一次，筆者接觸到一位在外打工多年的農(nóng)民工，他告訴我，他們夫妻兩個都在沿海的同一個城市打工，經(jīng)辛苦打拼，已積攢了一些錢，準備全部花掉，在他老家的縣城買一套房。我問他那些錢是否夠在他們那里的縣城買一套房，他說，雖然他們縣城經(jīng)濟還不夠發(fā)達，人均收入還不高，但近幾年房價漲了不少，而真正炒房的并不多，再貸些款，就差不多夠了。
 　 從這個農(nóng)民的話語中，我們獲得的重要啟示是，住房市場以消費需求為主導(dǎo)才健康；一個國家、一個地區(qū)、一個城市，乃至一個縣城的住房市場是否理性、是否健康，對于該地方的民生、經(jīng)濟發(fā)展都是至關(guān)重要的。如果老百姓在城市或縣城買不起房，提高城市化率就很難。
　　一個健康、理性的住房市場不是那種房價暴漲暴跌的市場，而是房價比較穩(wěn)定的市場，是一個以住房消費需求為主導(dǎo)的市場。從長期來看，要治理好中國的住房市場，防止中國住房市場房價暴漲暴跌，要想中國的住房市場在理性軌道上運行，有三個前提。
　　其一，具有控制銀行“短視”行為的機制，建立了住房信貸占總貸款比例的彈性制度。與許多其他行業(yè)一樣，銀行業(yè)的競爭是比較激烈的，在住房市場異�；鸨瑫r，銀行投向住房市場貸款所獲得的回報率是相當可觀的，這樣各銀行自然會競相向住房市場投放貸款，而不顧長期性的風險。所以，為了促進中國住房市場理性發(fā)展，住房金融政策的方向是，在控制好信貸規(guī)模的情況下，應(yīng)控制好住房信貸占總貸款的比例。這個比例不是越高越好，也不是越低越好，要結(jié)合宏觀經(jīng)濟運行情況和房價情況來確定。
　　中國在2008年年底及2009年所采取的貨幣政策及信貸政策是一個特例，是為了應(yīng)對次貸危機所采取的權(quán)宜之策，不能當長期政策使用。當房價呈現(xiàn)線性增長或單方向增長時，應(yīng)控制好住房信貸占總貸款的比例，使其呈線性下降趨勢；當房價呈現(xiàn)線性下降或單方向下降時，應(yīng)逐步提高住房信貸占總貸款的比例。也就是說，應(yīng)使住房信貸占比與房價呈反方向運動。從靜態(tài)角度看，從優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)的角度考慮，住房信貸占金融系統(tǒng)總貸款的比控制在20％以下是比較合理的，這樣，信貸結(jié)構(gòu)不會呈現(xiàn)畸形化， 金融風險相對會比較小。
　　其二，具有彈性房產(chǎn)稅制度。房產(chǎn)稅使用得當，對抑制囤房行為是有很大幫助的，可有效防止住房市場發(fā)生泡沫。按照目前中國的房產(chǎn)稅制度，居民或房地產(chǎn)企業(yè)手上的住房只要不用來出租或從事經(jīng)營，是不用交房產(chǎn)稅的。這樣容易產(chǎn)生囤房現(xiàn)象。所以，不僅要對現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度改革，即在不對居民住房消費需求造成大的影響的前提下，不區(qū)分住房用途征收房產(chǎn)稅。而且，還應(yīng)建立彈性的房產(chǎn)稅制度。所謂彈性房產(chǎn)稅制度，就是指房產(chǎn)稅稅率采取累進稅率，房價高的稅率越高，并根據(jù)住房市場情況對房產(chǎn)稅稅率進行動態(tài)調(diào)整。當住房市場過熱時，提高房產(chǎn)稅稅率，當住房市場疲軟時，應(yīng)及時降低房產(chǎn)稅稅率。
　　日本有較好的房地產(chǎn)稅，如固定資產(chǎn)稅，但沒用好，其房地產(chǎn)稅不僅缺乏彈性，而且沒有進行逆勢反向調(diào)節(jié)。當1985年日本房地產(chǎn)市場泡沫開始吹起時，其后來的固定資產(chǎn)稅稅率是相當?shù)偷�，大致�?.2%-0.3%，且實際有效稅率低于0.2%。當房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)非常明顯時，日本卻于1988年采取了減輕固定資產(chǎn)稅稅負的措施，降低房地產(chǎn)估價，對居住用地實行稅收優(yōu)惠政策。中國應(yīng)吸取日本的教訓，不僅應(yīng)改革現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度，還應(yīng)建立富有彈性的房產(chǎn)稅制度。
　　其三，具有防止住房市場人為炒作的機制。近幾年，當房價不斷上揚的時候，有人說，這是因為政府供應(yīng)的土地不夠，而每當新的土地供應(yīng)出來，新的地王就會產(chǎn)生。在這種情況下，越是供應(yīng)土地，越是被人利用炒作，房價就越往上漲。這種炒作行為抓住了一種消費心理，那就是恐漲心理。此外，房地產(chǎn)企業(yè)拿到地后，有的可能不會馬上去蓋房，有的會拿去蓋房，但蓋好房子還要等一段時間，不可能馬上向市場供應(yīng)新房。
　　所以，在住房市場非理性上漲的情形下，靠向市場供應(yīng)土地來抑制泡沫收效甚微。在此種情形下，不如停止向住房市場供應(yīng)土地，使住房市場的炒作失去 “土壤”。此外，防止住房市場人為炒作的另一個辦法就是，根據(jù)居民住房消費需求情況，投放、建設(shè)保障性住房用地，并每年保證一定的增長比例。

（作者系經(jīng)濟學教授）