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| 雙管齊下打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)里的炒買(mǎi)資本 |
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| 2010-05-24 作者:章劍鋒 來(lái)源:上海證券報(bào) |
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鑒于物業(yè)稅遠(yuǎn)水難解近渴，打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)里的炒買(mǎi)資本若想收到立竿見(jiàn)影之效，北京市的新政堪稱(chēng)經(jīng)典，例如一戶只能新購(gòu)一套商品房的做法，精確到數(shù)與量�？礃幼邮窃缫阎\劃好了，有備而來(lái)的。因其能在需求端很好地抑制住投機(jī)炒作行為。
一戶限購(gòu)一套新房，實(shí)際上也就是比較隱諱地承認(rèn)了購(gòu)買(mǎi)第二套房、并可能享受寬松交易環(huán)境的合理性。因?yàn)檫@里面還有很多改善型需求存在，需要照顧到剛性需求。至于說(shuō)到對(duì)于炒買(mǎi)資本的遏制，這種按戶清理投機(jī)炒作的做法，如果執(zhí)行環(huán)節(jié)上不打折扣，投機(jī)資本的進(jìn)入門(mén)檻將被史無(wú)前例地抬高，乃至可能被徹底堵死。北京樓市
“五一”假期內(nèi)甚至出現(xiàn)了孤零零的一套成交現(xiàn)象，不能不說(shuō)與此沒(méi)有關(guān)系。
如果炒資真被震懾，那可以成為樓價(jià)近期戲劇性轉(zhuǎn)折的解釋。并且，在這一波調(diào)控之下，炒買(mǎi)者實(shí)際上理該從中有所領(lǐng)悟。經(jīng)過(guò)近三、四年以來(lái)的起伏聚散，繁華盡處皆蕭瑟，他們理當(dāng)明白，在這種政策環(huán)境下面，市場(chǎng)的不確定性風(fēng)險(xiǎn)實(shí)在是太大了。
有數(shù)據(jù)顯示，目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資占總交易的比重達(dá)到了50%，這就說(shuō)明我們這個(gè)住房市場(chǎng)差不多就是一個(gè)投機(jī)品或投資品市場(chǎng)。我認(rèn)為，在此前提下，還有必要延伸“一戶限購(gòu)政策”，以戶為單位，篩檢存在于建設(shè)監(jiān)管部門(mén)和銀行系統(tǒng)內(nèi)的購(gòu)房戶信息，以便在第一時(shí)間里掌握已經(jīng)入市的炒買(mǎi)資本數(shù)量及其規(guī)模，唯其如此，才能做到真正的心里有數(shù)，收放自如。
這件事情一點(diǎn)也不難辦到。建設(shè)主管部門(mén)對(duì)于購(gòu)房交易信息是有登記備案的，銀行同樣如此，他們分別都建有此類(lèi)信息庫(kù)或數(shù)據(jù)庫(kù)，甚至還相互銜接。這種監(jiān)管方式的好處，目前還沒(méi)有被充分發(fā)揮出來(lái)，監(jiān)管并不只是定期瀏覽一下數(shù)據(jù)、編制一點(diǎn)表格這么簡(jiǎn)單，各種交易數(shù)據(jù)和信息不能永遠(yuǎn)沉沒(méi)在檔案庫(kù)里面，或只在書(shū)面上搬動(dòng)。還有必要向?qū)崟r(shí)、適時(shí)、嚴(yán)密的監(jiān)控階段轉(zhuǎn)變。
在此同時(shí)，打擊炒買(mǎi)行動(dòng)，不能只限于商品房市場(chǎng)這單一領(lǐng)域。我們都知道，民生住房領(lǐng)域也是重災(zāi)區(qū)之一，特別是經(jīng)濟(jì)適用房，已被輿論詬病多年。這里面的投機(jī)炒買(mǎi)現(xiàn)象，實(shí)際上并不遜于商品房，而且?guī)缀跏枪懿蛔〉�。在商品房領(lǐng)域推行一戶限購(gòu)政策時(shí)，不妨對(duì)保障住房系統(tǒng)亦來(lái)一次全面、徹底的按戶清算，以糾正資源錯(cuò)配狀況，對(duì)于那些不該享受保障住房的人，應(yīng)該及時(shí)請(qǐng)他們出去，或施以相應(yīng)的處置。至于那些炒買(mǎi)性質(zhì)的資金，無(wú)論個(gè)人還是機(jī)構(gòu)，必須予以嚴(yán)厲打擊，性質(zhì)較為惡劣的，政府不僅要收回他們本不該占有的保障性房屋，還有必要考慮限制他們進(jìn)入商品房市場(chǎng)。此其一也。
其二，政府還可以考慮永久凍結(jié)保障性住房（包括經(jīng)濟(jì)適用房和政策性住房）的產(chǎn)權(quán)流通。保障性住房的公共屬性是第一位的，不可動(dòng)搖和取代的，其權(quán)屬，理論上應(yīng)由政府和享有保障資質(zhì)的住房戶共有。也就是說(shuō)，在這種公共住房配置領(lǐng)域，政府毫無(wú)疑問(wèn)是絕對(duì)和唯一的“地主”與“業(yè)主”，要牢牢控制住保障房供給體系，不讓炒買(mǎi)資本染指，以免陷于被動(dòng)和混亂。
以往的教訓(xùn)告訴我們，正因?yàn)楸Ｕ戏抗┙o體系失去控制，致使炒買(mǎi)勢(shì)力不斷孳生。一個(gè)明顯的標(biāo)志，就是這些保障性住房居然可以與商品市場(chǎng)對(duì)接，其產(chǎn)權(quán)，可以在一定期限后進(jìn)入市場(chǎng)流通、交易，如此一來(lái)，不是給無(wú)孔不入的漁利者留下了充足的牟利空間么？
所以，筆者以為，目前的經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)入5年后即可轉(zhuǎn)化成商品房上市流通的做法，需要重新考慮，可轉(zhuǎn)換，便承認(rèn)了保障住房的商品性、投資性，最終必然流入投資交易一端，被翻過(guò)來(lái)調(diào)過(guò)去地炒作。既是保障性住房，那就必須絕對(duì)地去市場(chǎng)化。只要政府切斷了保障住房與商品市場(chǎng)對(duì)接這個(gè)通道，消除長(zhǎng)久以來(lái)附著在保障性住房身上的投資品屬性，相信不會(huì)再有資金愿意去投機(jī)保障性住房，因?yàn)樗巡皇且患䴘撛谏唐贰?BR> 當(dāng)前的保障性住房制度，應(yīng)該是一種不涉及房屋權(quán)屬變動(dòng)的保障安居系統(tǒng)。一個(gè)沒(méi)有能力解決住房問(wèn)題的公民，有權(quán)利在政府提供的保障房里面住下去，由生到死，都不應(yīng)該有此顧慮，但他不可以具備處置這宗房產(chǎn)的權(quán)力，因?yàn)檎加写蟛糠炙袡?quán)的是政府；當(dāng)一個(gè)居住在保障性住房的公民到了能依靠自身能力去改善居住水平的時(shí)候，他可以選擇離開(kāi)，進(jìn)入商品房市場(chǎng)。而在離開(kāi)之前，他必須將在這宗房屋中持有的一部分權(quán)屬賣(mài)給政府。政府要做的，是為此相應(yīng)支付一定的補(bǔ)償（也就是贖回費(fèi)用），然后將房屋收回，分配給另外一些需要的住戶。這是一種系統(tǒng)內(nèi)的循環(huán)分配。如此一來(lái)，絕了炒資的漁利指望，當(dāng)可以還保障住房領(lǐng)域一片藍(lán)天凈土。
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