12月17日,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議,研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施。會(huì)議確定進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)。對(duì)已貸款購(gòu)買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水�?再申請(qǐng)購(gòu)買第二套普通自住房的居民,比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)房的優(yōu)惠政策。并對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅實(shí)行減免。
　　是否放寬二套房貸,一直被認(rèn)為是房地產(chǎn)政策松緊的重要指標(biāo),今年7月以前,房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨投資過(guò)熱問(wèn)題,國(guó)家政策的主要著力點(diǎn)是阻止房?jī)r(jià)泡沫擴(kuò)大,因此當(dāng)時(shí)中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)部經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮指出,“一年內(nèi)不要指望房地產(chǎn)政策放寬”。但時(shí)移事易,當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾轉(zhuǎn)為市場(chǎng)交易量驟降。房地產(chǎn)消費(fèi)引擎面臨“熄火”的危險(xiǎn)。當(dāng)前,政府面臨防止房地產(chǎn)泡沫破滅加劇經(jīng)濟(jì)緊縮,與繼續(xù)調(diào)整房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)之間的利弊權(quán)衡。在經(jīng)濟(jì)下行的威脅下,啟動(dòng)房地產(chǎn)消費(fèi)勢(shì)在必行。放寬政策限制以恢復(fù)市場(chǎng)信心在所難免。
　　但必須強(qiáng)調(diào),房地產(chǎn)市場(chǎng)從過(guò)熱轉(zhuǎn)向過(guò)冷,并不意味著市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整到位,政府此時(shí)出臺(tái)放寬政策限制的“新政”,也不意味著市場(chǎng)結(jié)構(gòu)趨于合理,結(jié)構(gòu)調(diào)整政策轉(zhuǎn)向。
　　分析從“過(guò)熱”到“過(guò)冷”的市場(chǎng)機(jī)理,不難發(fā)現(xiàn),2007年之前房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮其實(shí)是在土地供應(yīng)驟減,房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)扭曲的基礎(chǔ)上的幻覺(jué),市場(chǎng)過(guò)熱并不是消費(fèi)需求強(qiáng)勁的體現(xiàn),而恰恰是消費(fèi)需求逐步被抑制,投資需求乃至投機(jī)需求取而代之的過(guò)程。與“過(guò)熱”同源,當(dāng)前的“過(guò)冷”其本質(zhì)不過(guò)是“追漲不追跌”現(xiàn)象的另一種呈現(xiàn)。由于實(shí)際需求無(wú)法支持高房?jī)r(jià),以及宏觀政策調(diào)整導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期逆轉(zhuǎn),導(dǎo)致市場(chǎng)形成觀望氣氛。因此,“過(guò)熱”與“過(guò)冷”同源異構(gòu),都是供求結(jié)構(gòu)扭曲的表征,而供求結(jié)構(gòu)扭曲,價(jià)格虛高,才是消費(fèi)需求被抑制的根本原因。
　　為抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)“過(guò)熱”而推出的二套房貸限制措施,所針對(duì)的是投資需求,而不是消費(fèi)需求。但一部分市場(chǎng)人士呼吁放松二套房貸限制的目的,乃在于對(duì)中央收回成命,放棄房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整仍然抱有幻想。
　　投資需求可以拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)嗎?不能!根據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示,廣州10月一手住宅均價(jià)9469元/平方米,上漲14.9%,成交量只有35萬(wàn)平方米,比去年同期萎縮近四成,房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷,而根據(jù)高盛高華的最新調(diào)研數(shù)據(jù),廣州、深圳、東莞三地房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存積壓情況嚴(yán)重,三地房地產(chǎn)存貨分別達(dá)470萬(wàn)平方米、650萬(wàn)平方米、820萬(wàn)平方米(見(jiàn)昨日本報(bào)C02版)。存貨積壓意味著消費(fèi)者不認(rèn)同當(dāng)前價(jià)格。在房?jī)r(jià)回升的可能性甚微,市場(chǎng)低迷之時(shí),倘若價(jià)格下調(diào)不到位,投資資金絕無(wú)進(jìn)場(chǎng)可能。采取棄價(jià)保量的措施方為開發(fā)商的明智之舉。
　　中央放棄房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整了嗎?沒(méi)有!回到本次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議,本次放松二次房貸,僅限于“已貸款購(gòu)買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水�?申請(qǐng)購(gòu)買第二套普通自住房的居民”,雖然各商業(yè)銀行在執(zhí)行時(shí)會(huì)有松動(dòng),但政府支持對(duì)象為“普通商品房消費(fèi)”,而不是“投資需求”,并無(wú)疑義。與此同時(shí),本次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議特別指出,要“引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化,促進(jìn)商品住房銷售。支持合理融資需求,加大對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸支持”�？梢�(jiàn)增加市場(chǎng)供應(yīng)、降低購(gòu)房門檻的政策方向并沒(méi)有被棄守。
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)涉民生,也牽動(dòng)既得利益,當(dāng)前,各種救市措施紛紛以救市為名推出,是以民生為重還是以維護(hù)既得利益優(yōu)先,構(gòu)成“救市”和“毀市”的分水嶺。我們支持政府繼續(xù)推出以民生為本,以放權(quán)讓利、推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整為手段,以刺激消費(fèi)需求為目的的政策,反對(duì)任何以繼續(xù)維持既得利益為目的,以減少土地供應(yīng),更改戶型比例,甚至以財(cái)政補(bǔ)貼購(gòu)房等手段抗拒結(jié)構(gòu)調(diào)整的政策。