有部分市場(chǎng)人士認(rèn)為,如果說央行下調(diào)“兩率”是此前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的轉(zhuǎn)折點(diǎn),那么財(cái)政部10月22日的新政出臺(tái)可以說是政府著手“救市”的開始。而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說,這套組合拳為其增加了房?jī)r(jià)抗跌的底氣,甚至也有觀點(diǎn)認(rèn)為此舉將會(huì)把低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)又推向高漲行情。筆者認(rèn)為,這樣的想法大錯(cuò)特錯(cuò)。

　　財(cái)政部針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)領(lǐng)域的減稅政策是在當(dāng)前對(duì)整個(gè)行業(yè)都將減稅這個(gè)大背景下,更確切地說是從整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度來考慮的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的聯(lián)動(dòng)性,可以直接帶動(dòng)建筑業(yè)、鋼鐵、水泥以及建材裝修等眾多行業(yè)的發(fā)展,因此,財(cái)政部此舉并非是簡(jiǎn)單的托市行為。筆者估計(jì),中央政府在未來針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)進(jìn)一步推出的減稅政策,但這并不能成為房?jī)r(jià)上漲的理由,更不能稱之為政府托市。如果有房地產(chǎn)企業(yè)把新政認(rèn)為是新一輪房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力將會(huì)導(dǎo)致致命的錯(cuò)誤。
　　新政的出臺(tái)更多是針對(duì)解決中低收入階層自住房問題。條文明確規(guī)定,對(duì)購(gòu)買90平方米以下的住房,契稅稅率下調(diào)為1%,而90平方米住房的需求者絕大部分屬于中低收入階層。此外,免征個(gè)人銷售住房的印花稅和土地增值稅,對(duì)我國(guó)二手房市場(chǎng)來說,可以起一個(gè)很好的刺激作用,二手房市場(chǎng)交易成本的下降又顯然可以降低中低收入階層的購(gòu)房成本。因此,新政的出臺(tái)將主要是以保民生為主,而高企的房?jī)r(jià)顯然與政府的保民生目標(biāo)相背離。從這方面來看,新政將不會(huì)成為房地產(chǎn)價(jià)格新一輪高漲的助推器。
　　新政主要是針對(duì)自住消費(fèi)需求,對(duì)房地產(chǎn)投資（機(jī)）的政策仍未改變。無論是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)買地融資的限制還是針對(duì)房地產(chǎn)投資（機(jī)）的“二套房”政策,都是為了打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī),引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展。眾所周知,我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格從2003年開始一路高歌猛進(jìn),尤其是以去年最為顯著,這與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過度投資（機(jī)）有著莫大關(guān)系。因此,在國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資（機(jī)）相關(guān)政策的出臺(tái)以后,以及當(dāng)前經(jīng)濟(jì)不確定性導(dǎo)致投資（機(jī)）的萎縮,房地產(chǎn)價(jià)格高漲的平臺(tái)已經(jīng)喪失,當(dāng)前支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的絕大部分是自住需求,然而,相對(duì)于當(dāng)前這部分人群收入而言,房?jī)r(jià)的高企顯然無法釋放這部分潛在的需求轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的購(gòu)買。與此同時(shí),新政也明確規(guī)定金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款,其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,最低首付款比例調(diào)整為20%。住房公積金貸款利率各個(gè)檔次也分別下調(diào)0．27個(gè)百分點(diǎn)。如果房地產(chǎn)企業(yè)仍然采取硬扛的方式維持房?jī)r(jià)高企,那么新政就更難成為房地產(chǎn)企業(yè)的“救星”。
　　為了使經(jīng)濟(jì)不至于過度下滑,政府正在通過一系列政策措施刺激內(nèi)需。從理論上說,由于房地產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng),房地產(chǎn)企業(yè)的繁榮的確可以帶動(dòng)其他行業(yè)的快速發(fā)展,進(jìn)而促進(jìn)全社會(huì)消費(fèi)的增加。但是房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè),尤其在我國(guó)還處于工業(yè)化階段,各領(lǐng)域還需大量資金投入的背景下,如果發(fā)生房地產(chǎn)業(yè)過度吸收其他領(lǐng)域的資金,將會(huì)導(dǎo)致我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)空心化以及社會(huì)財(cái)富過度集中的危險(xiǎn)。而當(dāng)前正是由于我國(guó)貧富兩極分化較為嚴(yán)重,如果再經(jīng)過房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)富集中效應(yīng),只會(huì)更加加劇這一分化。這不僅從經(jīng)濟(jì)角度來看不利于內(nèi)需的增長(zhǎng),也與和諧社會(huì)建設(shè)大計(jì)相背離。同時(shí),通過房地產(chǎn)市場(chǎng)的過度繁榮來刺激經(jīng)濟(jì)只會(huì)把一國(guó)經(jīng)濟(jì)帶入危機(jī)的邊緣。此次席卷全球的美國(guó)金融危機(jī)就是從房地產(chǎn)市場(chǎng)開始的,當(dāng)然與美國(guó)監(jiān)管機(jī)構(gòu)不作為有很大關(guān)系,其實(shí)美國(guó)過度發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)也是直接的原因。因此,無論是從我國(guó)國(guó)情出發(fā),還是以當(dāng)前美國(guó)金融危機(jī)為鑒,都需要政府保持清醒的頭腦,即中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴利時(shí)代應(yīng)該終結(jié),否則,美國(guó)的今天將會(huì)是中國(guó)的明天。
　　綜上所述,筆者認(rèn)為,此次政府的組合拳新政是希望借此政策措施來降低中低收入階層的購(gòu)房成本,斷然不會(huì)成為助推房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力。當(dāng)然,與購(gòu)房稅收相比,房?jī)r(jià)才是購(gòu)房成本的最主要部分,因此,若沒有房地產(chǎn)價(jià)格適度下調(diào)來與之配合,新政將無功而返。所以,政府“救市”與開發(fā)商自救相結(jié)合,才能真正激活房地產(chǎn)市場(chǎng),才能達(dá)到政府、房地產(chǎn)企業(yè)和消費(fèi)者“三贏”。