12月17日，國務(wù)院出臺促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的三條措施，對第二套房貸款的限制進行溫和松綁。在宏觀經(jīng)濟下行、房地產(chǎn)市場萎靡不振之際，中央政府出臺此項政策可謂準(zhǔn)確及時，也會收到短期快速的回暖效果；但由于政策的制定邊界極為謹(jǐn)慎，且宏觀經(jīng)濟背景難以短期快速扭轉(zhuǎn)，因此，對這項政策的遠(yuǎn)期效果，仍待觀察。

　　此次二次房貸的松綁，以城市人均住房面積為線，界定了改善型購房與投資性購房的區(qū)別。這說明，中央政府、央行和銀監(jiān)會對于鼓勵投資性需求仍比較謹(jǐn)慎。事實上，由于銀行很難界定改善型購房與投資性購房的區(qū)別，各銀行多不愿意在全球金融危機蔓延之時增加二套房貸，其風(fēng)險管控的目的非常明顯。但同時由于房地產(chǎn)在經(jīng)濟運行中的比例和作用巨大，中央政府又不得不運用溫和的二次房貸政策，刺激尚待回暖的房市，并意圖借此來提振基礎(chǔ)設(shè)施投資不能迅速改善的宏觀經(jīng)濟。
　　中國現(xiàn)行的二套房貸政策，執(zhí)行的是去年9月份制定的標(biāo)準(zhǔn)。2007年9月27日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，規(guī)定“居民購買第二套住房的首付比例提高至40%，貸款利率按基準(zhǔn)利率上浮10%”。同時規(guī)定，銀行審核第二套住房的定義是以家庭為單位。
　　去年這一政策制定的背景，是中國經(jīng)濟快速發(fā)展的第29年和房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的第9年。在29年的增長下，以房地產(chǎn)等投資為主的固定投資拉動和出口拉動，是中國經(jīng)濟增長的動力。國家信息中心2007年的宏觀經(jīng)濟分析報告指出，2007年房地產(chǎn)投資的增速在28%左右，遠(yuǎn)高于同期GDP的增長速度。
　　29年增長之后，資源性產(chǎn)品價格和資產(chǎn)價格出現(xiàn)了快速增長。但與此相比，中國的居民收入水平增長緩慢。仍據(jù)國家信息中心報告分析，1998年至2006年，以現(xiàn)價計算的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入平均增長10.2%，而現(xiàn)價住宅銷售額的增長卻達到32.6%。在房地產(chǎn)價格過高過快的增長背景下，不但國家的金融風(fēng)險加大，而且由于預(yù)期房地產(chǎn)價格將會繼續(xù)大幅上升，許多家庭抑制其他消費，以積攢首付款和支付月供款。與此同時，沒有消費能力而有巨大產(chǎn)能的中國，只能將過剩的產(chǎn)能出口。
　　正是在這樣的背景下，中央政府針對二套房貸的調(diào)控與經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整同步進行�？梢哉f，二套房貸的嚴(yán)格控制從遠(yuǎn)期來看，無疑具有戰(zhàn)略性的調(diào)整意義。
　　但以出口拉動和固定投資為主的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，在外部金融危機沖擊的背景下，其脆弱性也表現(xiàn)了出來。去年以來的房地產(chǎn)市場蕭條，主因一是內(nèi)需不足的結(jié)構(gòu)性矛盾不足以承擔(dān)房價無限度升高的投資陷阱，一是一旦遭遇類似二套房貸式的對資金的管控，價格便很容易回落。也正是從這個角度而言，嚴(yán)控二套房貸被視為房地產(chǎn)市場成交急速下滑的直接原因之一。
　　但二套房貸政策，顯然不應(yīng)承擔(dān)本應(yīng)屬于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性矛盾的后果。在宏觀經(jīng)濟未來仍然嚴(yán)峻的背景下，審視二套房貸政策的松綁也必須考慮上述兩個視角，即，即便二套房貸在近期內(nèi)可能改善房地產(chǎn)市場的心理結(jié)構(gòu)與短期投資行為，但由于整體經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)性原因，二套房貸在近期所起的效果，可能在遠(yuǎn)期很難達到。