日前，建設(shè)部官員在談到住房保障制度時(shí)，提到國(guó)家將加強(qiáng)立法工作，包括研究制定《住宅法》。（昨日《新京報(bào)》）

　　《住宅法》作為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的根本大法，有人認(rèn)為，《住宅法》將對(duì)我國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃、管理機(jī)構(gòu)、市場(chǎng)主體和市場(chǎng)運(yùn)行的監(jiān)督管理，以及住房保障制度等予以法律規(guī)定，作為規(guī)范市場(chǎng)的基礎(chǔ)法律。但如果按照這些提議的內(nèi)容，《住宅法》并非是一部房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的根本大法，而是房地產(chǎn)市場(chǎng)存在與發(fā)展的管理性條例，可能與我們民眾所需要的《住宅法》差距較遠(yuǎn)，這樣的《住宅法》也可能無(wú)法真正起到保護(hù)絕大多數(shù)民眾居住權(quán)的作用。
　　我們需要一部什么樣的《住宅法》？在我看來(lái)，制定中國(guó)《住宅法》應(yīng)該在以下三個(gè)理論前提下進(jìn)行。
　　一是，在現(xiàn)代文明社會(huì)，每一個(gè)公民的基本居住權(quán)具有根本上的優(yōu)先性。這是房地產(chǎn)市場(chǎng)存在與發(fā)展不證自明的公理。因?yàn)椋�每一個(gè)公民的基本居住權(quán)是現(xiàn)代文明社會(huì)基本標(biāo)志，也是每一個(gè)公民的基本權(quán)利。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律制度、發(fā)展模式、運(yùn)作規(guī)則、利益分配與調(diào)整等方面，只能是在這個(gè)基礎(chǔ)上建立、延伸與拓展。
　　二是，政府的重要職能是提供公共服務(wù)，就是以民眾的根本利益為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。因此，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的存在與發(fā)展，首先應(yīng)以改善絕大多數(shù)人的基本居住條件為目的，而不能單純追求GDP高低、房地產(chǎn)增加多少產(chǎn)值。
　　三是，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是建立在土地國(guó)有的基礎(chǔ)上的。民眾有權(quán)利轉(zhuǎn)讓或收回國(guó)有的土地，也有權(quán)利來(lái)共同分享土地的增值，有權(quán)利來(lái)分享土地附著物的溢價(jià)。因此，國(guó)有土地資源不可以成為少數(shù)人牟利的工具。
　　如果《住宅法》離開這三個(gè)基本前提，既沒有理論上依據(jù)，也容易損害民眾利益。我認(rèn)為，我們需要的《住宅法》最低限度的宗旨，是要求房地產(chǎn)市場(chǎng)把生產(chǎn)完全、舒適、大多數(shù)居民都有支付能力的住宅為目標(biāo)。
　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)宗旨確立的基礎(chǔ)上，再重新考慮中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式，及中國(guó)的住房保障體系。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式應(yīng)由三部分組成：一是20%的完全商品房市場(chǎng)，市場(chǎng)主體為中高收入者，這個(gè)市場(chǎng)既是投資品也是消費(fèi)品，完全由市場(chǎng)來(lái)選擇；二是10%的廉租房，其主要目的是讓那些喪失生活能力的老人、病人、殘疾人有基本的住房保證。這個(gè)市場(chǎng)完全由政府制定準(zhǔn)入規(guī)則來(lái)分配；三是70%的居民有支付能力的市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)完全界定為消費(fèi)品市場(chǎng)。政府通過信貸政策、稅收政策、住房政策、住房規(guī)劃政策，來(lái)保證大多數(shù)居民有支付能力進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。只有用法律方式把房地產(chǎn)發(fā)展模式制度化，才能找到房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展之路。
　　《住宅法》還應(yīng)該把房地產(chǎn)問題納入完全的公共決策程序。當(dāng)前各級(jí)政府出臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策并不少，但是有些房地產(chǎn)政策在內(nèi)容和政策議程設(shè)置上還欠缺公共性，從而使許多重大的房地產(chǎn)市場(chǎng)問題，特別是涉及民眾切身利益的重大問題不能夠進(jìn)入房地產(chǎn)政策議程設(shè)置。這樣，房地產(chǎn)問題要徹底解決很難。
　　總之，《住宅法》應(yīng)該在三個(gè)基礎(chǔ)前提上，來(lái)設(shè)定房地產(chǎn)市場(chǎng)存在與發(fā)展的基本宗旨、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式及住房保障體系模式；應(yīng)明確房地產(chǎn)問題及政策議程設(shè)置的公共性，并在完全公共性基礎(chǔ)上來(lái)立法。

（中國(guó)社科院金融研究所研究員）