目前中國(guó)房地產(chǎn)稅收體系是在1988年開(kāi)始征收城鎮(zhèn)土地使用稅后形成的，稅種包括營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅和契稅。而各種雜費(fèi)多不勝數(shù)。整個(gè)房地產(chǎn)不僅稅制體系不統(tǒng)一，在計(jì)稅依據(jù)、稅率設(shè)計(jì)等方面都存在很大的缺陷，而且，國(guó)外對(duì)于房地產(chǎn)稅大多集中在“擁有”環(huán)節(jié)，而不是“交易”環(huán)節(jié)，我國(guó)則相反，“交易”征收重稅，“擁有”卻輕稅或無(wú)稅，在供應(yīng)緊張的情況下卻抑制了房屋的供應(yīng)。因此，中國(guó)房地產(chǎn)稅收需要構(gòu)建科學(xué)的制度體系，而不是為了僅僅應(yīng)對(duì)短期調(diào)控房?jī)r(jià)的需要。就此而言，除了四大直轄市可能試點(diǎn)的房產(chǎn)稅，以及重慶擬試點(diǎn)的特別消費(fèi)稅，還應(yīng)取消重復(fù)性的各種稅費(fèi)，最終形成一個(gè)以房產(chǎn)稅為核心，以特別消費(fèi)稅為補(bǔ)充，而大幅度削減交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)的制度體系。