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| 房市調(diào)控須增加保障性住房供應(yīng) |
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| 2007-06-01 陳予軍 來源:上海證券報(bào) |
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房?jī)r(jià)雖經(jīng)兩次調(diào)控依然保持堅(jiān)挺狀態(tài)，但一些地方的房?jī)r(jià)仍在快速上漲。目前的房?jī)r(jià)走勢(shì)大致呈現(xiàn)出三個(gè)特點(diǎn)：其一，二線乃至三線城市取代一線城市位居漲幅前茅。比如，今年前四月，在70個(gè)大中城市中，北海市新建商品住房銷售價(jià)格憑借23.5％的漲幅位居榜首。其二，前期經(jīng)歷過調(diào)整的城市，房?jī)r(jià)重新步入上漲軌道。如上海的房?jī)r(jià)，在經(jīng)過兩年來的低迷后重新走強(qiáng)。其三是逆勢(shì)上漲。典型的如北京，在調(diào)控過程中房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高。
在國(guó)家出臺(tái)調(diào)控政策以后，一些無房戶曾寄予厚望，他們寧肯租房也要等房?jī)r(jià)調(diào)下來。然而，目前的情況令這些人頗為失望。不少地方的房?jī)r(jià)不但沒有因?yàn)檎{(diào)控而下跌，反而逆勢(shì)上漲，偏離民眾的實(shí)際購買力越來越遠(yuǎn)。這不僅加劇了民生問題的嚴(yán)峻性，也容易傷及政府的公信力。那么，是什么阻礙了調(diào)控？
一些地方政府對(duì)房市調(diào)控的認(rèn)識(shí)主要停留在行政手段方面，出臺(tái)的調(diào)控措施帶著行政色彩。比如，南京市最近出臺(tái)了一個(gè)“核價(jià)新政”：規(guī)定尚未銷售面積部分按“一套一價(jià)”所標(biāo)示的最高價(jià)格，應(yīng)低于2007年5月14日前該樓盤實(shí)際成交的最高價(jià)格（特殊套型除外），說得明白點(diǎn)就是：住房售價(jià)只能降而不能升。這種行政調(diào)控手段看似嚴(yán)厲卻存在明顯漏洞。有房地產(chǎn)開發(fā)商就坦言，新規(guī)定與此前樓盤定價(jià)方式相比并沒有根本性的變化，只是在定價(jià)的過程和手續(xù)上變得稍微繁瑣一點(diǎn)而已，在如何定價(jià)、如何調(diào)整浮動(dòng)幅度上仍是開發(fā)商說了算。
因此，我國(guó)的房市調(diào)控至今未能取得明顯效果，調(diào)控政策執(zhí)行者的理解能力和執(zhí)行政策、執(zhí)行力度是重要因素。但問題的根本出在保障性住房供應(yīng)不足這一關(guān)鍵問題上。加大保障性住房供應(yīng)量可以逐步解決低收入者的住房問題，降低無房戶對(duì)市場(chǎng)（包括購房和租房）的過度依賴，抑制房?jī)r(jià)的過快上漲。研究表明，廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房的供給每增加5%，就會(huì)迫使房?jī)r(jià)下降3%-4%。反之，則會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。我國(guó)最近幾年的房?jī)r(jià)上漲與保障性住房供應(yīng)的短缺密切相關(guān)。凡是房?jī)r(jià)上漲快的城市，保障性住房的供應(yīng)量必然不足。
事實(shí)上，不少地方政府對(duì)保障性住房的基本定義都沒有弄清楚，而是根據(jù)自己的價(jià)值取向?qū)ζ渥鞒隼斫夂团袛唷Ｒ恍┑胤缴踔镣瞥鱿迌r(jià)房來取代經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，就是對(duì)保障性住房政策的扭曲。住房保障主要是依賴政府的財(cái)政收入來進(jìn)行。像廉租房，所有投入基本上都是由政府來完成，租金也只是象征性的收取。因此，廉租房是最純正的保障性住房。其次是經(jīng)濟(jì)適用房，它由政府劃撥土地建設(shè)，在成本基礎(chǔ)上加收3％的利潤(rùn)后出售給中低收入者。至于限價(jià)房，只是比一般商品房售價(jià)略低一些的商品房而已，并不屬于保障性住房范疇。但也正因?yàn)槠渲邪恼?zé)任最小，一些地方政府才偏好限價(jià)房，而對(duì)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房“冷若冰霜”。
限價(jià)房只有在與廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)配套推出的情況下才能發(fā)揮作用，倘若地方政府在廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)方面不作為，單純依靠限價(jià)房來調(diào)控房?jī)r(jià)根本無濟(jì)于事。因此，應(yīng)當(dāng)首先把保障性住房供應(yīng)作為公共政策的決心，作為政府所應(yīng)提供的公共產(chǎn)品的一個(gè)組成部分來看待，而不僅僅將其看成是一項(xiàng)調(diào)控性政策———盡管它的確有調(diào)控房?jī)r(jià)的作用。
退一步說，加大保障性住房的供應(yīng)量，即使不能立即降低房?jī)r(jià)，至少也能大大緩解高房?jī)r(jià)帶來的民生問題。
房市調(diào)控至今未見明顯效果，與不少地方政府推卸自己在住房保障方面的責(zé)任有著直接聯(lián)系。要想有效降低房?jī)r(jià)快速上漲對(duì)民生問題的傷害，政府必須承擔(dān)起相應(yīng)的責(zé)任，增加保障性住房的供應(yīng)量，離開了這一點(diǎn)，再嚴(yán)厲的調(diào)控手段也難以取得效果。 |
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