【策劃人語】 被稱為史上最嚴厲的調控政策，讓房價失去了兇猛的上漲勢頭，房地產(chǎn)市場正在回歸理性。但讓多數(shù)無房者居者有其屋還有很長的路要走，增加保障性住房供應是解決低收入者住房難問題的一個重要途徑。顯然，這不是一蹴而就的。

　　2015 人口紅利曲終 樓市需求下行

　　住房市場與人口結構之間有著密切的關系。如果一個城市或一個國家在某個時間段需要買房子的年輕人很多，那么這個城市或國家的住房需求就旺盛。反之，當一個城市或國家的老年人口所占比重迅速增加時，其房地產(chǎn)市場一定會陷入低迷。因此，通過分析人口結構可以判斷房地產(chǎn)市場的大趨勢。
　　住房需求與經(jīng)濟增長呈現(xiàn)高度的正相關關系，因此，在人口紅利期，住房市場一定是繁榮的。中國還處在人口紅利期，住房市場的繁榮應該是預料之中的事情，但需要注意的是，中國的人口紅利期即將結束，這對于房地產(chǎn)市場來說將是巨大的考驗。

　　目前是兩大人群住房需求旺盛期

　　從美國的統(tǒng)計規(guī)律看，人口與房地產(chǎn)市場之間有很強的相關性。每個人的一生中一般會出現(xiàn)兩次購房行為，首次置業(yè)出現(xiàn)在31歲前后，二次置業(yè)一般在42歲左右，因此人口出生率的波動會導致對房地產(chǎn)的需求波動。
　　中國第一個人口出生高峰是1954年至1957年，第二個高峰是1962年至1969年，第三個高峰是1984年至1987年。第一個人口出生高峰對應的住房需求高峰應該在1985年至1988年，與他們對應的住房二次置業(yè)高峰應該在1996年至1999年；第二個人口出生高峰對應的兩次住房需求高峰分別是1993年至2000年和2004年至2011年。但1998年之前中國還沒有進行住房制度改革，因此第一個人口高峰對應的兩次購房置業(yè)需求及第二次人口出生高峰對應的第一次住房需求高峰無法得到滿足，這些需求都在房改后被一次性釋放。這是2000年以后房地產(chǎn)市場突飛猛進的最主要原因。
　　從現(xiàn)實情況看，50后的人口高峰出生的人已經(jīng)接近退休年齡，而且他們的人口基數(shù)不大，這些人口的住房需求已經(jīng)相當有限。當前的住房需求的主力人口應該是60后，即第二次人口出生高峰對應的人群，這些人的一次置業(yè)高峰應該已經(jīng)接近尾聲。但從2004年開始，這些60后的二次置業(yè)高峰已經(jīng)來臨（主要表現(xiàn)為房改時分得公房的人開始有改善型需求），這個需求高峰一直持續(xù)到2011年。從2010年開始，第三次人口高峰出生的人（即80后）的第一次置業(yè)高峰將出現(xiàn)，該需求高峰又和60后的二次置業(yè)高峰出現(xiàn)重疊�？傊�，2011年后的住房需求高峰無法與之前相比。
　　這是根據(jù)美國的統(tǒng)計規(guī)律對中國的住房需求的推測，是全國的平均數(shù)，而事實情況是每個城市的人口情況有很大差異。在上述分析中沒有考慮流動人口的因素。

　　人口結構與住房供給結構性矛盾

　　由于1960年后出生的人口是中國改革開放最大的受益者，當前的社會財富主要集中在他們手里，他們是推高房價的主要力量。大多數(shù)60后受益于房改，他們大多數(shù)人在一次購房之后房價出現(xiàn)大幅度上漲使個人或家庭的帳面財產(chǎn)大幅度增值，因此有較強購買力，對于高房價有較強承受力。
　　對于當前正值一次購房置業(yè)高峰的80后而言，他們的購買力取決于他們的父輩購買力，因為他們剛剛進入工作崗位，他們在最近幾年得到的工資收入的增長速度遠遠低于房價的上漲速度，因此，其收入與儲蓄積累是無法形成有效的購買力的。高昂的房價使大量的農(nóng)村青年被隔離在城市大門之外。如果勉強進入城市的大門，他們只能選擇蝸居或蟻居。于是，80后出生的農(nóng)村青年群體應引起決策者高度關注。
　　另外一個結構性矛盾是60后的二次置業(yè)與80后的一次置業(yè)的矛盾。對于60后出生的人口來說，他們有強大的購買力，他們二次置業(yè)的選擇是高端的物業(yè)，需求的特點是大戶型。而80后的一次置業(yè)只能選擇小面積、單價低的物業(yè)。對于開發(fā)商而言，它們理性的選擇應是建造大戶型住宅，以滿足60后的需求。因此，新建住房很少有適合80后需求的小戶型了。

　　2015年或許是房地產(chǎn)頂峰

　　從日本經(jīng)驗看，1950年至1990年是日本的人口紅利期，該階段日本不僅經(jīng)濟快速發(fā)展，而且出現(xiàn)了房價持續(xù)快速上漲，甚至形成泡沫。而1990年后，由于日本的人口結構老化和人口紅利的結束，對應著經(jīng)濟增長的停滯和房地產(chǎn)市場的衰弱，乃至泡沫的破滅。日本人口紅利拐點出現(xiàn)在1990年，而房地產(chǎn)泡沫破滅的時間與此高度吻合。1990年以后，日本進入快速老年化的時代，不僅經(jīng)濟增長陷入泥潭，房地產(chǎn)市場更是一蹶不振。
　　日本的故事對當今的中國有很強的警示意義。從人口結構看，2015年的中國與1990年的日本并沒有太大的差異。假如日本的經(jīng)驗在中國同樣適用的話，意味著2015年將是中國房地產(chǎn)市場的重要拐點。
　　有人試圖從城市化水平來佐證2015年的中國與1990年的日本之差異，認為當前的中國城市化率只有46%，中國城市化進程還有很大的上升空間，而1985年日本的城市化率已經(jīng)達到76.7%高點，到1990年時城市化已經(jīng)接近尾聲。這些差異決定著中國房地產(chǎn)市場的結局不會重蹈日本的覆轍。
　　但筆者認為，當前中國與20年前的日本在城市化率上的差距更多的是統(tǒng)計口徑上的差異，實際上并無大的差距。從經(jīng)濟增長的角度看，人口從農(nóng)村向城市轉移之所以會帶動經(jīng)濟增長，是因為農(nóng)業(yè)勞動者轉變?yōu)楣と酥�后生產(chǎn)力水平提高。在日本及其他國家，農(nóng)民沒有類似中國的戶籍限制，農(nóng)民轉移到非農(nóng)業(yè)領域之后自然成為市民，因此城市化水平基本上代表著農(nóng)村勞動力轉移的程度。但中國有戶籍限制，大多數(shù)已經(jīng)轉移出去的農(nóng)村勞動力并沒有獲得市民的身份，沒有將其統(tǒng)計在城市人口里面，這樣的人口應該有2億左右。2000年后，中國在統(tǒng)計口徑上作了調整，在城市居住半年以上的農(nóng)村人口納入城市常住人口中，但由于地方政府官員無動力增加城市人口數(shù)量（因為人口數(shù)量增加會降低人均GDP等指標），因此很多進入城市的農(nóng)民并沒有納入城市人口的統(tǒng)計。如果按照日本的統(tǒng)計口徑，中國當前的城市化水平應該是65%左右，比現(xiàn)在統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)高20個百分點，直觀的依據(jù)是農(nóng)村已經(jīng)沒有多少可以轉移的勞動力了。
　　因此，2015年的中國與1990年的日本有太多的類似之處，2015年中國房地產(chǎn)很可能就是歷史的峰值。
　　但如果結合中國當前用工市場的實際情況來看，應該將中國的人口紅利的拐點提前數(shù)年。原因很簡單，因為中國的勞動力市場是典型的二元結構，城市職工與農(nóng)民工分屬不同的勞動力市場。對于城市職工而言，他們的勞動年齡可以確定為15至64歲，而數(shù)億農(nóng)民工的勞動年齡大約只有15至55歲。因此，中國房地產(chǎn)大拐點或許在2015年之前出現(xiàn)。