2007年2月26日，溫家寶總理公開發(fā)表《關(guān)于社會主義初級階段的歷史任務(wù)和我國對外政策的幾個問題》的重要文章，在文章中特別強調(diào)，社會主義初級階段有兩大任務(wù)：一是解放和發(fā)展生產(chǎn)力，極大地增加全社會的物質(zhì)財富；一是逐步實現(xiàn)社會公平與正義，極大地激發(fā)全社會的創(chuàng)造活力和促進社會和諧。也就是說，發(fā)展與公平是社會主義初級階段的兩大主題。
　　隨后，在兩會的政府工作報告中，全文所貫穿的正是“發(fā)展與公平”兩大主題。尤其是在房地產(chǎn)的發(fā)展上，這兩大主題更是清晰地顯示出來。

經(jīng)濟適用房取消不如改進

　　這兩大主題的明確無疑是非常平衡、非常科學(xué)、非常正確的。然而，中國房地產(chǎn)建設(shè)的這兩大主題雖然是平行的，但并非同質(zhì)同等，事實上，公平的實現(xiàn)遠比有效率的發(fā)展更加困難。
　　目前，全國各地的經(jīng)濟適用房都出現(xiàn)了諸多問題。在某些城市，經(jīng)濟適用房成了“拆遷房”的代名詞，拆遷戶成為居住的主體，而真正的城市困難群體卻無法得到住房；在另外一些地方，經(jīng)濟適用房又成了“公務(wù)員房”的代名詞，政府機關(guān)工作人員等社會中高收入人群“近水樓臺先得月”，真正需要照顧的中低收入人群買不起或者買不到；而在許多的地方，它又成為有錢人追逐的對象，大戶型的供應(yīng)結(jié)構(gòu)只有中高收入的人群才買得起；除此之外，經(jīng)濟適用房還引出腐敗和炒賣的問題，不僅住房的審批方面存在問題，住房的交易上也存在巨大的漏洞。
　　正因為此，多位經(jīng)濟學(xué)家炮轟經(jīng)濟適用房，部分兩會代表則從2005年起就建議要取消經(jīng)濟適用房。然而，取消容易，用更好的方式來代替經(jīng)濟適用房則不太容易，“休克療法”也許不是最好的政策選擇。這也許可以解釋為什么今年的政府報告并沒有宣告經(jīng)濟適用房退出歷史舞臺，而是提出建立“改進和規(guī)范經(jīng)濟適用房制度”。
　　那么，經(jīng)濟適用房如何改進呢？一個重要的思路是借鑒國外“社會住宅”的概念來建設(shè)經(jīng)濟適用房，比如政府購買商品房的35%，給低收入者一定補貼后購買。這樣做的好處是可以讓低收入者和高收入者混居，享受同樣的住房品質(zhì)和社區(qū)環(huán)境，同等享受社區(qū)周邊的學(xué)校、醫(yī)療等設(shè)施，既節(jié)約成本又避免“富人區(qū)”與“窮人區(qū)”的突兀對立，但享受經(jīng)濟適用房的資格及審批問題仍然是最大的難題，此外，資格認定和審批環(huán)節(jié)如果得不到保障，則經(jīng)濟適用房的固有問題仍將顯現(xiàn)。
　　另一個思路是嚴格限定經(jīng)濟適用房的面積。比如低于90平方米，主流戶型在80平米以下，而且只能自住，不能出租和買賣，一旦發(fā)現(xiàn)出租或出售，即行沒收，或者政府強制原價贖回并且在沒收不當?shù)美�后適當罰款。這樣做的目的是想通過降低經(jīng)濟適用房的面積和性能以降低炒房的可能性，來篩選出真正需要經(jīng)濟適用房的人群。

廉租房建設(shè)應(yīng)成為住房保障的主流模式

　　相比于經(jīng)濟適用房，廉租房的建設(shè)成為從精英到公眾普遍支持的方向，僅十屆全國政協(xié)先后就有157位委員提出了40多件關(guān)于廉租房的提案，政府工作報告也明確提出要“健全廉租房制度”。廉租房制度的強力推行，將使住房保障制度的受惠范圍更加廣泛。城市最貧困階層和享受低保的群眾，都可以通過廉租房解決居住困境。的確，對于進不了市場也買不起經(jīng)適房的人來說，能住進政府提供的廉租房也是不錯的選擇。
　　據(jù)建設(shè)部負責(zé)人透露，2006年年底國務(wù)院已經(jīng)決定，土地出讓金的5%將用于廉租房制度建設(shè)。預(yù)計受惠于這項政策，全國將新增100億元廉租房建設(shè)資金，相當于前8年甚至前10年總和的一倍左右。到今年年底，中國所有的城市，包括縣城都將建立廉租房制度，對低收入家庭，政府要應(yīng)保盡保。
　　100億元相比于中國市場化的住房建設(shè)規(guī)模（2006年近兩萬億人民幣）來說，肯定是不夠的，只有希望從這個起點開始能夠走向一個“公平”終點。從長遠看，廉租房的建設(shè)的確應(yīng)該成為中國住房保障的主流模式。如果政府真能將廉租房的建設(shè)作為重點來抓，并且下決心拿出真金白銀來建設(shè)廉租房，那么市場的壓力“兩個70％（即凡新審批、新開工的住宅建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重必須達到開發(fā)建筑總面積的70％；中低價位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供應(yīng)不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%）”的硬性規(guī)定也就可以放松了。如此一來，政府到位，市場就可以松綁，“公平”問題解決了，發(fā)展問題也就可以更好的解決。

房地產(chǎn)公平建設(shè)政府改革是關(guān)鍵

　　要做到住房建設(shè)發(fā)展與公平兼顧，并且在當前加大公平建設(shè)的力度，政府改革是關(guān)鍵。事實上，房地產(chǎn)調(diào)控以來，已有許多政策出臺，但關(guān)鍵是地方政府是否愿意落實。這涉及到中央地方政府的財權(quán)事權(quán)分配，更牽涉到中國經(jīng)濟的財政聯(lián)邦主義發(fā)展模式的變革。在中國，房地產(chǎn)的發(fā)展幾乎從一開始就是地方政府機會主義的產(chǎn)物，即一些地方政府只是為了擴大內(nèi)需、挖老百姓的存款才通過啟動房地產(chǎn)市場化來發(fā)展房地產(chǎn)，迄今為止并沒有任何動力機制能夠保證地方政府致力于解決絕大多數(shù)老百姓的安居問題。因此要落實中央的公平建設(shè)意圖，挑戰(zhàn)同樣是巨大的。
　　無論如何，如何有效地解決百姓尤其是百姓中的困難群體的住房需求，已成為公共政策的主導(dǎo)內(nèi)容，這意味著中國的住房發(fā)展理念和發(fā)展方向已經(jīng)改變，地方政府必須在增長與民生、發(fā)展與公平之間尋求平衡。