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| 2007-07-24 作者：馬紅漫 來源:東方早報 |
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大暑節(jié)氣，全國的樓市也一片火爆。據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，2007年6月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.1%，漲幅比上月高0.7個百分點(diǎn)。2007年以來，一度出現(xiàn)低迷的全國房產(chǎn)市場仿佛一夜間就火爆起來，在南國深圳，甚至出現(xiàn)房價半年內(nèi)飆升50%的罕見狀況。
在上海，樓市也似乎在隨氣溫逐漸走高。統(tǒng)計顯示，今年上半年，上海商品住宅成交量高達(dá)1046.4萬平方米，比去年同期增長22.9%，平均成交價格也上漲了4.16%。樓市的火爆讓曾經(jīng)一度絕跡的徹夜排隊買房現(xiàn)象再現(xiàn)上海。而在二手房市場上，中介坦言，只要有房源就會有多個買家來搶購。
樓市的火爆讓投資客樂在其中，房市“坐莊說”也甚囂塵上，有業(yè)內(nèi)人士甚至有根有據(jù)地測算，如果擁有數(shù)十億元資金就可以在某些地區(qū)人為地操縱房價，從而成為類似股票市場的樓市“莊家”。
然而當(dāng)以生活居住為最終目的的房產(chǎn)，在某些投資者眼中完全異化成為投資用途的“股票”時，那么這個市場顯然已經(jīng)偏離其真實價值。市場經(jīng)濟(jì)中最基本的規(guī)律就是，任何一個產(chǎn)品，無論它是消費(fèi)品，還是投資品，價格偏離價值只能是暫時的，長期看來必然要回歸價值本身。盡管沒有人能夠準(zhǔn)確預(yù)知這樣的回歸將在何時以何種方式來臨，但是對于房地產(chǎn)市場投資者而言，各種風(fēng)險正在悄然的積累：
首先，國內(nèi)主要城市的房價已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了居民的收入水平，系統(tǒng)性風(fēng)險越來越明顯。測算表明，北京、上海、廣州、深圳4個城市的房價收入比都已經(jīng)超過12倍，已經(jīng)超過國際標(biāo)準(zhǔn)2倍以上。當(dāng)房價已經(jīng)在大部分地區(qū)讓大部分人群難以承受，也就意味著市場價格已經(jīng)嚴(yán)重偏離合理價值，市場價格自我矯正的系統(tǒng)性風(fēng)險越來越大。
其次，政府的房產(chǎn)調(diào)控政策極有可能進(jìn)一步強(qiáng)化，預(yù)期中強(qiáng)烈調(diào)控政策的出臺，將構(gòu)成房產(chǎn)市場投資的政策性風(fēng)險。盡管三年來的調(diào)控似乎換來的卻是房價的一片漲聲，但調(diào)控政策的一時失靈，絕不意味著面對房價的逆勢飆升，房產(chǎn)調(diào)控政策會缺乏強(qiáng)硬的措施。恰恰相反，從未來政策預(yù)期看，物業(yè)稅的醞釀實施將會構(gòu)成對房價非理性飆升的致命一擊。而既有推進(jìn)中的調(diào)控政策，諸如嚴(yán)查房產(chǎn)商違規(guī)交易、“9070”項目逐步竣工上市，以及增加房產(chǎn)土地供給等等措施，都將逐步發(fā)揮其調(diào)控效果，政策落實后的作用正在積累并強(qiáng)化，一旦政策合力集中爆發(fā)，將會給房價帶來實質(zhì)性的政策“拐點(diǎn)”。
第三，房產(chǎn)投資者的投資風(fēng)險也在逐步顯現(xiàn)。熟悉股市的投資者都知道，市場對于股價合理性的判斷依據(jù)是上市公司的盈利能力。同樣的，對于房產(chǎn)投資是否可行，理性的判斷依據(jù)并非是未來房價的走勢，而是購房價格所能獲得的租金回報高低。而與樓價不斷飆升形成鮮明對比的是，各地的房屋出租價格幾乎都是原地踏步。上海一些高端住宅的出租回報率僅有4%，這一投資回報水平甚至不及同期的通貨膨脹比率。但與微薄的價值投資回報相反，對于投資者而言，一旦房價出現(xiàn)大幅調(diào)整，則意味著個人資產(chǎn)大幅縮水、銀行負(fù)債纏身，甚至可能導(dǎo)致個人信用破產(chǎn)，徹底改變自己的人生軌跡，房產(chǎn)投資的巨大風(fēng)險與理性收益明顯不對等。
“樓市有風(fēng)險，投資需謹(jǐn)慎”，很多投資者也許認(rèn)為這是老生常談，“博傻”的心理決定了他們不會愿意輕易收手。每個投資者都在夢想能逃脫接到“最后一棒”，但是，所有的人都會這么幸運(yùn)嗎？ |
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