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| 2007-07-17 作者：吳睿鶇 來源:證券時報 |
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從7月15日起，上海正式對轉讓居住未滿5年的非普通商品住房開征土地增值稅。這一原本意在抑制投機的舉措，在二手房指數(shù)創(chuàng)近年新高、供需存在缺口、價格漲幅顯著放大的情況下，開始演變成對買房人的稅負轉嫁。
從理論上講，稅收調控房地產市場，可以將增加售房者的開支成本，繼而抑制需求，使得房價回落到合理價位。但在現(xiàn)實操作過程中，稅收負擔是可以轉嫁的，如果買房者的需求更加強烈，也就是需求彈性較小，那么稅收負擔可以輕松轉嫁給買房者�！�
政府對非普通商品房開征土地增值稅，其本意是通過稅收負擔來增加二手房轉讓成本，以減少二手房的市場投機行為，那么，出發(fā)點絕對正確的公共政策為何會誤傷購買者呢？首先，就目前而言，房地產市場是一個賣方市場，市場由賣方一統(tǒng)天下。房地產市場從土地出讓到房屋建設、銷售和相關信息，全由權力部門和相關利益集團所把持和壟斷，由于買賣雙方信息嚴重不對稱，一些利益集團往往趁機制造虛假繁榮，造成供不應求的假象，從而引導乃至操縱房地產市場，將買房者置于被動位置，這是中國房地產市場連續(xù)數(shù)年只漲不跌的重要根源。
在一個賣方所主導的市場，稅收及相關費用可以很輕松地被轉嫁到買方身上�，F(xiàn)在，國內房價依然在“高歌猛進”，中央一系列宏觀調控政策也未能阻止房價一路上漲的勢頭。從國家統(tǒng)計局每個月發(fā)布的房價變動數(shù)據(jù)看，2007年上半年全國各大城市的房價“漲”聲一片，目前全國幾乎所有城市的房價都已遠離普通購房者的承受極限。像石家莊這樣的二三線城市，二環(huán)以內的房價平均也在5000元/平方米左右。深圳市5月份新房成交均價也已經(jīng)達到1.42萬元/平方米，超過普通購房者可承受極限的兩倍！在這種背景下，與房產有關的任何負擔，都可能輕而易舉地被轉嫁到買房者身上，更遑論二手土地增值稅這樣一個不會影響市場局面的小稅種。
與此同時，缺乏利益相關方充分博弈，也是造成公共政策頻頻“誤殺”購買方的重要因素。按道理講，政府在出臺一項公共政策時，要充分考慮多方利益主體博弈問題，應將博弈前置，換句話說，要假想各利益方抵制或消解政策為出發(fā)點，進而制訂出符合多方利益的政策。以二手房土地增值稅而言，在政策出臺之前，就要考慮政府、開發(fā)商與購房者是否會發(fā)生沖突，稅務機關應承擔什么樣的責任，納稅人意見和建議如何納入制度安排框架。我們不難發(fā)現(xiàn)，由于上海二手房土地增值稅政策出臺前，沒有給各利益主體提供充分博弈的平臺，導致了政策還未正式實施，各方利益主體就出現(xiàn)了討價還價、公開抵制、推諉扯皮等現(xiàn)象。
應該承認，在平抑房價方面，僅憑依仗交易環(huán)節(jié)中稅收調整，只會觸及皮毛，而不會從根子上破解困局。事實上，我國在房屋流通領域上，涉及稅種多達數(shù)十種。譬如，根據(jù)國家稅法和政策規(guī)定，國家對個人轉讓房地產征稅涉及的稅種包括契稅、營業(yè)稅、印花稅等，但是，稅收這套系列“組合拳”，并未對國內居高不下的房價起到很大的遏治效果�？梢韵胂�，即便再加上二手房土地增值稅的開征，所起的效果也未必能夠讓公眾滿意。而且，并不排除在客觀上起到進一步推高房價、增加購房者負擔的負面效果。 |
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