面對商品房銷售量連續(xù)下降導(dǎo)致的部分中小開發(fā)商資金鏈斷裂危局，繼鄭州、西安等城市提出回購商品房和空置房作為保障房之后，包括北京在內(nèi)的幾個核心城市也于近日紛紛表示，對于部分中低價位、中小戶型的普通商品住房，政府將采取建設(shè)與收購并舉的措施，收購部分符合條件的中低價位、中小戶型的普通商品房，轉(zhuǎn)化為保障性住房或限價房。盡管至今尚沒有城市全面鋪開相關(guān)回購操作，可政府回購普通商品房做保障房一時間卻已儼然成為各地政府的政策備選項。 政府回購商品房做保障房，一則可以為正陷入資金鏈瀕臨斷裂泥沼的中小房地產(chǎn)商解困，有效減少爛尾樓；二則可以解決因土地儲備難度加大、保障性用地遭冷遇而導(dǎo)致保障性住房供給不足的矛盾；三則也可以通過商品房政府回購刺激作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)走出困境，從而拉動國內(nèi)經(jīng)濟增長；可謂一舉數(shù)得。
  　但正如許多學(xué)者和業(yè)內(nèi)人士所說，政府回購商品房做保障房固有可行之因、之道，可卻無具體可鑒又無悖德之虞的安全操作“常道”，譬如如何讓民眾相信在此問題上政府處于道德倫理高地，是為了保障民生而不是為了既得利益者，因而真正實施起來會過關(guān)斬將，困難重重。
　　首先是審核決策關(guān)。由于政府回購普通商品房作為保障房涉及到政府采購、保障房配售等諸多獨立法律環(huán)節(jié)，所以是要經(jīng)過一定的預(yù)算、政府采購、配售決策程序的，都應(yīng)得到同級人民代表大會的批準(zhǔn)，并非由政府依職權(quán)頃直決定。
　　其次是回購方式關(guān)。政府參與市場操作回購商品房，必須恪守政府采購的相關(guān)規(guī)程，不能自導(dǎo)自買，非經(jīng)公開招標(biāo)或競爭性談判等競標(biāo)程序（不能適用單一來源采購方式），即使是房價、地段完全符合限價房要求的樓盤也不能直接下單購買，回購的采購方式一定要確保公開、公平、公正原則。
　　其三是回購價格關(guān)。政府回購普通商品房作為保障房的價格，其購置成本不得高于限價房的招標(biāo)開發(fā)成本，并不得高于同區(qū)域同位置任一普通商品房的價格。
　　最后是配售關(guān)�；刭徍蟮纳唐贩孔鳛楸Ｕ戏�，將按照保障房的相關(guān)條件進行配售。這就使得政府回購商品房時暗含了一個潛在的回購條件，即政府回購的商品房不得面積過大，不得系高檔商品房低賣后轉(zhuǎn)為保障房，以避免社會分配不公和相關(guān)利益輸送嫌疑。