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| 2008-06-02 陳波翀 來源:上海證券報(bào) |
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房?jī)r(jià)何時(shí)會(huì)見底？市場(chǎng)眾說紛紜，比較有代表性的有三種觀點(diǎn)。開發(fā)商和房地產(chǎn)中介認(rèn)為房?jī)r(jià)早已見底，甚至還會(huì)繼續(xù)上漲，只是漲幅會(huì)低于2007年的水平。投機(jī)客和銀行則比較矛盾，但更傾向于房?jī)r(jià)即將見底，房?jī)r(jià)不再下跌了，投機(jī)客就可以從容出手，銀行也不用擔(dān)心資產(chǎn)質(zhì)量的問題。唯有潛在的自住需求者，在苦苦等待房?jī)r(jià)的底部出現(xiàn)。
底部在哪里呢？很明顯是開發(fā)商的預(yù)期與購房者的預(yù)期比較接近的時(shí)候，市場(chǎng)均衡的房?jī)r(jià)才會(huì)出現(xiàn)，即本輪理性價(jià)值回歸的終點(diǎn)。如果開發(fā)商預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)上漲，哪怕是拆借地下資金，也會(huì)拿地?cái)U(kuò)大儲(chǔ)備，畢竟豐厚的利潤(rùn)就擺在眼前。如果購房者預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)上漲，無論是自住需求還是投資需求，都會(huì)想方設(shè)法從市場(chǎng)上得到滿足�？蓪�(shí)際情況是什么樣的呢？土地頻頻流拍，成交持續(xù)低迷，以至于銀行消費(fèi)貸款余額出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。房?jī)r(jià)怎么可能還會(huì)漲呢？
筆者看來，房?jī)r(jià)見底至少需要三個(gè)條件。首先，地價(jià)要先見底。眾所周知，在房?jī)r(jià)泡沫的末期，房?jī)r(jià)的高點(diǎn)，自然決定了地價(jià)的頂點(diǎn)。開發(fā)商敢于高價(jià)拿地，絕對(duì)是對(duì)房?jī)r(jià)的高度抱有幻想。同樣道理，在房?jī)r(jià)下跌的末期，地價(jià)的低點(diǎn)，也就決定了房?jī)r(jià)的底部。開發(fā)商的成本與市場(chǎng)價(jià)格逐漸趨同，房?jī)r(jià)的底部也就出現(xiàn)了。
其次，泡沫要適度。沒有房?jī)r(jià)泡沫的市場(chǎng)，顯然是不可能存在的。道理很簡(jiǎn)單，房地產(chǎn)市場(chǎng)歷來存在自住需求與投資需求，在自住需求占據(jù)主導(dǎo)地位的市場(chǎng)環(huán)境下，我們認(rèn)為泡沫是適度的。相反，如果投資需求為主，就會(huì)使房?jī)r(jià)偏離供求關(guān)系的軌道。如何判斷泡沫是否適度呢？觀察一手房與二手房成交的數(shù)量關(guān)系就知道了，如果一手房成交面積與二手房比較接近，我們認(rèn)為房?jī)r(jià)泡沫是輕微或適度的。如果二手房成交面積兩倍于一手房，意味著房?jī)r(jià)泡沫已十分嚴(yán)重。
最后，成交必須要放大。無論是一手房還是二手房成交，都表明了一種市場(chǎng)態(tài)度，即需求方對(duì)供給方的價(jià)格認(rèn)可程度。成交低迷只能說明需求方認(rèn)為價(jià)格不合理，市場(chǎng)觀望氛圍較重，房?jī)r(jià)自然還會(huì)下跌。成交放大之后，房?jī)r(jià)獲得支撐，下跌的空間及可能性均十分有限。
房?jī)r(jià)見底的三個(gè)條件中，條件一和條件二是必要條件，條件三才是充分條件。也就是說，即便是地價(jià)創(chuàng)下新低，二手房成交與一手房基本持平，也不能判斷房?jī)r(jià)就見底了。房?jī)r(jià)的底部確認(rèn)還需要一個(gè)過程，即成交的緩慢放大，直至單月成交達(dá)到前12個(gè)月的平均水平。
綜上所述，房?jī)r(jià)見底也是一個(gè)緩慢的過程。根本原因是預(yù)期的形成和改變，需要較長(zhǎng)的時(shí)間周期。首先，國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控措施，不可能在短期內(nèi)松動(dòng)。根據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查，4月份全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲10.1％，環(huán)比上漲0.2％，房?jī)r(jià)依然呈緩慢上漲趨勢(shì)，調(diào)控目標(biāo)顯然沒有完全實(shí)現(xiàn)。其次，領(lǐng)跌全國的深圳房?jī)r(jià)尚未見底。根據(jù)深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局公布的數(shù)據(jù)，1月—4月份，深圳共掛牌出讓居住性用地9宗，成交僅3宗（含限價(jià)房用地）。其中一塊地以底價(jià)成交，開發(fā)商振業(yè)集團(tuán)拿地成本僅為2836元/平方米，地價(jià)低點(diǎn)基本出現(xiàn)。即便如此，算上1年—2年的開發(fā)周期，房?jī)r(jià)見底最快也要等到明年。因此，除了耐心等待，我們還能做什么呢？ |
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