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| 2009-04-10 作者：張艷紅 來源:第一財(cái)經(jīng)日報(bào) |
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如果僅僅把限價(jià)房當(dāng)成“商品房”的一種形態(tài)來看，圍繞在它身上的紛爭遠(yuǎn)沒有那么復(fù)雜；遺憾的是，它的身上從一開始就貼上了一層“政府保障”的標(biāo)簽，這意味著，“買者自負(fù)”的市場規(guī)律，在限價(jià)房上行不通。
日前，廣州開發(fā)商對限價(jià)房政策“叫苦連天”的聲音不絕于耳。首先限價(jià)房利潤只有3%，其次是限價(jià)房銷售困難，降價(jià)就會虧本，更為嚴(yán)重的是，限價(jià)房已經(jīng)給開發(fā)商帶來承重負(fù)擔(dān)，政府必須對相關(guān)政策作出調(diào)整……
諸如此類的言論看起來只有一個(gè)指向，即由于限價(jià)房帶上了幾分“保障色彩”，因此，一切的后果都應(yīng)由政府埋單，開發(fā)商是其中最大的受害者。
在開發(fā)商叫苦的同時(shí)，相關(guān)部門已經(jīng)打算調(diào)整這一尷尬的政策。廣州市國土房管局有關(guān)官員此前表示，鑒于目前限價(jià)房銷售過程中遇到的困難，政府?dāng)M就未建設(shè)的限價(jià)房項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整，或者改為完全的政府保障住房，即經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房；或改為普通商品房。
事實(shí)上，廣州限價(jià)房在運(yùn)行上面臨的諸如定價(jià)及目標(biāo)人群定位等問題，確實(shí)是政府推出限價(jià)房之初沒有考慮周全而產(chǎn)生的問題。限價(jià)房的售價(jià)與周邊市場價(jià)差距不大，尤其在廣州房價(jià)連續(xù)一年多的下跌之后，限價(jià)房的價(jià)格幾乎沒有優(yōu)勢可言。因此，限價(jià)房的價(jià)格應(yīng)該限定在哪一個(gè)區(qū)間是相關(guān)部門需要重新考量及明確的。
此外，關(guān)于限價(jià)房的目標(biāo)人群，政府是否有明確的目標(biāo)定位，也是一個(gè)待解的問題。相關(guān)部門不能因?yàn)閹讉�(gè)開發(fā)商的抱怨就提出要擴(kuò)大購買人群范圍，這將使政策的有效性大打折扣。
與政府主動(dòng)承擔(dān)責(zé)任的態(tài)度大相徑庭的是，開發(fā)商似乎無需承擔(dān)責(zé)任。
其實(shí)，開發(fā)商并沒有資格在此刻表現(xiàn)出一臉委屈。雖然政府推出限價(jià)房時(shí)“略顯倉促”，但游戲規(guī)則是事先已經(jīng)制定的，投資限價(jià)房的決策由開發(fā)商自行決定，投資出現(xiàn)損失，開發(fā)商應(yīng)該為自己當(dāng)初的決策失誤“埋單”。更為重要的是，由于限價(jià)房的特殊性，開發(fā)商在一開始就已經(jīng)享受了特別的優(yōu)惠。
首先，開發(fā)限價(jià)房的地產(chǎn)商在獲得項(xiàng)目時(shí)，就已經(jīng)享受了土地價(jià)格的優(yōu)惠。回顧2006年廣州第一宗限價(jià)房地塊推出時(shí)，當(dāng)時(shí)周邊樓盤的平均價(jià)格僅5000元，但該地塊的最高限價(jià)為6000元，同時(shí)，該地塊的地價(jià)水平僅2557元/平方米，較同區(qū)域的商品房地塊明顯為低。
其次，限價(jià)房的銷售借助了大量政府資源。在2008年樓市低迷商品房滯銷之際，部分限價(jià)房連廣告都不需要做就銷售一空，這都得益于政府資源的幫助。
因此，盡管目前限價(jià)房銷售面臨壓力，但市場上商品房也存在大量存貨，商品房存貨積壓后開發(fā)商能降價(jià)促銷，為何限價(jià)房滯銷，就不能降價(jià)銷售，而要政府“埋單”？
在商品房上投資失誤的開發(fā)商，沒有任何借口“要挾”政府，即使買了“地王”，只能“計(jì)提減值準(zhǔn)備金”承認(rèn)虧損。但在限價(jià)房上，開發(fā)商無疑在拿著限價(jià)房的“保障”性質(zhì)“要挾”政府，希望達(dá)到自己的利益最大化——要么取消購買人群限制，要么將項(xiàng)目徹底改為商品房。
盡管目前有關(guān)部門還沒有明確的解決之道，但可以肯定的是，如果將限價(jià)房地塊改建商品房，開發(fā)商至少需要補(bǔ)交地價(jià)，為曾經(jīng)享受的“優(yōu)惠”埋單。否則，這個(gè)“游戲”，將徹底失去公平。 |
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