根據(jù)中國(guó)的信貸政策,商業(yè)銀行的住房按揭利率都會(huì)在新的一年開始根據(jù)最近央行發(fā)布的貸款基準(zhǔn)利率進(jìn)行調(diào)整。但是2008年底的情況有所不同,為了應(yīng)對(duì)美國(guó)次貸危機(jī),在一兩個(gè)月的時(shí)間里,政府公布了不少鼓勵(lì)居民住房消費(fèi)優(yōu)惠信貸政策,特別是2008年10月27日的房地產(chǎn)新政,對(duì)首次購(gòu)買自住性住房的消費(fèi)者,套型面積不超過(guò)90平方米的,優(yōu)惠貸款利率為基準(zhǔn)利率70%。
　　而這些政策出臺(tái)之后,各商業(yè)銀行一直沒(méi)有出臺(tái)相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則,直到2008年底,在沉默一段時(shí)間后,建設(shè)銀行、工商銀行、中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行四大行關(guān)于存量房貸優(yōu)惠利率措施終于在2009年第一天才有具體實(shí)施政策:2008年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、無(wú)不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶,原則上都可以申請(qǐng)7折優(yōu)惠利率。在此基礎(chǔ)上,有些銀行還加上了一些附加條件,如近兩年內(nèi)沒(méi)有拖欠兩期以上還貸、不存在違約和兩筆以上未結(jié)清房貸的客戶,以及還必須符合“首套貸款”、“普通房”等要求。
　　那么,為什么國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房按揭貸款的態(tài)度,由以往大力搶占市場(chǎng)并快速擴(kuò)張規(guī)模,變成現(xiàn)在不熱衷或沒(méi)有主動(dòng)性呢？其實(shí),最為關(guān)鍵的問(wèn)題還是在于這些個(gè)人住房按揭優(yōu)惠貸款政策與商業(yè)銀行負(fù)激勵(lì)有關(guān)。
　　在2007年10月359號(hào)文件之前,住房按揭貸款被各家商業(yè)銀行看作是它們最為優(yōu)質(zhì)的、利潤(rùn)水平最好的貸款,因此,各家商業(yè)銀行無(wú)不通過(guò)各種各樣方式來(lái)?yè)屨甲》堪唇屹J款的市場(chǎng)份額。
　　我們可以看到,在2008年10月30日之前,國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行加權(quán)利差在3厘以上,這對(duì)于存貸利差為主要贏利模式的國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行來(lái)說(shuō),住房按揭貸款規(guī)模快速擴(kuò)張對(duì)它們當(dāng)然是相當(dāng)有利的。再加上當(dāng)時(shí)是房?jī)r(jià)處于上升時(shí)期,其按揭信貸風(fēng)險(xiǎn)較低,因此,各商業(yè)銀行也有較強(qiáng)的激勵(lì)加大住房按揭貸款市場(chǎng)份額。但是,新的住房信貸政策之后,商業(yè)銀行住房按揭利差迅速縮小,甚至是負(fù)利率。對(duì)商業(yè)銀行來(lái)說(shuō),不僅沒(méi)有正激勵(lì),反之是負(fù)激勵(lì)。也就是說(shuō),在負(fù)利差的情況下,商業(yè)銀行做按揭貸款越多其虧損就越大。在國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行股份制改造基本完成、國(guó)內(nèi)銀行逐漸商業(yè)化及市場(chǎng)化的情況下,沒(méi)有一家國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行會(huì)愿意做虧損生意的,除非國(guó)家給商業(yè)銀行補(bǔ)貼。即使是到2008年底,經(jīng)過(guò)央行多次利率的調(diào)整,個(gè)人住房?jī)?yōu)惠按揭貸款負(fù)利率已經(jīng)改變,但是利差水平縮小或降低同樣使得國(guó)內(nèi)商業(yè)沒(méi)有動(dòng)力增加個(gè)人住房按揭貸款。因?yàn)?在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格偏高、房地產(chǎn)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高、利差水平不及2007年一半的情況下,國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行一定會(huì)減弱對(duì)個(gè)人住房按揭貸款信貸規(guī)模擴(kuò)張。
　　到2008年底,個(gè)人住房按揭貸款總額估計(jì)會(huì)達(dá)到3.6萬(wàn)億元。到2007年底個(gè)人住房按揭貸款為3.3萬(wàn)億元。如果按照四大國(guó)有銀行現(xiàn)行設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn),那么能享受7折優(yōu)惠利率住房按揭存量貸款大致在3000億元左右,與2007年底利差水平相比,國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行這樣做減收只有15億元左右。如果現(xiàn)在住房按揭貸款存量都能夠享受優(yōu)惠利率的話,估計(jì)國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行一年內(nèi)減少收益在200億以上。如果把2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下降的風(fēng)險(xiǎn)考慮在內(nèi),估計(jì)國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行所遭受到損失比這要大得多。
　　也就是說(shuō),2009年房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)投資下行、住房?jī)r(jià)格回歸理性,房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越來(lái)越高。在這種情況下,出于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)及利潤(rùn)水平的考慮,國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行已經(jīng)沒(méi)有早期快速擴(kuò)張住房按揭貸款的動(dòng)力。這就是為什么當(dāng)前國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行遲遲無(wú)法全部滿足所有的客戶優(yōu)惠信貸政策的原因所在？因?yàn)?這些政策完全減弱了對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行的利益激勵(lì)。
　　商業(yè)銀行的這些行為,并不是行業(yè)道德倫理的問(wèn)題,而是商業(yè)行為的問(wèn)題,如果這些行為沒(méi)有與政府政策相沖突,沒(méi)有與市場(chǎng)法則相沖突,那么這些行為是無(wú)可爭(zhēng)議的。更何況在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中,每一個(gè)人都得承擔(dān)其市場(chǎng)行為之責(zé)任。否則,依舊談不上市場(chǎng)機(jī)制了。