以我之見，樓市成交量確實有所增長，但這樣的增長很難持續(xù)，這也是很多業(yè)界人士的看法。隨著夏天的到來，小陽春終將結(jié)束
　　經(jīng)過一個冬天的休眠，樓市還陽的好消息不時傳來，有消息稱，經(jīng)滬深樓市出現(xiàn)爆發(fā)性回暖，樓盤銷售現(xiàn)場火爆，有的甚至出現(xiàn)久違的排隊搖號等現(xiàn)象，不少項目價格出現(xiàn)上漲，簽約量持續(xù)上升，開發(fā)商“拿著籮筐裝錢”，連建設(shè)部也是喜形于色，稱十幾個大中城市所到之處，一是成交量普遍上升，二是銷售價比去年同期還高，救市政策開始見效。
    樓市回暖仿佛已是不爭的事實。但如此火爆的現(xiàn)象，并未讓絕大多數(shù)業(yè)界中人高興的沖昏頭腦，也有學(xué)者直指所謂回暖只是假象。
　　以我之見，樓市成交量確實有所增長，但這樣的增長很難持續(xù)，這也是很多業(yè)界人士的看法。隨著夏天的到來，小陽春終將結(jié)束。
　　理由有很多。首先，供求關(guān)系并未根本改善。建設(shè)部的數(shù)據(jù)稱，全國空置商品房面積為１．６４億平方米，北京市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)是，截至２００８年１２月末，全市商品房空置面積１４３８．３萬平方米，增幅達(dá)２６．６％。其中，住宅空置面積為５２２．７萬平方米，比上年末增長１１０．９萬平方米，增幅為２６．９％。上海市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)也不樂觀，２００９年２月末，該市商品房空置面積由２００８年初的７３５．４６萬平方米擴(kuò)大至１２１１．７５萬平方米，其中商品住宅空置５５４．０７萬平方米。連任志強(qiáng)都坦言，目前樓市在建項目、在售現(xiàn)房以及土地的去庫存遠(yuǎn)未完成。一方面，商品房積壓嚴(yán)重，另一方面，保障房上市量開始上升。所以，潘石屹也不看好回暖。而在王石看來，除深圳快要見底，長三角、京津地區(qū)還早著呢。而釋放出來的需求量，還稍遜于去年同期。樓市回暖有待于更多彈性需求的入市。
　　其次，價格并未如某些人宣稱的那樣上漲，而是在下降，有望進(jìn)一步下降。北京市統(tǒng)計局等近日公布，今年前兩個月，四環(huán)內(nèi)商品住宅期房平均售價為１４２２６元／平方米，比去年均價下降１３５５元。而空置３年以上住宅面積為８５萬平方米，同比增長１９．９％。可見銷售回升與價格下降有一定關(guān)系，但價格下降帶來的銷售回升，并未消化掉多少空置房，空置量還在上升。這種火爆場面要能持續(xù)下去，除非開發(fā)商繼續(xù)大幅度降價，但目前看不出哪家開發(fā)商準(zhǔn)備大幅度公開降價，相反還有人在宣稱漲價。因此，北京社科院的專家被任志強(qiáng)罵急了，呼吁消費(fèi)者“一定要扛到房價理性回歸，個人能夠承受再買房”。看誰能扛得過誰了！
　　第三，政策鼓勵中低價位中小套型普通自住商品房，同時鼓勵開發(fā)商以合理價格銷售，也就是降價銷售。消息顯示，今年一季度北京新房成交平均套型面積為６９平方米左右。３月份北京新房成交量最大，而成交戶均套型面積則降到了６４平方米。而去年一季度北京新房戶均成交套型面積約為１６４平方米。上海一季度成交戶型面積約為６８平方米，也比去年同期有很大幅度的下降。而深圳的成交戶型面積仍在９２平方米左右。成交戶型以中小戶型為主，成交價格理性回歸，是小陽春的動力所在。但目前積壓的商品房中，１００平方米以下的戶型恐怕不多了。而房價依然偏高，如北京，今年１到２月商品住宅期房平均售價，四環(huán)至五環(huán)為１４４４７／平方米，還有一些單價幾萬元的房子，就如任志強(qiáng)所言，即使降一半，再剛性需求也買不起。
　　第四，房地產(chǎn)自有它的周期。據(jù)研究，美國房地產(chǎn)周期一般是１８－２０年左右，也有５年短周期。最近一次從１９９０年開始，１９９０－１９９２年為蕭條期，１９９３－１９９４年進(jìn)入復(fù)蘇期，１９９９年左右進(jìn)入繁榮期，直到２００６年８月泡沫破裂。從此進(jìn)入衰退期。日本房地產(chǎn)周期大約在１０年。１９８５年日元大幅升值，日本由出口型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向內(nèi)需為主導(dǎo)，１９８６年房地產(chǎn)跌到谷底，１９８７年進(jìn)入復(fù)蘇，政府采取各種政策刺激樓市股市，導(dǎo)致資產(chǎn)價格飛漲，出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)。１９８９年，日本房地產(chǎn)市場總值超過２０００兆日元，是美國的５倍。１９９０年，日本土地的總價值超過了世界上其余地區(qū)的一半，單獨(dú)一個東京就能買下整個美國。據(jù)萬科人士稱，２００７年時，單獨(dú)一個萬科的市值也超過了美國前四大地產(chǎn)商的市值之和。１９９０年日本經(jīng)濟(jì)泡沫終于破裂，從此進(jìn)入長達(dá)６年的收縮期。中國目前已經(jīng)歷過兩個半周期。第一個周期：１９８６－１９９０年。１９８５年開始啟動房地產(chǎn)，３年后到頂，之后連續(xù)兩年下跌，１９９０年出現(xiàn)負(fù)增長。第二個周期：１９９１－１９９７年。１９９３年到頂，之后連續(xù)４年下跌，１９９７年再次出現(xiàn)負(fù)增長。半個周期：從１９９８年至今。２００７年到頂，當(dāng)年出現(xiàn)金融危機(jī)，２００８年開始疲軟，顯然，谷底尚未出現(xiàn)，遑論回暖。
　　因此，國家發(fā)改委官員稱，中國經(jīng)濟(jì)可能要有３至５年左右的調(diào)整，而房地產(chǎn)市場的調(diào)整周期可能會更長，業(yè)界人士如香港中原地產(chǎn)集團(tuán)主席施永青稱，樓市冰河時期并未過去，要到２０１１年才有實質(zhì)性好轉(zhuǎn)，謝國忠稱，房價起碼五六年才能見底，普通樓市泡沫擠壓到回暖都要五六年時間，更何況“中國樓市有大泡沫”？上海前一次樓市低迷也持續(xù)了５年。我也這么認(rèn)為。