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無論是國(guó)家外匯局2006年度檢查發(fā)現(xiàn)了19家中資銀行和10家外資銀行違反相關(guān)外匯管理規(guī)定的行為，還是最近深圳市對(duì)香港人到深圳購(gòu)房限制，表明境外投資者都在規(guī)避2006年政府“171號(hào)文”(即《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》)進(jìn)入內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
在中央緊縮“銀根”、緊縮“地根”雙重政策出臺(tái)后，前幾年瘋狂跑馬圈地的內(nèi)地房地產(chǎn)商，有相當(dāng)一部分面臨著資金鏈斷裂的危機(jī)。而實(shí)力雄厚的境外投資公司恰恰把內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的“利空”視為自身進(jìn)入的“利好”，迅速掀起了向中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)軍的步伐。
先從政府統(tǒng)計(jì)報(bào)表來看，2006年是外資進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)最快的一年，比如，2006年內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用外資達(dá)到394億元，盡管利用外資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的26880億比重僅為1.46%，但其增幅則達(dá)到53%。而且這種情況在2007年進(jìn)一步強(qiáng)化。比如2007年1-5月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金總量為12143億元，同比增長(zhǎng)26.2%，其中利用外資為222億元，同比增長(zhǎng)89.9%，占整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為1.82%，比2006年有所上升。也就是說，從資金流入的正式渠道來看，盡管利用外資進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)的資金所占比重一直處于較低水平，但是其快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)已經(jīng)顯現(xiàn)。這里既有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)避政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的動(dòng)機(jī)，也有境外企業(yè)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)暴利的虎視眈眈。
內(nèi)地一些大城市(如深圳)的房?jī)r(jià)短時(shí)間內(nèi)快速飆升，這并非居民住房需求短期爆發(fā)出來，而往往是境外投資者為先行，內(nèi)地投資者隨后炒作之結(jié)果。在上海，最早進(jìn)入房地產(chǎn)炒作的是一部分臺(tái)灣居民及香港居民。而近來深圳房?jī)r(jià)快速上漲，最早進(jìn)入房地產(chǎn)炒作的是香港居民。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近年來，香港居民在內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買住房280萬套，基本上兩個(gè)香港人就在內(nèi)地購(gòu)買住房一套。這樣一個(gè)數(shù)量，對(duì)于內(nèi)地偌大的房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，可能也算不了什么。但是，這些購(gòu)買力若大部分放在深圳，以香港居民的收入水平(香港人均GDP36000美元，深圳人均GDP僅8000美元左右)到深圳購(gòu)房，要推高深圳的房?jī)r(jià)就易如反掌了。
有人說，最近深圳房?jī)r(jià)快速飆升不是香港人大量購(gòu)買的結(jié)果，因?yàn)橄愀廴嗽谏钲谒?gòu)買的住房?jī)H7%左右。不過，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)完全的投資市場(chǎng)，投資市場(chǎng)的價(jià)格就是由投資者對(duì)市場(chǎng)預(yù)期決定的。在這種情況下，不要說有7%的境外投資者進(jìn)入這樣的市場(chǎng)(他們對(duì)市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期比內(nèi)地投資者要高)，即使比重更低，價(jià)格也完全可能因?yàn)閷?duì)市場(chǎng)價(jià)格的過高預(yù)期而不斷推高。
盡管深圳市政府部門看到香港人進(jìn)入其房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的作用，但是為時(shí)已晚，一個(gè)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)進(jìn)入瘋狂炒作之后，想通過房地產(chǎn)的商業(yè)存在原則及境外居民的居住原則來遏制是完全不可能的。其實(shí)，外管局的171號(hào)文件早就對(duì)境外投資者投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有詳細(xì)的規(guī)定。如今等大量香港投資者進(jìn)入了深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)后再來落實(shí)相關(guān)文件，這是不可思議的事情，作用將十分有限。
此外，除了外資進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)正式的渠道之外，眾多實(shí)力雄厚的國(guó)外資金都在采取種種不同的招數(shù)，迂回進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。這些境外投資者趕在2008年奧運(yùn)會(huì)舉辦前夕進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，有望實(shí)現(xiàn)在中國(guó)投資回報(bào)率超過100%。因此，他們?nèi)σ愿皫椭媾R資金鏈危機(jī)的內(nèi)地“炒樓公司”穩(wěn)定資金鏈，甚至不惜出巨資幫助內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)囤房、搶地、捂盤，最大程度地獲取利益。而這樣做可能導(dǎo)致的深層危機(jī)是：一旦中西部省區(qū)尤其是二線城市的樓盤也被炒高，就必然面臨著沿海居高不下、內(nèi)地后來居上的房產(chǎn)價(jià)格飆升局面，更加不利于調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格。而這些境外投資者還會(huì)想方設(shè)法進(jìn)入中國(guó)股市及匯市。這樣，外資不僅能夠通過樓市、股市、基金等便利牟取暴利，同時(shí)也希冀從人民幣升值過程中牟取巨額利潤(rùn)，一旦在匯市中得手，就會(huì)從包括房地產(chǎn)在內(nèi)的眾多行業(yè)內(nèi)連本帶利撤出。這就是1997年亞洲金融危機(jī)的真實(shí)寫照！
因此，面對(duì)最近內(nèi)地不少房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格快速飆升的態(tài)勢(shì)，僅是對(duì)境外投資者的商業(yè)存在原則，僅是居住性原則已經(jīng)不夠了，而是政府要對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展宗旨給予明確的定位，用法律的方式規(guī)定這是內(nèi)地居民住房消費(fèi)的市場(chǎng)而不是投資市場(chǎng)，遏制境外投資者進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)。內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)大量炒作而推高房?jī)r(jià)就是對(duì)絕大多數(shù)居民基本居住權(quán)的剝奪，就是讓國(guó)有資源及財(cái)富資本化后流入少數(shù)人及境外投資者手中。對(duì)此，政府應(yīng)該全面遏制境外資金進(jìn)入中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，以保障中國(guó)公民的基本權(quán)利，以保障國(guó)家利益不受到侵犯。
(作者系中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員) |