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央行日前發(fā)布了《2008年上半年北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)信貸形勢(shì)分析報(bào)告》，傳遞了對(duì)當(dāng)前尤其是奧運(yùn)之后房地產(chǎn)金融的審慎關(guān)注，引發(fā)各界的廣泛關(guān)注。(《京華時(shí)報(bào)》，2008年8月4日)
那么，當(dāng)前的房貸風(fēng)險(xiǎn)究竟有多大？應(yīng)該說目前還不大。央行在報(bào)告中提醒金融機(jī)構(gòu)密切關(guān)注房貸三重風(fēng)險(xiǎn)：一是部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金趨緊可能造成開發(fā)貸款不良率上升；二是房價(jià)低迷可能造成個(gè)人住房貸款違約增加；三是預(yù)售資金管理缺位可能會(huì)產(chǎn)生信貸資金風(fēng)險(xiǎn)。
就這三重風(fēng)險(xiǎn)而言，我們還看不到違約行為集中爆發(fā)的可能性。北京的情況總體來看，不良貸款率雖有微幅上升，但顯然仍落在安全區(qū)間。
在房價(jià)調(diào)整幅度較大的深圳，情況也沒有出現(xiàn)明顯惡化。深圳銀監(jiān)局公布的數(shù)據(jù)顯示，有千億資金斷供不可能，幾百億也不可能，可能是數(shù)字是十億級(jí)的。其他城市以及商業(yè)銀行的調(diào)查無一例外均否認(rèn)了出現(xiàn)斷供潮的可能性。
將來會(huì)惡化嗎？可能性是存在的，這正是央行的擔(dān)憂之處。房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)將比股市波動(dòng)造成遠(yuǎn)為深廣的影響。如綜合來看，中國爆發(fā)“次貸”的風(fēng)險(xiǎn)可能并不小于美國。很多人注意到，美國次貸危機(jī)根子雖在房價(jià)調(diào)整，但發(fā)達(dá)的金融工具卻是催化劑和放大器；而我國結(jié)構(gòu)性金融供給尚不成規(guī)模，房價(jià)下調(diào)所直接引發(fā)的不良貸款對(duì)商業(yè)銀行的影響不可能很大。
但應(yīng)該注意的是，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)同時(shí)也存在著風(fēng)險(xiǎn)更大的基因。中國的房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模較小，行業(yè)集中度極低，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，并且銀行信貸是開發(fā)商的主要資金來源。此外，中國的家庭在購房時(shí)，只要能拿出首付，實(shí)際上就能獲得貸款，有的地方甚至打擦邊球做高房價(jià)創(chuàng)新出“零首付”，這不僅助長了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)之風(fēng)，也透支了住房市場(chǎng)的正常需求，這些需求更多地是建立在對(duì)房價(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期之上。
我們可以從央行報(bào)告中窺見出怎樣的政策信息？首先應(yīng)該明確的是，顯然不能將報(bào)告看作是救市的先兆。最近市場(chǎng)上鼓吹斷供潮以及銀行先死等論調(diào)，試圖逼迫信貸政策放松。至少從當(dāng)前來看，這種努力是徒勞的，反而促使金融監(jiān)管層和商業(yè)銀行嚴(yán)格放貸條件，收緊問題貸款。其次，央行報(bào)告意在警告銀行、個(gè)人和房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)，房價(jià)下降的損失首先將在這三方之間分?jǐn)偅胄胁粫?huì)為所有波動(dòng)埋單。
任何的救市行動(dòng)應(yīng)該發(fā)生在當(dāng)市場(chǎng)過度調(diào)整到真實(shí)價(jià)值之下，并會(huì)對(duì)家庭、機(jī)構(gòu)或經(jīng)濟(jì)增長造成嚴(yán)重影響的時(shí)候。美國對(duì)證券市場(chǎng)和“兩房”的救助符合這一準(zhǔn)則，而中國并不具備這個(gè)前提。中國的股市經(jīng)歷了急劇的調(diào)整，但沒有共識(shí)認(rèn)為大部分股票已被低估。中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)更是如此。既然如此，何談救市？ |