開發(fā)商為何不愿降價？
    2008-12-17    劉濤    來源:廣州日報
    數(shù)據(jù)顯示，截至12月15日，北京尚未銷售的新建商品房加上現(xiàn)房，還有35.7745萬套房子沒有銷售出去，其中住宅15.1664萬套。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年1~10月全國商品房銷售中，無論是銷售面積還是銷售額，北京的降幅都位居全國主要城市榜首，也就是說需求正急劇萎縮。但與此同時，北京房價卻基本保持不變。這就讓人疑惑：莫非供求決定價格這一經(jīng)濟(jì)學(xué)基本規(guī)律在北京房地產(chǎn)市場上失靈了？
    據(jù)稱，多數(shù)開發(fā)商不肯以降價來帶動銷售量，是造成北京房地產(chǎn)市場成交量下調(diào)、房屋滯銷的主要原因。按業(yè)內(nèi)人士的說法，北京開發(fā)商之所以這么“牛氣”，是因為他們堅信“政府不會不管樓市”。但這似乎無法解釋為何近半年來國內(nèi)許多城市房價都在下調(diào)——按道理，若政府一管樓市就靈的話，其他城市的開發(fā)商也完全可以頂住不降價。
    可惜事實并不支持這一判斷。以天津為例，今年第三季度天津商品住宅成交面積為104萬平米，較第二季度環(huán)比下降低28%；均價則較第二季度下降了5%。顯然，對北京樓價堅持不降應(yīng)該還有更為合理的解釋。
    出于對房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷的擔(dān)心，最近幾個月來，各地政府確實出臺了五花八門的維穩(wěn)政策。例如提高房貸公積金上限、給予貨幣補貼，個別地方甚至不惜以戶口相贈；同時，從國內(nèi)整體宏觀政策環(huán)境來看，也越來越趨于寬松。
    應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，這有助于部分城市房地產(chǎn)市場人氣回升，如長沙和南京等地周末看房、逛房展會的人數(shù)有所增加。但需要指出的是，這些城市大多數(shù)是二三線城市，房價本身偏離大眾心理價位的情況也不算太離譜，加上價格適當(dāng)回落和地方政府出臺激勵措施，問津者自然會日漸增多。
    而北京房地產(chǎn)市場的問題在于：在價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出購房者心理價位的前提下，絲毫不考慮通過讓價格理性回歸來激活市場，而完全寄希望于政府干預(yù)來逆轉(zhuǎn)大勢。其荒誕的程度絲毫不輸于當(dāng)眾多上市公司陷入危機時，以為政府出臺一兩個政策就能讓股市重新回到6000點以上。
    筆者相信，對于開發(fā)商和部分投機者而言，還有一個沒說出口的理由，那就是對北京特殊地位的膜拜。作為中國的政治和文化中心，北京無疑集中了全國最好的教育資源、醫(yī)療資源和政策資源，就連政府部門、外企總部和國有銀行提供的就業(yè)機會之多，在國內(nèi)也無出其右者。這令不少人迷信，皇帝的女兒不愁嫁，就算其他城市房價降了，北京房子不降也總歸能賣出去。
    不可否認(rèn)，在正常年景這種假設(shè)或許成立。但開發(fā)商似乎對這場百年一遇的全球金融危機及其引起的嚴(yán)重后果缺乏足夠認(rèn)識，以為咬緊牙關(guān)扛一扛就能扛過去。在全球經(jīng)濟(jì)陷入衰退的情況下，多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，明年中國經(jīng)濟(jì)能完成“保八”任務(wù)已有相當(dāng)難度。而僅僅“保八”并不足以支持北京購房者繼續(xù)承擔(dān)如此高昂的房價。
    對于大多數(shù)普通購房者而言，買房買車在經(jīng)濟(jì)繁榮時期意愿較高。而未來一年，能夠保持家庭名義收入不下降已屬幸運，又何來余力繼續(xù)給開發(fā)商埋單呢？更何況，全球經(jīng)濟(jì)何時復(fù)蘇？一年、兩年還是三年？沒有人說得清，這就必然要求民眾盡量增加儲蓄，以備不時之需；而不是貿(mào)然投資，特別是投資在明知道會貶值的房子上。
    顯然，不肯降價的后果將是房地產(chǎn)市場需求進(jìn)一步萎縮。當(dāng)越來越多的樓盤滯銷時，將導(dǎo)致價格下行壓力不斷增強；而購房者看清楚這一點以后，將更趨于保守。最終，在市場“預(yù)期自我實現(xiàn)”力量的推動下，房價將以更快的速度下滑。這或許是有遠(yuǎn)見的開發(fā)商所不愿意看到的吧。
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