從避免社會(huì)震動(dòng)方面考慮，物業(yè)稅改革之初，可側(cè)重對已實(shí)行新的土地批租制度的商品房進(jìn)行課征，對已售一般商品房可以暫不征收，只是對管理上很容易認(rèn)定的超大面積的獨(dú)立別墅和豪華公寓等實(shí)征，以后在漸進(jìn)改革中再逐步使更多的商品住宅與新政接軌。
　　關(guān)于土地批租,今后在土地開發(fā)環(huán)節(jié)可考慮仍進(jìn)行招拍掛，但開發(fā)商只交半款或更高些比例的部分（比如70%），另一半或剩下的部分，是分散到未來的70年中，由地方政府通過物業(yè)稅向房屋所有者收�。煌瑫r(shí)物業(yè)稅對每戶的基本面積實(shí)行減免。以一線城市為例，不管你有幾套房，物業(yè)稅對房屋所有人名下80平米以下的部分予以適當(dāng)減免，僅逐年收取一個(gè)象征性的或較低的固定的稅額；對80平米以上的部分實(shí)行階梯式的稅率，即超額累進(jìn)稅率。
　　商品房土地批租及物業(yè)稅改革與保障性住房建設(shè)這兩項(xiàng)舉措，必須通盤統(tǒng)籌、有機(jī)銜接。當(dāng)后者起步，使百姓看到保障性住房是能夠解決“夾心層”住房問題的有效措施時(shí)，社會(huì)對商品房的需求會(huì)逐漸趨于理性，再配之以土地批租及物業(yè)稅的改革，兩種力量當(dāng)能使商品房價(jià)格回復(fù)合理軌道。反之，如果物業(yè)稅改革起步而保障性住房供給明顯不足，則百姓不安不滿情緒有可能上升，調(diào)控和改革效果有可能出現(xiàn)較大的不確定性。改革需要試點(diǎn)，穩(wěn)妥但應(yīng)積極，必須讓百姓看到方向，形成穩(wěn)定與樂觀的預(yù)期

　　一次性批租+階梯式物業(yè)稅

　　香港在港英政府統(tǒng)治下曾長期實(shí)行政府所有制下的土地批租制度，由政府一次性出讓若干年限的土地使用權(quán)，并一次收取整個(gè)出讓期限內(nèi)各個(gè)年度地租的貼現(xiàn)值總和。同時(shí)，還有不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)、經(jīng)營活動(dòng)上施加的“差餉”稅與“物業(yè)稅”。為避免港英政府在香港回歸前的短期行為，1984年，“中英聯(lián)合聲明”對香港土地批租制度的部分內(nèi)容做了修改，香港此后實(shí)際上調(diào)整為土地批租制和土地年租制的混合體制，這對我們有一定的啟發(fā)性和可借鑒意義。
　　我們今后在土地開發(fā)環(huán)節(jié)可考慮仍進(jìn)行招拍掛（當(dāng)然，作出招拍掛的技術(shù)性優(yōu)化是很有必要的），但開發(fā)商只交半款或更高些比例的部分（比如70%），另一半或剩下的部分，是分散到未來的70年中，由地方政府通過物業(yè)稅向房屋所有者收��；同時(shí)物業(yè)稅對每戶的基本面積實(shí)行減免。以一線城市為例，不管你有幾套房，物業(yè)稅對房屋所有人名下80平米以下的部分予以適當(dāng)減免，僅逐年收取一個(gè)象征性的或較低的固定的稅額；對80平米以上的部分實(shí)行階梯式的稅率，即超額累進(jìn)稅率，80平米內(nèi)的優(yōu)惠政策可長期穩(wěn)定不變。如此，一是體現(xiàn)保障基本民生和對長期居住“托底”的政策意圖，并鼓勵(lì)小面積居住，抑制炒作；二是有助于把商品房房價(jià)高的一個(gè)“地價(jià)因子”予以降低；三是實(shí)現(xiàn)地方“土地財(cái)政”的可持續(xù)。
　　為了避免社會(huì)震動(dòng)，物業(yè)稅（建議出臺(tái)時(shí)正式定名為“房地產(chǎn)稅”）改革之初，可側(cè)重對已實(shí)行新的土地批租制度的商品房進(jìn)行課征，對已售一般商品房可以暫不征收，只是對管理上很容易認(rèn)定的超大面積的獨(dú)立別墅和豪華公寓等實(shí)征，以后在漸進(jìn)改革中再逐步使更多的商品住宅與新政接軌。

　　為中低收入者開辟“躉租房”

　　“躉（dǔn）租房”屬于保障性住房，是適租房的一種，它是產(chǎn)權(quán)歸地方政府，但居者可在一次性繳納租金后擁有長期使用權(quán)的公有住房，即躉交租金的公房。可設(shè)想，在一線城市建設(shè)一種“65平米左右，30萬元上下，租期30年左右、可轉(zhuǎn)租”的標(biāo)準(zhǔn)躉租房，主要面向“夾心層”和其他中低收入者。比如躉租房最小為50平米，最大為80平米，地方政府可統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)理念是“實(shí)惠、體面、一般家庭住得下”。躉租房的建設(shè)主體為城市地方政府，可由其組織招投標(biāo)，選擇和委托資質(zhì)好的開發(fā)商，按其要求和圖紙代為具體進(jìn)行建設(shè)和物業(yè)管理。
　　發(fā)行具有資產(chǎn)支持證券性質(zhì)的地方債券投資建設(shè)躉租房，依靠所收取的躉交租金，政府能完全實(shí)現(xiàn)平衡運(yùn)作，同時(shí)能允許在居者經(jīng)濟(jì)條件具備時(shí)，根據(jù)其請求轉(zhuǎn)租為售，進(jìn)而獲得差價(jià)收入，租、售所得均進(jìn)入財(cái)政預(yù)算管理。這種民生安居項(xiàng)目，既是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，又有較大的現(xiàn)金流，同時(shí)還可持續(xù)帶動(dòng)建材、裝修、家居用品制造等行業(yè)的增長和就業(yè)，是適合地方舉債的項(xiàng)目，也是一定時(shí)期內(nèi)地方融資平臺(tái)能恰當(dāng)發(fā)揮作用的領(lǐng)域。由于有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的支持，所以不用擔(dān)心債券或受益券不能償還。
　　躉交租金額應(yīng)略大于建安成本+配套費(fèi)+稅費(fèi)+其他管理費(fèi)用+債券融資利息及費(fèi)用，用于補(bǔ)充“保障房建設(shè)基金”�！氨Ｕ戏拷ㄔO(shè)基金”的一個(gè)用途是建設(shè)廉租房，在發(fā)展“躉租房”的同時(shí)，政府可順便不花錢或少花錢形成廉租房的供給機(jī)制。
　　躉租房的申請者應(yīng)該是具有該市戶口或長期居住證，身份證號(hào)碼下無商品房的居民。躉租房承租人可申請公積金貸款，但月還款額一般應(yīng)與單位繳存與個(gè)人繳存之和相當(dāng)，其余均應(yīng)首付，因?yàn)榇速J款不同于抵押貸款，屬于以公積金月繳存為支持的信用貸款，此舉旨在減輕承租人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，對于增加即期消費(fèi)有利，同時(shí)也有利于降低銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)。
　　承租人可在租約期內(nèi)的任何時(shí)間申請購買所租住房，屆時(shí)房屋的性質(zhì)由公有租賃房轉(zhuǎn)為商品房，價(jià)格可參考當(dāng)時(shí)周邊商品房價(jià)格，但考慮到承租人已經(jīng)裝修等因素，可給一定的優(yōu)惠折扣。地方可根據(jù)自己轄區(qū)住房供需的具體情況，在時(shí)機(jī)恰當(dāng)時(shí)采取鼓勵(lì)轉(zhuǎn)租為售的政策，以補(bǔ)充地方財(cái)政收入。顯然，躉租房與經(jīng)濟(jì)適用房相比，一個(gè)重要的優(yōu)勢就是大大減少人為“扭曲”的可能空間，并有利于財(cái)政的可持續(xù)。對于躉租房，我們應(yīng)該在制度上嚴(yán)格規(guī)定承租人不得當(dāng)“二房東”賺取租金價(jià)差。