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| 以民生為重 給小產(chǎn)權(quán)房一條出路 |
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| 2007-07-19 時(shí)寒冰 來(lái)源:上海證券報(bào) |
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倘若不是出于無(wú)奈，沒(méi)有誰(shuí)愿意去購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房在遠(yuǎn)離城市的農(nóng)村，公共設(shè)施落后，交通成本畸高。并且，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，難以辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)，潛藏著房屋質(zhì)量、物業(yè)管理、違規(guī)拆遷等諸多風(fēng)險(xiǎn)。
但是，盡管風(fēng)險(xiǎn)巨大，小產(chǎn)權(quán)房依然熱銷。據(jù)調(diào)查，小產(chǎn)權(quán)房屋的交易量已經(jīng)達(dá)到全北京市商品房交易量的兩成。人們購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的首要理由是便宜。小產(chǎn)權(quán)房是城鎮(zhèn)居民被高房?jī)r(jià)產(chǎn)生的“擠出”效應(yīng)驅(qū)趕的結(jié)果：從市中心到市郊，再?gòu)氖薪嫉街苓呣r(nóng)村地區(qū)，他們距離城市越來(lái)越遠(yuǎn)，其中的酸楚難以名狀。
有一個(gè)觀點(diǎn)必須得到糾正，有人認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房之所以便宜，主要在于小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有繳納土地出讓金。這其實(shí)忽略了小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格的真正構(gòu)成。目前，商品房的建筑成本一般在每平方米1000元左右，而小產(chǎn)權(quán)房的售價(jià)一般在每平方米3000元左右，這個(gè)2000元的差價(jià)中實(shí)際上已經(jīng)包含了相當(dāng)于土地出讓金(全部或部分)的費(fèi)用和開發(fā)者不菲的利潤(rùn)。因?yàn)檗r(nóng)民建房出售，必然會(huì)把其幾十年土地收益累加起來(lái)計(jì)入成本。一畝等于666.67平方米，倘若建成住房，假設(shè)容積率為3，理論上可建住房2000平方米，這樣，一畝地的理論收益大約為400萬(wàn)元，遠(yuǎn)超過(guò)土地100年的正常收益。倘若容積率再高一些，這一畝地帶來(lái)的收益將更大，因?yàn)楸本┦胁簧俳?jīng)濟(jì)適用房的容積率超過(guò)10。
所以，小產(chǎn)權(quán)房不僅映襯出了商品房的真實(shí)價(jià)格及其巨額暴利，還間接映襯出了土地出讓金和稅費(fèi)的合理界限。如果說(shuō)前者讓開發(fā)商敵視和憤怒的話，后者則讓從土地出讓中獲益的有關(guān)部門深感不安。于是，小產(chǎn)權(quán)房遭到了來(lái)自于既得利益集團(tuán)和權(quán)力部門的雙重壓力。有開發(fā)商主張拆除甚至炸毀小產(chǎn)權(quán)房，意在延續(xù)高房?jī)r(jià)局面，獲取高額壟斷利潤(rùn)。而有關(guān)部門也曾對(duì)小產(chǎn)權(quán)房作出嚴(yán)厲表態(tài)，這一度引發(fā)公眾的質(zhì)疑。
首先，小產(chǎn)權(quán)房不是一夜之間突然建造起來(lái)的，此前有關(guān)部門為何不予以制止，卻拖延到房屋建好、銷售一空，甚至已經(jīng)住人的情況下才表態(tài)嚴(yán)厲查處？在這種看似嚴(yán)厲的執(zhí)法背后，實(shí)際上包含著對(duì)固有職責(zé)的懈怠和從不作為到亂作為的無(wú)序跳躍，不僅執(zhí)法難度大，所導(dǎo)致的不確定性風(fēng)險(xiǎn)(比如對(duì)社會(huì)穩(wěn)定的危害等)也非常大。
其次，查處小產(chǎn)權(quán)房的執(zhí)法依據(jù)甚至執(zhí)法主體都存在爭(zhēng)議。中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授王軼認(rèn)為：“小產(chǎn)權(quán)房建在農(nóng)村土地上，并不適用《城市房地產(chǎn)管理法》，如果非說(shuō)違法，北京市國(guó)土資源局此次叫停就缺乏法律依據(jù)�！卑凑账慕忉�，國(guó)土部門管理范圍是國(guó)有土地和被征用為國(guó)有的農(nóng)村集體土地，集體土地缺少一個(gè)統(tǒng)一的管理部門，尚處在灰色地帶。
因此，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房一拆了之，不僅可能造成局部性的民生惡化，危及社會(huì)穩(wěn)定，其行政行為或執(zhí)法行為的法律依據(jù)也不夠充分。
應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，小產(chǎn)權(quán)房也有一定的積極意義：
第一，平抑房?jī)r(jià)，減輕政府調(diào)控房?jī)r(jià)的壓力。小產(chǎn)權(quán)房增加了住房供應(yīng)量，有利于平抑快速增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)。
第二，促進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)。城市居民到農(nóng)村居住、投資，將加快農(nóng)村落后的服務(wù)設(shè)施的升級(jí)，提高農(nóng)民剩余勞動(dòng)力的就業(yè)率，激活農(nóng)村消費(fèi)市場(chǎng)，為農(nóng)村帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇，加快農(nóng)村向城市化邁進(jìn)的步伐和新農(nóng)村建設(shè)的步伐。
第三，緩解政府社會(huì)保障性住房的壓力。社會(huì)保障性住房供應(yīng)嚴(yán)重不足，既是我國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲的原因，也是房?jī)r(jià)上漲引發(fā)的民生問(wèn)題顯得比較嚴(yán)重的原因。小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格低于經(jīng)濟(jì)適用房，即使補(bǔ)交部分稅費(fèi)或土地出讓金，也可歸屬于保障性住房之列，在一定程度上彌補(bǔ)了政府職能的缺位。
正是由于上述原因，應(yīng)該給小產(chǎn)權(quán)房一條出路，而不是一拆了之。令人欣慰的是，政府給出了理性的表態(tài)。7月12日，國(guó)家土地副總督察甘藏春在回應(yīng)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題時(shí)表示，國(guó)家非常重視小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象，在對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)試驗(yàn)、試點(diǎn)進(jìn)行總結(jié)后，將選擇合適的時(shí)機(jī)通過(guò)立法來(lái)解決。這說(shuō)明先立法再通過(guò)補(bǔ)交部分稅費(fèi)或土地出讓金，很可能成為解決小產(chǎn)權(quán)房的最終選擇，這自然也是多贏的選擇。 |
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